РОССИЯ, 26 апр. - SV Development. Ипотечный рынок России, существенно сжавшийся на фоне глобального финансового кризиса, постепенно начинает оживать, однако кризисное послевкусье все же осталось – кредиты на покупку жилья теперь доступны в основном сотрудникам крупных иностранных предприятий и госструктур с зарплатой от 100 тысяч рублей, свидетельствуют данные участников рынка.
 
Когда в середине 2007 года в США произошел масштабный ипотечный кризис, затрепетали не только местные ипотечные игроки – дыхание перехватило и у банков за пределами Штатов. В их число входили и российские кредитные организации, которые привлекали деньги за рубежом и у которых совсем скоро появились проблемы с финансовой подпиткой. Ипотечный рынок начал сжиматься, теряя один за другим участников, а голубая мечта многих россиян – покупка собственной квартиры, отдалялась с каждым днем. За короткий период времени кризис заставил банки отказаться от кредитов без первоначального взноса, а также от кредитования недвижимости на первичном рынке.

Сегодня на ипотечном корабле остались разрушения, как после масштабного урагана. Но все же он сумел остаться на плаву и, по словам некоторых экспертов, в настоящий момент планомерно плывет к спасительному берегу. Концовка 2009 года, а также первый квартал 2010 года показали, что интерес населения к ипотеке не прошел, а наоборот, возрождается, о чем "РИА Новости – Недвижимость" рассказали представители нескольких ведущих банков России.

Ипотека 2008-2009: подводим итоги

Еще за несколько лет до наступления кризиса – осенью 2005 года – тогдашний министр регионального развития Владимир Яковлев говорил о возможном росте числа выдаваемых ипотечных кредитов к 2010 году до отметки не менее 1 миллиона единиц в год. Несколько месяцев спустя руководитель расформированного позднее Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству Сергей Круглик прогнозировал рост объема ипотечного кредитования к 2010 году до 415 миллиардов рублей в год. Этот прогноз спустя полтора года в мае 2007 года был подтвержден генеральным директором Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Александром Семенякой.

К сожалению, недавно подведенные АИЖК итоги 2009 года для рынка ипотеки РФ свидетельствуют, что радужные прогнозы чиновников не оправдались. Как говорится в отчете агентства, в прошлом году в России было выдано чуть более 130 тысяч ипотечных кредитов (в 2,7 раза меньше уровня 2008 года и на порядок меньше прогноза Яковлева) на общую сумму в 152,5 миллиарда рублей (в 4,3 раза меньше уровня 2008 года и ожиданий Круглика и Семеняки).

И это не единственный отрицательный фактор кризиса. Удорожание стоимости фондирования на зарубежных рынках привело к повышению ставок по ипотеке – на 1,4 процентных пункта по кредитам в рублях (до уровня 14,3%) и на 1,9 процентных пункта по кредитам в иностранной валюте (до уровня 12,7%). При этом из-за падения цен на недвижимость и выросших кредитных рисков на 38% снизился средний размер кредитов (с 1,9 миллиона рублей в 2008 году до 1,2 миллиона рублей в 2009 году), а доля кредитов в иностранной валюте, напротив, упала до 6,6% (с 14,5% в 2008 году).

В общем, кризис настал, и про голубую мечту многим пришлось забыть.
 
Оттепель наступила?

Однако в последние несколько месяцев на ипотечном рынке отмечается заметное оживление – наблюдаются устойчивый рост объемов выдачи жилищных кредитов, возвращение кредиторов на рынок и усиление конкуренции.

"Подавляющее большинство банков и операторов, ранее активно присутствовавших на рынке ипотечного кредитования, не только возвращаются в данный сегмент кредитных розничных услуг, но и корректируют "кризисные условия кредитования" исходя из текущих тенденций: снижают процентные ставки, пересматривают размер первоначального взноса, возобновляют ранее закрытые ипотечные программы", - отмечает вице-президент, начальник управления разработки кредитных продуктов и партнерских программ департамента ипотечного кредитования ВТБ 24 Георгий Тер-Аристокесянц.

