РОССИЯ, 22 июн. - SV Development. Москва и Дальний Восток быстрее всех компенсируют кризисные потери.

Эксперты российского рынка недвижимости провели ряд исследований региональных рынков жилья на предмет их жизнеспособности и активности в пост-кризисный период.

Они констатируют, что в мае 2010 года разделение региональных российских рынков жилья на «живые» и «мертвые» стало очевидным. «Мертвые» до сих пор пребывают в экономической депрессии. «Живые» восстановили свою активность и с начала года показывают медленный, но устойчивый рост стоимости кв. метра – 0,2-2,3% в месяц. Из 45 крупнейших городов России жилье подешевело в 18, а подорожало - в 27 (включая Подмосковье).

Во второй половине года лидеры роста – Москва, Сочи, Санкт-Петербург, Екатеринбург, Владивосток – начнут раскручивать маховик цен, компенсируя кризисные потери.

Поведение цен зависит от условий жизни

Сегодня на уровень стоимости жилья в каждом конкретном городе влияют два простых фактора. Первый – это экономический и инвестиционный климат в городе в целом и состояние строительного рынка в частности. Второй – уровень жизни горожан. То есть, скорее рост цен на жилье будет происходить там, где людям хорошо живется.

Убедиться в том, что данная логика работает без перебоев, можно на примере любой статистики по ценам. Города высоких заработков и качественной жизни - Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург, Владивосток – находятся в лидерах по динамике стоимости жилья.

Естественно, строительные рынки этих городов понесли потери с начала кризиса, во многих регионах число девелоперов значительно сократилось, однако крупнейшие компании выжили и продолжают работать. Это RBI, «ЛенСпецСМУ», «РосСтрой» (Санкт-Петербург), ЛСР, «Уралстройинвест» (Екатернинбург), «Дальневосточная строительная компания» (Владивосток) и пр..

Многие из девелоперов выжили и работают благодаря сохранению своей производственной базы. Как правило, это компании с развитой региональной сетью, такие как «Интеко», «СУ-155», ЛСР, «Главстрой» и другие.

Интересно развивалась ситуация в Сочи. До начала олимпийской PR-программы город не выделялся ни по уровню заработков граждан (которые никогда не были высокими из-за сезонности), ни по ценам на жилье. Став городом-символом, Сочи опередил Санкт-Петербург по темпам роста цен, заняв второе место в России.

Другая группа населенных центров – это индустриально развитые, но не привлекательные для проживания регионы (плохая экология, климат, инфраструктура, быт). Примером послужат Нижний Тагил, Магнитогорск, Тольятти, Омск. Жилье здесь и раньше стоило недорого, а с кризисом практически обесценилось. Эти города как были, так и остаются местами для заработков, а не для жизни. Поэтому и квартиры здесь раскупаются теми же темпами, что и ранее.

Для сравнения можно рассмотреть круг таких городов, как Самара, Нижний Новгород, Ростов-на-Дону, Красноярск, Новосибирск, Пермь. Уровень промышленности, жизни здесь не отстает от самых мощных центров страны, что является поводом для жителей тратить деньги там, где они их зарабатывают. Соответственно, в данный момент цены на жилье там либо уже начали расти, либо стоят «на нуле» в ожидании роста. Строительная отрасль в этих регионах тоже оживилась. Среди локальных компаний на этих рынках работают «Монолитхолдинг» (Красноярск), «Сибакадемстрой» (Новосибирск), «Нижегородкапстрой» (Нижний Новгород) и т.д..

Отдельную группу составляют весьма комфортные по климатическим условиям города средней полосы, такие, как Орёл, Курск, Брянск, Липецк. Квартиры здесь стоят недорого, а динамика роста цен на них – либо нулевая, либо отрицательная. Это связано с отсутствием у горожан относительно высоких заработков. Зарплаты, сопоставимые с примерно желаемым уровнем жизни, начинаются с географическим приближением к Москве. В таких городах, как Воронеж, Рязань Калуга, Тверь, Ярославль, где рынок труда восстановился после 2008-2009 года, цены на жилье уже начали свой подъем. Причина проста – у людей снова есть деньги, чтобы покупать квартиры, в том числе и в кредит, при помощи социальных программ, которых в указанных регионах немало.

То есть можно сделать следующий вывод: кризис застал региональные рынки недвижимости абсолютно в разных стадиях жизни, с кардинально разными механизмами адаптации к новым условиям. Соответственно, в настоящий момент единого направления развития просто не существует.

В тех регионах, где сохранились производство, рабочие места и зарплата, жилье не только строится, но и покупается. Там же, где экономика рухнула (в первую очередь, это – моногорода), о рынке недвижимости говорить вообще не приходится.

Отдельного внимания заслуживают города с положительной динамикой. По мнению экспертов, в данный момент таких рынков большинство, что позволяет говорить о положительных тенденциях в глобальном плане.

Рост придет из центра

В быстровосстанавливающихся регионах в ближайшие месяцы наиболее вероятным экспертам представляется сценарий, при котором цены на жилую недвижимость будут медленно, но все-таки расти - не более 1-2% от среднемесячной цены. Это, тем не менее, разгонит рынок в течение года на 12-20%.

