РОССИЯ, 31 май - SV Development. Все чаще москвичи рассматривают подмосковное жилье в качестве альтернативы столичным квадратным метрам.

Чтобы помочь потенциальным покупателям разобраться в предложении Московской области, Rockfeller составил рейтинг подмосковных городов с точки зрения их транспортной доступности и привлекательности первичного рынка недвижимости.

Время или деньги

Приобретая квартиру в ближнем Подмосковье, а не в спальном районе Москвы, мы экономим определенную сумму, зато оказываемся перед необходимостью ежедневно тратить больше времени на поездку до места работы в столице. Разумеется, эта дилемма не касается тех, кто работает в подмосковном городе или вообще не ездит на работу.

Мы составили рейтинг соотношения транспортной доступности и цены подмосковных городов как раз для тех, кто, будучи кровно связан с Москвой, покупает жилье за МКАД из-за его более привлекательной цены. При составлении рейтинга мы учитывали только города, которые расположены не далее чем в 50 км от МКАД, то есть, живя в них, абсолютно реально ежедневно ездить на работу в столицу и обратно.

Если город расположен дальше, то сделать это уже затруднительно. Кроме того, мы ограничились только относительно крупными городами - с населением более 50 тыс. человек. В числе участников рейтинга - Зеленоград, который, хотя и является административной единицей Москвы, но фактически ничем не отличается от других подмосковных городов.

Как считали

Исходными данными для составления рейтинга стал расчет времени в пути от центра подмосковного города до ближайшей станции метро в часы пик. Почему именно до ближайшей станции, а не до центра Москвы или до МКАД? Потому что очень мало кто ездит на работу на кольцевую автодорогу, да и центр нужен далеко не всем. Зато, добравшись до ближайшего метро, житель Подмосковья оказывается в равном положении с москвичами, живущими в окраинных районах.

При этом учитывалось время в пути и на автомобиле, и на электричке, и из обоих показателей высчитывалось среднее арифметическое. Если железнодорожным транспортом добраться невозможно, то среднее расчетное время получилось таким же, как на автомобиле. Это, впрочем, относится только к одному городу - Лыткарино, где нет железнодорожной станции. Кроме того, возможны случаи, когда железнодорожным транспортом добираться дольше, чем на автомобиле, чаще всего это связано с тем, что станция, к примеру, находится на окраине города, при этом сам город граничит с Москвой.

Естественно, мы не учитывали автобусы и маршрутки, поскольку они стоят в пробках так же, как и автомобили. Мы также выбирали максимально доступный вариант поездки (например, самые скоростные электрички) и не учитывали форс-мажоры на дорогах: аварии, ремонт дорог, перекрытие трасс для проезда госслужащих и т. д. Примерное время в пути на автомобиле помогли узнать подмосковные автомобилисты, которых мы опрашивали на форумах подмосковных городов.

Затем мы вычислили разницу между средней ценой столичной недвижимости и каждого подмосковного города. Эта информация была предоставлена компанией "Миан" за апрель 2010 года. Причем при подсчетах учитывалось только жилье экономкласса в новостройках: по данным риэлторов, этот показатель сейчас в столице составляет 113,7 тыс. руб. Дело в том, что жилье в подмосковных городах интересует в основном ту же целевую группу, которая приценивается и к квартирам экономкласса в московских новостройках.

Вряд ли покупатель жилья в Долгопрудном интересуется домами бизнес-класса в районе Воробьевых гор или клубными домами на Остоженке. Все цены приведены в рублях, потому что курс доллара постоянно колеблется, и, несмотря на его волатильность, выставленные цены остаются рублевыми и не меняются каждый день.

Среднее время в пути мы поделили на разницу в цене жилой недвижимости, получив таким образом значение рейтинга. В физическом выражении это значение говорит о том, сколько дополнительных минут ежедневно тратит житель Подмосковья на каждую тысячу рублей, сэкономленную при покупке жилья в своем городе по сравнению со столицей.

Далеко идущие выводы

Так получилось, что чаще всего невысокая транспортная доступность компенсируется низкими ценами жилья. Например, если до города долго добираться, то и цены совсем не заоблачные. В итоге транспортная недоступность компенсируется стоимостью жилья. Таким образом, среди лидеров рейтинга почти не оказалось городов, расположенных вплотную к Москве, за исключением членов "тройки победителей" - Люберец и Реутова. При этом показательно, что оба города расположены на востоке Москвы, а не на более привилегированном западе или севере. Стоимость квартир на престижных направлениях выше при сопоставимой с теми же Люберцами транспортной доступности.

В итоге получается, что покупателю необходимо найти баланс между ценой квадратных метров и временем, затрачиваемым на дорогу. И неудивительно, что на последнем месте оказался Зеленоград, цены в котором практически столичные, а добираться до города долго. Также в аутсайдеры попали Лыткарино и Долгопрудный, прежде всего, из-за низкой транспортной доступности. При этом едва ли не самый популярный у застройщиков Красногорск занял место посередине списка.

В целом рейтинг не отражает какую-то статическую ситуацию, это всего лишь срез на данный момент. В первую очередь перемены происходят за счет строительства и расширения трасс, которые в свою очередь "компенсируются" ростом автомобильного потока. Иными словами, трассы появляются, но с ростом благосостояния эффект от этих нововведений падает.

Единственный путь решения этой проблемы - это ее качественный сдвиг, связанный с запуском удобных железнодорожных шаттлов, которые уже ходят во многие подмосковные города. Чем больше таких поездов будет курсировать по области и чем выше будет в них уровень комфорта, тем более популярными они будут. В идеале необходимо даже ввести систему "классов" вагонов, чтобы пассажиры первого класса с комфортом добирались до дому, распивая чай и читая газеты. Так, запуск скоростных электричек из Зеленограда может позволить в среднесрочной перспективе значительно улучшить транспортную доступность этого удаленного района Москвы, и в таком случае он покинет последнюю строчку в рейтинге.

В свою очередь, если в Люберцах будет возведено слишком много жилья, то увеличится нагрузка на дорожную инфраструктуру, и в таком случае этот город просто застрянет в постоянной пробке. Еще одним шагом к сохранению транспортной доступности хотя бы на текущем уровне может стать строительство развязок в районе МКАД и платных трасс-дублеров, что, кстати, может увеличить доступность городов на Ленинградском шоссе. Однако сроки реализации таких проектов, часть из которых заявлена уже давно, прогнозировать сложно.

И наконец, надо сделать последнюю оговорку. У каждого из подмосковных городов есть свои неоспоримые достоинства и недостатки: состояние окружающей среды, близость к воде, наличие или отсутствие исторической застройки, районов ветхих пятиэтажек, парковых зон или вредных промпредприятий. Все эти факторы мы оставили за пределами рассмотрения, так что рейтинг не сравнивает города как таковые. Мы попытались оценить только соотношение транспортной доступности и цены жилья в каждом городе.

Консалтинговая компания "SV Development"