РОССИЯ, 26 май - SV Development. Сегмент загородной недвижимости класса "элит" пошел в рост.

На рынке элитной загородной недвижимости сегодня наблюдается заметное оживление. Часть объектов из разряда "top of the top" уже нашли своего покупателя. Эксперты говорят, что всплеск спроса связан с сезоном и делать выводы о четких тенденциях пока рановато. Тем не менее это весьма оптимистичный показатель для всего рынка загородной элитной недвижимости.

Рынок элитной загородной недвижимости сложнее выходит из кризиса, чем городской, из-за перенасыщенности предложения, которой он характеризовался в докризисное время. Не секрет, что о загородном жилье люди задумываются, когда уже есть городская квартира. Тем не менее в I квартале 2010 года на элитном загородном рынке кривая спроса резко поползла вверх. "Было продано объектов в 1,5 раза больше, чем за аналогичный период прошлого года.

Лидерами продаж стали поселки с готовыми домовладениями. В ближайшее время рост цен и числа сделок продолжится, в основном из-за сезонной активизации покупателей", - прогнозирует старший аналитик отдела мониторинга и исследований IntermarkSavills Ольга Винокурова.

Сезонные всплески

В первом квартале 2010 года на рынке элитной загородной недвижимости преобладала тенденция восстановления рынка. "Немаловажную роль в этом процессе сыграл фактор "отложенного спроса", который явился следствием стабильности рынка и пока остающегося низким уровня цен. По отношению к пику рынка (II кв. 2008 г.) он сократился почти на 30%. Ожидаются также сезонные всплески активности покупателей весной, осенью и под конец 2010 года", - полагает Игорь Роганович, директор департамента элитной недвижимости Knight Frank.

В течение последних шести месяцев цены на дорогую загородную недвижимость оставались стабильными, а в феврале-марте выросли в среднем на 5%. В то же время уровень цен в элитном сегменте пока остается более чем на 20% ниже своих пиковых значений. При этом эксперты наблюдают сокращение доли поселков высшей ценовой категории в зоне удаленности до 15 км от МКАД примерно на 5% по сравнению с аналогичным периодом 2009 года.

Участники рынка делают осторожные выводы о том, что снижение цен достигло своего дна и кривая стоимости постепенно пойдет вверх. Они опираются на тот факт, что за I квартал 2010 года, по предварительным данным, индекс цен на первичном и вторичном рынках элитного загородного жилья вырос на 4%. А это дает возможность делать смелые прогнозы о повышении стоимости до 10%.

На первичном рынке во многих поселках девелоперы продолжают проводить плановое повышение цен. Основная волна номинального повышения цен пришлась на посленовогодний период, когда произошла отмена праздничных акций и скидок.

"В преддверии лета в связи с ростом спроса многие проводят очередной пересмотр прайс-листов в сторону повышения. Также практически полностью девелоперы решили отойти от предоставления скидок на начальном этапе торгов, - отмечает Игорь Роганович. - На вторичном рынке стали появляться уникальные высокобюджетные объекты, собственники которых снимали их с продаж во время кризиса. Их номинальные цены также оказывают влияние на средний уровень цен на рынке".

Бесценные метры

У загородных элитных коттеджей не существует стоимости квадратного метра. Это не значит, что "элитка" бесценна: есть общая стоимость, в которую входит цена земли и стоящего на ней дома. Цены на элитную недвижимость сегодня начинаются от 1-1,5 млн долларов за объект.

Короля играет свита, а в случае с элитной загородной недвижимостью - место. В списке "призовых" направлений по-прежнему остаются Рублево-Успенское, Новорижское и Сколковское шоссе - здесь ничего не изменилось. Следующие места заняли Киевское и Калужское направления. Но далеко не каждое строение, расположенное за указателем "Рублево-Успенское шоссе", может претендовать на звание элитного. "Рассматривая характеристики самого объекта, нужно помнить о том, что и на Рублево-Успенском шоссе находятся старые дачи, в этом случае под понятие "элитная недвижимость" попадет только земля под самой дачей", - говорит директор департамента элитной недвижимости компании Est-a-Tet Екатерина Батынкова.

Почему одни направления считаются элитными, а другие - нет? Объяснение можно найти в истории. Деление направлений на простые и конъюнктурные произошло еще в советские годы. Освоение Рублево-Успенского шоссе началось в сталинское время - там давали госдачи партийным боссам. В 60-70-х годах эта тенденция продолжилась. "Такие же участки, но в районе Переделкина, получали выдающиеся представители советской интеллигенции. В районе Архангельского и Апрелевки селились высшие военные чины, - рассказывает генеральный директор компании Tweed Ирина Могилатова. - В 70-80-х годах на Калужском шоссе начали строить базы отдыха партийной элиты. Работникам культуры выдавали дачи во Внукове".

