РОССИЯ, 4 авг. - SV Development. Столичный рынок вторичного жилья демонстрирует не совсем привычную для лета динамику, хотя говорить о росте спроса и цен пока еще преждевременно, говорят эксперты. Тем не менее, нынешняя стабильность является скорее временной, а более серьезные изменений следует ожидать в начале осени.

Риелторы Москвы рассказали ВЗГЛЯДу о новых тенденциях, опасностях и формах продажи жилья в столице.

В июле на рынке вторичной недвижимости снова было зафиксировано снижение предложения - на 4,1%. Если исходить из цифр по сделкам купли-продажи, то в Москве за один месяц было продано примерно 1,3 тыс. квартир. Сократилось и время экспозиции – с 75 до 54 дней. Это, по мнению экспертов, доказывает рост спроса.

«Активные игроки этого сегмента рынка не выкупают недвижимость с дисконтом менее 30-40% от стоимости»

В июле наибольшая доля квартир представленных к продаже находилась в диапазоне от 100 до 150 тыс. рублей за «квадрат». Доля представленных квартир в данном диапазоне не претерпела значительных изменений относительно предыдущего месяца ( в июне 57,4%). 2-е место в структуре предложения по стоимости квадратного метра занимают представленные к продаже квартиры в ценовом диапазоне от 150 до 200 тыс. рублей за метр, доля квартир в данном диапазоне составляла 22,8%. Такой расчет предлагают специалисты «НДВ-Недвижимость».

Увеличение объема представленных к продаже квартир стоит отметить в ценовом сегменте до 100 тыс. рублей за квадратный метр, так в июле доля данного сегмента составляла 6,7% , что на 2% больше относительно предыдущего месяца.

Наиболее заметное снижение произошло в наиболее высоком ценовом сегменте от 200 до 250 тыс. рублей за метр, так доля предложения в июле составила 5,2%, против 7,5% в июне.

В июле в структуре обращений вторичного рынка по различным типам сделок, наибольшую долю занимает покупка квартир и составляет 36%, в то время как доля продажи квартир находится на уровне 31%. Доля же обращений по такому типу сделки как альтернативные составляет 33%.

По данным аналитического департамента компании «НДВ-Недвижимость», увеличение спроса по покупке квартир по сравнению с июнем составило 14%. При этом доля взаимозачета среди альтернативных сделок по-прежнему занимает наибольшую часть - 83%.

Рублевая стоимость квадратного метра на вторичном рынке Москвы оценивается в 154,5 тыс. рублей, в долларовом эквиваленте отмечается рост цен на 0,2% и до 5,05 тыс. долларов.

По-прежнему наиболее дорогой по стоимости является Центральный административный округ. Средняя стоимость составляет 234,3 тыс. рублей. Далее по мере убывания следуют Юго-Западный, Западный и Северный административные округа.

Стоимость «квадрата» в Северо-Восточном и Северо-Западном административных округах находится примерно на одном и том же уровне и составляет 137 тыс. рублей. Стоимость в Восточном, Юго-Восточном и Южном округах варьируется от 123 до 131 тыс. рублей.

По данным Информационно-аналитического центра «Пересвет-Инвест» в июне цена квадратного метра снизилась в долларах на 0,2%, составив 6 386 долларов, в рублях на 1,8%, составив 197 973 рублей.

«Конечно, разница в ценах может быть и даже быть большой, но факт остается фактом – жилье как было, так и остается недоступным, - говорит ВЗГЛЯДу гендиректор компании «О.С.Г.» Денис Кудряшов. – И дело не только в аппетитах застройщиков или так называемой «коррупционной составляющей», хотя все это есть и стоит нам всем до 40% стоимости каждого квадратного метра. Но, главное – это низкие доходы россиян, неэффективный труд и отсталость технологий во всех секторах экономики страны».

