РОССИЯ, 13 май - SV Development. Вчера Госдума сразу в трех чтениях приняла закон, предусматривающий снижение ставки по субординированному кредиту для Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) с 9,5 до 6,5% годовых.

Депутаты ожидают, что благодаря этому банковская ставка по такого рода займам снизится до 11%. Однако при существующих ценах на жилье большинству граждан от такого подарка ни жарко, ни холодно. Россияне в массе своей не могут позволить себе отдавать 70% доходов на выплату кредита, а именно такие условия им, по сути, и предлагаются.

Напомним, еще осенью прошлого года помощник президента России Аркадий Дворкович сообщил, что готовится ряд программ, которые помогут гражданам приобретать жилье за счет ипотечных кредитов. По его словам, в течение года ставки по таким займам могут снизиться до 10–12%, и в этом случае воспользоваться ими смогли бы примерно 10–15% семей. Идея эта принадлежит премьеру Владимиру Путину, который поручил Министерству регионального развития проработать вопрос государственного субсидирования процентной ставки по ипотечным займам на покупку жилья эконом-класса.

Программу по стимулированию кредитования строительства и приобретения такого жилья в соответствии с поручением правительственной комиссии по повышению устойчивости развития российской экономики разработало АИЖК. Под ее реализацию были выделены средства: по действующей редакции закона, Внешэкономбанк предоставляет этому государственному агентству до 1 июня кредит в размере 40 млрд. руб. за счет средств Фонда национального благосостояния (ФНБ) под 9,5% годовых. Однако в принятом вчера законопроекте депутаты продлили срок, в который могут быть предоставлены кредитные средства, до 31 декабря 2011 года и одновременно снизили ставку до 6,5%.

Государству эта щедрость обойдется в 1,5 млрд. руб. – такой суммой оцениваются выпадающие доходы федерального бюджета, которых он лишится до 1 февраля 2012 года, недобрав денег за счет процентной ставки. Однако депутаты ожидают, что благодаря этому ставка по ипотечным кредитам, которые будут реструктурироваться с помощью АИЖК (а их большинство), составит порядка 11%. Иными словами, власть готова понести потери, чтобы сделать ипотеку более доступной для граждан.

Нельзя сказать, что до кризиса ипотека пользовалась у россиян бешеной популярностью, это всегда было удовольствие не из дешевых. Однако финансовые трудности очень сильно подкосили этот рынок.

Так, по данным АИЖК, в минувшем году его объем составил 150 млрд. руб. (130 тыс. кредитов), и это почти в шесть раз меньше показателей 2008 года. Зато резко вырос объем просроченной задолженности по ипотечным кредитам. Сейчас ситуация стала понемногу выправляться. Средневзвешенная процентная ставка по рублевым займам снизилась с 14,3% (по данным на 1 января) до 13,6% (на 1 апреля).

Правда, в Москве она выше, чем в целом по России. По самым свежим экспертным оценкам, с начала года ставки по кредитам на покупку жилья на первичном рынке столицы хоть и снизились в среднем на 1–1,5%, все равно составили в апреле в среднем 15–16% в рублях и 12,5–13% в иностранной валюте. При этом минимальный размер первоначального взноса практически во всех банках составляет 20–30%.

Тем не менее АИЖК смотрит в будущее с оптимизмом: в первом квартале в России банки выдали ипотечные кредиты на общую сумму 45–50 млрд. руб., и это, по данным агентства, соответствует показателям всего первого полугодия 2009 года. В АИЖК надеются, что в этом году россияне возьмут займы на общую сумму 280–320 млрд. руб. (210–240 тыс. кредитов). Однако независимые эксперты не склонны разделять этот оптимизм. По словам ведущего эксперта Центра развития Дмитрия Мирошниченко, восстановление рынка, о котором многие говорят, нельзя назвать устойчивым.

«Раньше банки делились на две категории: крупные, которые оставляли выданные кредиты на своем балансе, и мелкие, которые выступали перепродавцами, то есть выдавали кредиты и тут же их продавали, – рассказал «НИ» г-н Мирошниченко. – Сегодня доминирующим оператором на этом рынке стало АИЖК, от его политики во многом и зависит общая ситуация.

Что касается других банков, которые действуют на свой страх и риск, то здесь пока трудно говорить о восстановлении рынка». Кроме того, говорит эксперт, если раньше граждане брали новые квартиры, то сейчас ипотека во многом связана с так называемыми альтернативными сделками. По сути же, речь зачастую идет об обмене жилья с доплатой.

Для АЖИК, как государственной корпорации, не существует никаких экономических ограничений, чтобы установить ставку в 11%, тем более что деньги на это, по сути, дает государство. Другой вопрос – станут ли даже такие более дешевые кредиты доступны.

«Это не решает фундаментальную проблему в нашем жилищном секторе, ведь дело не в высоких ставках, а в дороговизне жилья, – подчеркивает аналитик. – Нынешняя его стоимость не позволяет среднему россиянину, причем нормально зарабатывающему, с уверенностью покупать квартиру, в том числе с привлечением ипотечного кредита. У человека нет возможности осуществлять платежи так, чтобы процент погашения займа составлял комфортную сумму от дохода семьи. Даже если обратиться к докризисной практике, то нагрузка составляла до 70% от того, что человек зарабатывал, а порой даже больше. Это абсолютно ненормальная практика.

В Европе это не больше 35%. Такие высокие платежи заложены изначально, поскольку недвижимость очень дорогая. И пока не видно, чтобы кто-то решал эту проблему». По словам эксперта, на рынке наблюдается явная нехватка предложений по адекватным ценам, поэтому снижение ставки до 11% среднему россиянину ничего не даст. Это может быть интересно лишь тем, кто инвестирует в жилую недвижимость, то есть зарабатывает на ней.

Консалтинговая компания "SV Development"