Интересно, что в список критериев элитности попадает и роза ветров. В Москве ветра дуют преимущественно с северо-запада на восток, так что элитность районов задана географически. Когда-то, например, Малаховка, как и Переделкино, была престижным местом обитания. Но то, что весь смог большого города идет в ее сторону, сделало ее изгоем на рынке престижного загородного жилья.

Однако понятие элитности переменчиво, как курс доллара во время кризиса: то, что было верхом роскоши в 80-е - стометровый дом из красного кирпича на 10 сотках, - еще ценилось в 90-е, но уже совсем не дотягивает до современных стандартов класса "элит".

В свою очередь, не ценится и элитстиль 1990-х - это, как правило, большой и нефункциональный дом, часть помещений которого практически круглый год не используется. Соответственно нагрузка на инженерную инфраструктуру в таком доме очень велика из-за большой площади объекта.

"Часто это темные дома с маленькими окнами. Кроме того, если владелец такого дома в 90-х годах не имел проблем с транспортной доступностью, то в связи с бурным ростом транспорта в Москве на сегодняшний день человек может испытывать трудности с подъездом к дому. Сейчас транспортная доступность является достаточно важным показателем", - говорит руководитель управления маркетинга и развития Группы компаний "Конти" Сергей Мигунов.

На место в элитном ареопаге уже не могут претендовать любые поселки, обладающие базовым минимумом, в который входят центральные коммуникации, охрана, детская площадка и другая инфраструктура. Подходящим под определение "элитный" можно назвать объект, имеющий следующие характеристики. Он должен находиться в ценовой категории более 1 млн долларов, иметь участок более 20 соток. Площадь дома не может быть меньше 400 кв.м.

"Важна и внутренняя инфраструктура домовладения: домик для прислуги, инженерное обслуживание дома и т.д. Кроме того, учитывается площадь участка. Элитные домовладения, как правило, стоят на больших земельных участках от 30 соток и более. Также важны площадь и функциональность самого дома", - добавляет Сергей Мигунов.

Характеристика поселка должна включать многоуровневую охрану, ландшафтное озеленение высокой плотности, наличие общественных зон (на них должно приходиться не менее 10% площади поселка) и развитую детскую и спортивную инфраструктуру.

Центральные коммуникации должны обладать большим запасом прочности на случай отказа основных систем жизнеобеспечения. Разумеется, обязательны красивые природные характеристики, наличие леса и водоема в поселке или даже "большой воды" для занятий яхтенным спортом. "И очень важно наличие комфортной внутрипоселковой службы сервиса и эксплуатации, как в пятизвездочном отеле!" - добавляет Ирина Могилатова.

Осторожно: псевдоэлита!

Ахиллесова пята загородного рынка элитной недвижимости - наличие и качество детской инфраструктуры, то есть детских садов и школ с высокими стандартами образования. По данным компании Knight Frank, для 35% клиентов, рассматривающих приобретение элитного загородного жилья, наличие школы соответствующего уровня является важным фактором, влияющим на принятие решения о покупке. На двух наиболее престижных направлениях - Рублево-Успенском шоссе и Новой Риге - сейчас действуют 15 частных образовательных учреждений.

Фактически этот район Подмосковья является наиболее обеспеченным по наличию частных школ, и это направление девелопмента продолжает развиваться. Так, среди новых проектов, затеянных на этом направлении, есть проект школы на 700 мест с пансионатом и гостиницей для преподавателей рядом с поселками "Риверсайд", "Гринфилд", Monteville и Millennium Park. Этот проект реализует девелопер Villagio Estate при поддержке Жуковской гимназии. Всего в школьный сектор предполагается инвестировать не менее 100 млн долларов.

Недавно рядом с поселком "Павлово" и "Павлово-2" открылась новая школа, а на Николиной Горе - новый детский сад "Поколение Next". Подобная инфраструктура работает на увеличение классности элитного жилья, которое расположено рядом.

Что же касается худших примеров элитной недвижимости, присутствующей на рынке сегодня, то они в основном попадаются там, где продавались участки без подряда. В итоге выходили поселки со смешанной концепцией - в близком соседстве оказывались и коттеджи, и многоквартирные дома, и таунхаусы. Девелоперы в погоне за прибылью смешивали и разное жилье, и разные социальные группы, лишая поселок комфортной однородности.

Если говорить про Россию, то очень часто понятие "элитный объект" - это определенное субъективное видение девелопера. "Очень многие объекты недвижимости претендуют на этот класс, располагаясь на популярном направлении или на участке, имеющем какое-либо природное или историческое значение, но по качеству этому классу не соответствуют, - отмечает Сергей Мигунов. - Однако девелопер, реализующий подобный объект, может заявлять его как элитный при условии дальнейшей перепланировки или реконструкции. Также за счет определенных маркетинговых решений действительно элитный по всем характеристикам, за исключением местоположения, объект можно включить в этот класс загородной недвижимости".