Руководитель аналитического портала IRN.ru Олег Репченко, редко семье удается накопить на квартиру даже за 10 лет, а при покупке через ипотеку - за 20. Чтобы семья могла скопить на квартиру за четыре года, ее доходы должны вырасти вдвое, отмечает Репченко.

Из нового следует выделить услугу некоторых столичных агентств недвижимости, которые стали предлагать срочный выкуп жилья. Как правило, это - вложение средств риэлторской компании в продаваемый объект недвижимости с целью его последующей перепродажи для извлечения прибыли. По практике, выкуп недвижимого имущества происходит в течение 2-3 недель. Компания, предоставляющая данную услугу, должна четко понимать рынок, чтобы прогнозировать стоимость дальнейшей продажи объекта. Наиболее активные игроки этого сегмента рынка не выкупают недвижимость с дисконтом менее 30-40% от стоимости, даже если декларируют потребителю меньшие суммы. Однако многие компании все-таки готовы выкупать объекты с дисконтом 15-20%.

«Как правило, выкуп происходит на сотрудника компании, а не на прямого покупателя. Поэтому в цену выкупа заложены все расходы на двойное переоформление, на уплату налогов и т.д. Требования к жилью тоже есть: ликвидное, без обременений в виде детей собственников (сособственников), прописанных людей, наличие юридической чистоты», - уточняет генеральный директор агентства недвижимости «ПЕНАТЫ» Вероника Панкова.

К тому же профессионалы выкупают только те объекты недвижимости, у которых понятна и легко определяема рыночная стоимость. То есть, если отсутствует риск ошибиться и «сработать в минус». Например, почти невозможно предсказать точные цену и срок реализации коммерческой недвижимости и многих сложных объектов загородной недвижимости.

«Стоимость всех типовых квартир в Москве и области легко определяема и прогнозируема, а вот цена элитного жилья или коммерческой недвижимости подчас не поддается быстрой точной оценке. Например, если элитная квартира торгуется по 25 000 долларов за метр, на выкуп ее не возьмет ни одна компания ни за 20 000, ни скорее всего даже за 15… Слишком велик риск ошибиться в оценке», - говорит президент Гильдии риэлторов Москвы Сергей Саяпин.

При этом стоит отметить, что собственник, вынужденный прибегнуть к услуге срочного выкупа, помимо существенного дисконта подвергается дополнительным рискам.

Во-первых, риэлторская компания, обеспечивающая срочный выкуп, может нарушить свои заявленные финансовые условия. Например, самой распространенной ситуацией является, когда агентство недвижимости намеренно затягивает выдачу денег продавцу после регистрации договора до момента продажи квартиры новым покупателям.

Во-вторых, продавец может столкнуться с откровенным мошенничеством, связанным, как правило, с неполной ценой в договоре. То есть, в договоре указывается сумма в 1 млн. рублей (чтобы не платить налог на прибыль), после регистрации сделки уже бывшему собственнику отдают ровно 1 млн. рублей, обещая «остальное» потом. По словам экспертов, что будет потом – не знает никто, деньги могут и не отдать, а доказать факт «долга» будет нереально.

Специалисты рынка предупреждают, что наиболее опасным вариантом считается обращение владельцев московских квартир к неофициальным посредникам. В этом случае есть огромный риск остаться и без квартиры, и без денег. И еще хорошо, если живым.

Некоторые риелторы рассказывают ВЗГЛЯДу, что при обращении к случайным посредникам продавец недвижимости часто сталкивается с угрозами и силовым давлением, в результате чего собственника обязывают вернуть задаток в двойном размере, либо продать квартиру с дисконтом, существенно большим, чем изначально планировалось. «Главное, так как предварительный договор вы уже подписали и часть денег получили, то продать квартиру вы не можете. Покупатели - люди юридически грамотные и при таких попытках наложат на нее судебный арест в мгновение ока. И по закону будут правы», - уточняет президент Гильдии риэлторов Москвы Сергей Саяпин.

Консалтинговая компания "SV Development"