Подобные изменения, считают собеседники агентства, связаны не только с традиционным весенним оживлением рынка жилья, но и с увеличением реального спроса населения на недвижимость, а также с определенными позитивными изменениями в экономике страны, ростом уровня занятости, восстановлением платежеспособности населения, замедлением темпов инфляции. Немаловажным стало и снижение ставки рефинансирование Центробанка до 8,25%, а также утверждение программы поддержки ипотеки на 250 миллиардов рублей.

"На рынке сейчас накопился отложенный спрос на жилье, формировавшийся последние полтора - два года. Тогда люди не покупали недвижимость, поскольку не были уверены в стабильности своих доходов. Сегодня картина уже другая: в ряде регионов мы уже видим некоторую коррекцию цен на ликвидное жилье", – поясняет заместитель председателя правления Городского Ипотечного Банка Игорь Жигунов.

Вслед за ростом интереса к недвижимости у населения стали смягчаться и требования по выдаче ипотечных кредитов у банков. Так, недавно сумма первоначального взноса в Райффайзенбанке была уменьшена с 30% до 25% от стоимости квартиры, в ВТБ 24 и Сбербанке – с 30% до 20%, а по программе Сбербанка "Молодая семья" (для семей с детьми) – с 20% до 15%.

"Переломным" для банков, видимо, стал декабрь 2009 года – за этот месяц было выдано 18,3% от общего объема предоставленных в прошлом году кредитов. А в марте 2010 года, констатируют эксперты группы компаний "НДВ", ссылаясь на данные Управления федеральной регистрационной службы (УФРС) по Москве, в столице было зарегистрировано более 1,6 тысячи ипотечных сделок, что почти в четыре раза больше, чем годом ранее.

Дальше – лучше. Руководитель службы ипотечного кредитования компании "Инком-Недвижимость" Лев Плецельман, в частности, с удовлетворением обращает внимание на рост размера ипотечного плеча.

По его словам, если в конце прошлого года сумма заемных средств в среднем составляла 2,5 миллиона рублей, то по итогам первого квартала 2010 года кредит берут уже почти на 2,8 миллиона рублей (увеличение на 10%). В Москве наибольшим спросом пользуются ипотечные кредиты на покупку квартир стоимостью порядка 5-7 миллиона рублей, планируемый срок погашения кредита в среднем 6-8 лет, уточняет Плецельман.

В свою очередь Тер-Аристокесянц рассказывает, что в ВТБ 24 средний размер кредита в настоящее время составляет 3 миллиона рублей в Москве (при первоначальном взносе 1,6 миллиона рублей) и 1 миллион рублей в регионах (при первоначальном взносе 530 тысяч рублей).

Кредиты от "тяжеловесов"

Вместе с тем, констатируют участники рынка, ипотечным позитивом могут похвастаться далеко не все банки.

По мнению вице-президента Первого Республиканского Банка Дмитрия Орлова, зажили лучше только госбанки и крупные иностранные кредитные организации. У основной массы игроков ничего особенного так и не происходит, так как лимиты на этот продукт закрыты или очень незначительные, подчеркивает он.

В отчете АИЖК также признается, что в прошлом году ипотечный рынок развивался в основном за счет пятерки банковских "тяжеловесов" – Сбербанка, ВТБ 24, Газпромбанка, Россельхозбанка и Банка Москвы.

"В сложившихся условиях, на фоне падающих объемов ипотечного кредитования доля первой пятерки в количестве выданных за год ипотечных кредитов выросла с 47% в 2008 году до 68% в 2009 году. Еще больше доля крупнейших пяти банков России выросла в объеме выданных сектором ипотечных кредитов – с 38% в 2008 до 61% в 2009", – указывается в докладе агентства.

Впрочем, неравномерность характерна и для этой группы. Основная доля выданной ипотеки в 2009 году пришлась на Сбербанк, который предоставил порядка 57% всего объема ипотечных кредитов. Как уточнила в начале апреля директор управления розничного кредитования Сбербанка Наталья Карасева, из 130 тысяч выданных в прошлом году ипотечных кредитов, 100 тысяч выдал Сбербанк (70%), а еще 10 тысяч ипотечных кредитов – ВТБ 24.

Получается, что реально в большинстве кредитных организаций в России услуга по предоставлению ипотеки по-прежнему лишь заявлена.