Причем, как уверяют специалисты, «разгоняться» цены начнут из центра. По опыту прошлых стагнаций на рынках уже известно, что события в Москве имеют резонанс, в регионах спустя полгода-год. То есть, в данный момент механизм выглядит так: рост цен в столице делает недоступными операции обмена и переселения туда из регионов. Эти нереализованные деньги обращаются на внутренний рынок регионального центра, где спустя какое-то время порождают рост цен.

В Москве рост цен обусловливается несколькими факторами. Ежегодный поток новой рабочей силы из регионов, желая обосноваться на новом месте, приносит в столицу свежие деньги. В большинстве случаев это аренда, но процент приобретений в собственность жилья за счет продажи квартиры где-то в регионах по-прежнему велик. Также во второй половине 2010 года грядут серьезные изменения в законодательстве. Закон о недопустимости иных схем продаж в новостройках, кроме как по 214-ому ФЗ о долевом строительстве, прошёл второе чтение в Думе. Новый закон может очистить рынок московских новостроек от «неправильного» с юридической точки зрения жилья, полагают специалисты.

Например, в группе Су-155 считают, что пока девелоперы перестроятся под новые правила игры, первичный сегмент превратится в пустыню. «В Подмосковье ситуация чуть лучше, но в любом случае никак не меньше половины новостроек пойдут на «переоформление», соответственно, местный рынок ждет сокращение предложения», - отмечают застройщики.

Вслед за Москвой и Подмосковьем дефицит нового жилья может ощущаться в регионах. Нарастающий спрос и увеличение количества сделок по продаже квартир уже привели к значительному уменьшению предложения на первичном рынке. В целом, рост обращений за I квартал составил порядка 10-15%, констатируют специалисты. При этом количество совершенных в марте сделок по сравнению с началом года имело гораздо более существенный прирост - почти в 1,5 раза.

Москва и Санкт-Петербург предсказуемым образом показали максимальную динамику увеличения спроса – рост обращений за I квартал составил 25-30%, число сделок за это же время выросло почти в 2,5-3 раза.

Движение в сторону адекватности

Из 45 крупных городов России, входящих в мониторинг, жилье подешевело в 18-ти, а подорожало - в 27-ми (включая Подмосковье). При этом в половине из рассматриваемых городов изменение цен за первый квартал 2010 года (как отрицательное, так и положительное) оказалось менее 1%.

В Москве цены отыгрывают свое падение. По данным экспертов, если год назад средний показатель стоимости кв. метра в столице был в пределах 110-117 тыс. рублей, то в мае 2010 года ценник вырос уже до 140 тыс. рублей за кв. метр.

На втором месте по росту цен - Сочи, над которым сейчас не властны ни экономические, ни социальные критерии. Олимпийская лихорадка разогнала ценник в городе до 99,83 тыс. за кв. метр. Здесь падения цены не было вообще – рынок либо стоял, либо уверенно пробирался вверх на 1,5-2% ежемесячно. Скорее всего, такая картина сохранится и в будущем, считают аналитики.

Санкт-Петербург спустился на третье место в стоимостном рейтинге. Здесь средняя стоимость кв. метра в мае составила 81 тыс. рублей. Динамика за месяц здесь составляет 0,3-0,4%. Далее следуют Екатеринбург и Краснодар с 51,8 тыс. рублей и 51,6 тыс. рублей за кв. метр соответственно. В самом Краснодаре, например, только за последний месяц жилье подорожало на 3,6%.

Московская область начинает постепенно восстанавливать утраченные позиции. За май стоимость кв. метра здесь выросла на 0,3% и составила 64,1 тыс. рублей.

В Ивановской области, которая показывала убедительный рост темпов строительства до середины 2008 года, рынок недвижимости также проснулся - ряд замороженных строек начал свою работу. В результате в регионе отмечена позитивная динамика – плюс 0,3% за май и отметка в 30,39 тыс. рублей за кв. метр.

Из промышленно развитых городов с благополучным социальным климатом хорошие перспективы у Перми, Красноярска и Рязани. Здесь цены дают еле заметный прирост – 0,1-0,23% в месяц, что определяет безусловный тренд – жилье здесь будет только дорожать.

До сих пор сказываются последствия кризиса в Нижнем Новгороде и Курске, где первичный рынок практически замер. В Нижнем Новгороде жилье стоит сейчас в среднем 45,5 тыс. рублей за кв. метр, в Курске «квадрат» оценивается в 29 тыс. рублей.

В среднесрочной перспективе будущее рынков данных регионов оценивается как позитивное – до кризиса бизнес-климат здесь (особенно в Нижнем Новгороде) был одним из наиболее благополучных. Зарплаты не отстают от средних российских норм. Соответственно, регионам просто нужно больше времени на адаптацию. А для покупателей жилья - это возможность приобрести квартиры с большим кризисным дисконтом.

Из городов, где продолжается падение стоимости жилья, выделяются Белгород – минус 1-1,25% в месяц (сейчас кв. метр здесь стоит 39,9 тыс. рублей) и Пермь – минус 0,7% (цена за кв. метр – 40,33 тыс. рублей).

Продолжающееся снижение стоимости жилья может свидетельствовать и о переоцененном рынке предложения, который постепенно будет корректироваться в сторону адекватности.

Консалтинговая компания "SV Development"