"Псевдоэлитным может быть поселок с участками по 12 соток, расположенный либо на первой линии шоссе, либо вдоль железной дороги, - приводит пример управляющий директор агентства эксклюзивной недвижимости "Усадьба" Наталья Кац. - На рынке много объектов с недостатками, связанными с дефектами строительства и проектирования либо с землей. К сожалению, действительно безупречных домов и участков очень мало. И это формирует понятие элитарности - бескомпромиссное качество дома и участка, бескомпромиссная роскошь".

Вилла 007

Рынок элитной "загородки" весьма непрост. О том, что на продажу выставлены некоторые объекты, могут знать от силы три-четыре человека, считая хозяина. "В Барвихе, к примеру, существуют небольшие закрытые частные поселки, где на участках от 1 га расположены огромные домовладения - с домами площадью от 1000 до 3000 кв.м.

Это очень закрытый рынок, - подчеркивает Екатерина Батынкова. - Сегодня на рынке существует много поселков, где каждый из домов может быть построен по индивидуальному проекту. Так, одним из таких примеров является поселок "Ландшафт" в Жуковке - один из объектов, где продаются самые дорогие дома. Эксперты также советуют брать за образец поселки "Николино" и "Довиль" с продуманной концепцией и отличным качеством используемых материалов".

В организованных поселках последних лет пока сложно выделить сформировавшихся лидеров: еще остаются нереализованные или незаселенные объемы. Есть весьма дорогие дома и участки. К примеру, "Усадьбы Усово" - поселок, еще находящийся на финальной стадии реализации. Строится ряд еще более современных поселков, которые позиционируются как резиденции. Важно другое: в последнее время рынок несколько поменял свою структуру.

"И в городе, и за городом мы наблюдаем среди покупателей тенденцию к поиску не самого дорогого или пафосного жилья. Обладая богатым опытом по сделкам с недвижимостью, в том числе и за рубежом, покупатели домов в элитном сегменте стали оценивать объекты несколько по другим критериям. Они ценят функциональность, транспортную доступность, ликвидность этого объекта в будущем", - говорит Екатерина Батынкова.

Ведь многие до сих пор не могут продать огромные частные дома, построенные в прошлом. Известны примеры поселков с просторными домами, где на стадии продаж за покупку усадьбы в подарок давался вертолет, а в итоге здания и по сей день стоят без коммуникаций и разрушаются. Сегодня покупатели, обладающие большими суммами на приобретение недвижимости, взвешивают все факторы перед покупкой загородного дома.

"На действительно качественные объекты недвижимости, расположенные на престижном направлении, с решенными вопросами транспортной доступности и инфраструктуры, спрос будет всегда. А вот что касается объектов, претендующих на элитность, то спрос на них будет снижаться", - считает Сергей Мигунов.

Без сравнения

Цены на рынке российской элитной недвижимости вполне сопоставимы с рынком европейской "элитки". Поэтому соблазн провести сравнение достаточно высок. Но сравнивать их стоит только по качественным характеристикам и по отношениям в цепочке "девелопер-застройщик-брокер-покупатель", говорят специалисты.

"По размаху в общей массе наши домовладения однозначно отличаются, так как в Европе, как минимум, нет столько земли и ее используют более экономично и рационально, - рассказывает Батынкова. - Нечасто там встретишь и резиденции с участками площадью в несколько гектаров - этим мы тоже отличаемся друг от друга.

Рынок элитного жилья у нас находится еще в стадии формирования, если учитывать более чем 70-летний перерыв. В Европе же традиции развивались все эти годы, поэтому и находятся на более высоком уровне. У них рынок элитной недвижимости более развит и сформирован, а отношения между застройщиком, риэлтором и конечным потребителем более цивилизованные".

Кроме того, на рынок недвижимости в немалой степени влияют его потребители. За границей люди более мобильны, и градация уровня жизни в Европе более ярко выражена, чем в России, поэтому и понятию "элит" придается большее значение. С этой точкой зрения соглашается и Наталья Кац: "Подходы к европейской загородной элитной недвижимости и российской сравнивать нельзя.

Мировая элитная недвижимость формировалась не одно столетие, а у нас же только понятие собственности появилось 30 лет назад, а понятие элитарности и роскоши имеет не более чем десятилетнюю историю, так как долгое время на рынке было много псевдоэлитных объектов. Поэтому недвижимость в Лондоне, Лос-Анджелесе, на Лазурном Берегу носит совсем иной характер".

Консалтинговая компания "SV Development"