Номинально, судя по информации Банка России, во втором полугодии 2009 года количество кредитных организаций, предоставляющих ипотечные кредиты, равнялось 584 банкам – на 13 кредитных организаций больше, чем в первом полугодии прошлого года. Однако в действительности, утверждает Карасева, сегодня в России получить ипотеку можно лишь в 15 - 20 банках.

Шаг навстречу заемщику

По словам генерального директора компании "Кредитмарт" Юлии Купко, с оживлением на ипотечном рынке многие банки стали реанимировать такие программы, как целевое и нецелевое кредитование под залог недвижимости, а некоторые игроки возобновили программу по рефинансированию кредитов (например, ВТБ 24 и Банк Москвы) и ипотеку на первичном рынке.

Кроме этого, последние несколько месяцев на рынке ипотечного кредитования заемщику предоставляется возможность выбора страхования того или иного риск.

"Ранее страхование трех рисков (страхование риска утраты и повреждения предмета залога (квартиры), жизни и потери трудоспособности заемщика, риска утраты права собственности собственником квартиры) при получении ипотечного кредита являлось обязательным. Сегодня же большинство банков (ВТБ 24, DeltaCredit, Банк Москвы, OTP Банк, "Райффайзенбанк" и так далее) предлагают клиенту выбрать застраховать один или два из трех рисков. При этом при отказе заемщика от страхования одного из рисков при заключении ипотечного контракта процентная ставка по кредиту увеличивается в среднем на 1-3%", – добавляет Купко.

Некоторые изменения с выходом из кризиса происходят и в отдельных банках. Так, в третьем квартале 2009 года ВТБ 24 запустил накопительную программу ипотечного кредитования, суть которой заключается в накоплении первоначального взноса для приобретения квартиры на специальном вкладе банка и последующем получении льготной процентной ставки при оформлении ипотечного кредита. Еще одной новинкой стало появление программы "Витрина залогового имущества", участвуя в которой можно в кредит приобрести находящуюся в залоге у банка квартиру на условиях, значительно привлекательнее предлагаемых на рынке.

Есть у ВТБ 24 теперь и программа кредитования с комбинированными процентными ставками – в течение периода моратория на пересмотр стоимости ипотечного кредита действует фиксированная ставка, а по окончании данного периода и до конца срока кредитования устанавливается переменная ставка, размер которой зависит от значения ставки рефинансирования Банка России.

"Кроме того, во втором полугодии 2009 года в условиях стабилизации экономической ситуации банк возобновил предоставление ипотечных кредитов на приобретение строящегося жилья, нецелевых ипотечных кредитов, а также кредитов на рефинансирование ипотечных кредитов, предоставленных другими банками", - сообщает Тер-Аристокесянц.

Вдобавок к этому, добавляет он, в конце 2009 года в целях повышения привлекательности ипотечных продуктов банк начал процесс либерализации ценовых параметров и требований, предъявляемых к заемщикам. В результате с 14 апреля в ВТБ 24 на 0,5 процентных пункта снижены ставки по всем ипотечным программам. Теперь целевой кредит на покупку жилья теперь можно оформить по фиксированной ставке от 13,6% в рублях и от 9,1% в долларах и евро, а также по переменной ставке от 12,6% в рублях (корректируется дважды в год). Процентные ставки по нецелевому ипотечному кредиту под залог недвижимости составят от 17,15% в рублях и от 11,6% в иностранной валюте.

По словам Карасевой, Сбербанк тоже не сидит на месте. По ее оценке, на данный момент ставки по ипотечным кредитным продуктам Сбербанка находятся на нижней границе рыночного предложения.

При этом, обращает внимание она, Сбербанк готовит поэтапную либерализацию условий кредитования в этом году, основанную на индивидуальной оценке каждого клиента. Она будет заключаться в дифференцированном снижении ставок в зависимости от категории заемщика и установлении индивидуальной ставки каждому клиенту в зависимости от его персональных данных. Кроме того, в планы Сбербанка входит снижение ставки по займам на рефинансирование жилищных кредитов, а также возможное снижение в 2010 году ставок и по ипотечным кредитам.

В ГК "НДВ" также отмечают, что с 19 апреля Сбербанк отказался от взимания единовременной комиссии (за выдачу кредита) в размере 3% по ипотечным кредитам, а единственной платой по кредиту для заемщиков стал размер процентной ставки по нему.

Запущена новая ипотечная программа и у ОАО АКБ "Связь-банк", предполагающая кредитование на рынке вторичного жилья на сумму до 30 миллионов рублей с минимальным первоначальным взносом от 20%. Процентные ставки по ипотечным кредитам составляют от 9,5% до 12,5% годовых в рублях, максимальный срок кредитования – 30 лет. Комиссия за выдачу кредита достигает 1,5-2,5%, но не менее 20 тысяч рублей. Иные комиссии не взимаются. По программе кредитования строящегося жилья имущества процентная ставка на стадии строительства составляет 13,5-14% годовых, остальные условия аналогичны программе кредитования жилья на вторичном рынке, указывает директор департамента розничных банковских продуктов кредитной организации Мария Зенина.

Городской Ипотечный Банк в свою очередь еще в сентябре прошлого года начал реализацию программ ипотечного кредитования населения в рублях по стандартам АИЖК в трех регионах: Санкт-Петербурге, Ленинградской области и Краснодаре, а с января 2010 года эта программа была распространена на все регионы присутствия банка. В ее рамках размер кредита составляет от 300 тысяч рублей до 4 миллионов рублей, размер первоначального взноса - от 30% стоимости жилья при покупке квартиры и от 40% при покупке индивидуального жилого дома.

Кризисное послевкусье

По прогнозу АИЖК, общий объем выдачи ипотечных кредитов в 2010 году составит 280-320 миллиардов рублей (рост на 84 – 110% в сравнении с 2009 годом), или 210-240 тысяч штук в количественном выражении (рост на 62 – 85%). С учетом методологии расчета Банка России, средневзвешенные ставки по выданным кредитам составят 12-13% в рублях и около 11% в иностранной валюте, а доля просроченной задолженности не превысит 5% (по РСБУ). Общий же объем рынка жилищного кредитования России на конец 2010 года Тер-Аристокесянц оценивает в размере 1,242 триллиона рублей. Это все прогнозы, но доступна ли ипотека на самом деле населению?

Увы, пока практически никто из собеседников агентства не смог опровергнуть факт, что доступными в результате кризиса ипотечные кредиты остались только для очень малой части жителей РФ. А ведь именно ипотека, с учетом расценок на рынке недвижимости и уровня заработных плат подавляющей доли россиян, является пока единственной возможностью приобрести собственное жилье. Единственной, но далеко не для всех.

Например, указывает Орлов из Первого Республиканского Банка, у большинства клиентов его банка после кризиса отношение к ипотеке не самое лучшее – долгосрочные кредиты являются рискованными для бюджета человека, так как нет уверенности в будущей стабильности доходов.

"Уверенность постепенно возвращается в основном у сотрудников предприятий со стабильным положением на рынке – госпредприятий, госмонополий, госорганов, крупных иностранных предприятий", – отмечает он.

А Купко уточняет, что сейчас среднестатистическим заемщиком в основном являются менеджеры и руководители среднего звена в возрасте от 30 до 45 лет и c доходом от 100 тысяч рублей, способные подтвердить свой доход по форме 2-НДФЛ, готовые внести около 30% первоначального взноса и имеющие положительную кредитную историю. Также желательно, добавляет Жигунов, чтобы у заемщика были какие-то активы, кроме приобретаемой по кредиту недвижимости, – дача, машина и прочая собственность.

Но многие ли россияне могут похвастаться таким финансовым положением, да и нужно ли тем, у кого все перечисленное уже есть, улучшение жилищных условий за счет ипотеки?

Пока эксперты признают, что до сих пор государству не удавалось сделать ипотеку действительно доступной всем подряд, а не только избранным гражданам. В то же время в АИЖК все еще продолжают надеяться, что в 2011 году доля семей в РФ, которые смогут использовать данный инструмент для покупки жилой недвижимости, достигнет докризисного уровня – 19%, а Семеняка считает, что снижение ставок до 10-11% сделает доступным ипотеку для 40% россиян.

Консалтинговая компания "SV Development"