РОССИЯ, 26 апр. - SV Development. Российский Сбербанк на прошлой неделе снизил ставку по ипотечным кредитам до 10,5 процента годовых и отказался от взимания комиссий при их выдаче своим клиентам. Этот шаг, как полагают эксперты, должен вернуть на рынок покупателя, отложившего в долгий ящик свои квартирные планы из-за недоступности заемных средств.

А дальше - по цепочке: платежеспособный спрос простимулирует предложение, рынок недвижимости оживет, и начнется строительство нового жилья, а за новым строительным бумом взбодрится и вся экономика. Однако в этом сценарии есть два ключевых вопроса: последуют ли за Сбербанком другие банки и как отреагируют цены на недвижимость на подешевевшие кредиты?

Налетай, подешевело...

О том, что ипотека напрямую связана с активностью рынка недвижимости, знают сегодня даже школьники: чем доступнее кредит и меньше процентная ставка, тем больше недвижимости продается и покупается. В США, например, ставка колеблется в пределах 4,5-6 процентов, в Канаде - 3,6-6,2, в Великобритании - 1,89-7,69. В этих странах почти все жилье покупается в кредит. В России, по данным "Кредитмарт", в конце прошлого года рублевые кредиты давали под 16,6-19 процентов.

При таких ставках ипотека никак не стимулирует рынок недвижимости. А потому правительство довольно настойчиво рекомендовало банкам снижать аппетиты. Для этого были созданы и подходящие условия - ставка рефинансирования Центробанка составляет сейчас всего 8,25 процента. Госбанки стали уменьшать проценты в конце прошлого года. Но Сбербанк в этой гонке, конечно, лидирует: теперь у него можно оформить ипотеку и под 10,5 процента годовых. Это самая дешевая ипотека за все время ее существования в России. "Такая ставка делает кредит более привлекательным", - уверен заместитель председателя правления Городского Ипотечного Банка Игорь Жигунов. Ведь существенно снижается общая сумма платежа.

Важно и то, что Сбербанк сделал кредит доступнее по другим параметрам: отказался от взимания комиссий, составлявших от 1 до 4 процентов от суммы кредита, увеличил максимальные сроки кредитов (до 20 лет), отменил поручительства по ряду программ и снизил первоначальный взнос до 15-20 процентов. Но готовы ли другие кредитные учреждения последовать этому примеру? "Думаю, другие банки будут стараться не отставать от Сбербанка, однако такие возможности у них ограниченны, - пояснил "Итогам" вице-президент Первого Республиканского Банка Дмитрий Орлов.

- Скорее всего банкиры снизят размер первоначального взноса". Действительно, к этому послаблению прибегли многие банки: например, Райффайзенбанк в программе "Покупка квартиры на вторичном рынке жилья" установил первоначальный взнос в 15 процентов, а ставка в рублях составляет 14,5-15 процентов. В массе своей банки как раз и остановились на уровне 13-15 процентов в рублях и до уровня Сбербанка, кажется, опускаться не готовы. Дело в разнице стоимости привлекаемых ресурсов. "Средняя ставка привлечения у Сбербанка - 5 процентов, а у коммерческих банков - 7-8 процентов", - поясняет аналитик компании "Ренессанс Капитал" Максим Раскоснов.

Сами банкиры считают, что делают все правильно: на фоне падения доходов большинства россиян фактором, который делает ипотеку более доступной, являются не снижение процентов и отмена комиссий, а сумма первоначального взноса, доходящая порой до 50 процентов от стоимости жилья. Накопить такие средства большинство нуждающихся в жилье людей не в состоянии. Но опускать его уровень ниже 20-30 процентов банки не готовы.

"Трудно прогнозировать, будет ли цена на недвижимость расти или снова упадет. В последнем случае снизится и стоимость залога, а мы потеряем деньги", - пояснил нам один из банкиров. Сумму первоначального взноса можно назвать индикатором того, как банк оценивает риск падения цен на "квадраты". Если она велика, то такой сценарий считается наиболее вероятным.

"Ипотечное кредитование, безусловно, вернется, но не достигнет докризисных объемов в ближайшее время", - считает вице-президент РосЕвроБанка Сергей Гордейко. По мнению экспертов, в ближайшие года два основной объем выдаваемых ипотечных кредитов будет приходиться на банки, связанные с государством. Хватит ли у них возможностей охватить всю страну, чтобы разбудить массовый спрос?

Ценная реакция

Оптимистично настроенные эксперты считают, что сбербанковские 10-процентные кредиты должны подстегнуть некоторую часть населения - все-таки отложенный спрос копился два кризисных года. "Снижение ипотечных ставок сделает покупку жилья реальностью для многих, - считает Георгий Дзагуров, генеральный директор компании Penny Lane Realty, - увеличит круг потенциальных покупателей, добавит рынку активности с точки зрения спроса и таким образом будет работать на повышение цен".

Последний прогноз стоит рассмотреть отдельно. Ведь на увеличение спроса рынок всегда реагирует ростом. Однако здесь свой ключевой момент: может ли спрос, уровень которого двинет рынок вверх, быть достигнут за счет ипотечных заемщиков? Из опыта прошлых лет за идеальную точку отсчета роста рынка можно взять 2004 год - именно тогда сформировался огромный спрос и стали расти цены на жилье. Но доля ипотечников в том спросе была крошечной - 1,5 процента. Хотя рублевые ставки были сопоставимы с нынешними (они достигали 14 процентов, долларовые - 10), а требования к заемщику - очень лояльными (заем можно было взять под справку о "серой" зарплате).

На стимулирование спроса работали совсем другие характеристики экономики, а вовсе не ипотека: в экономике было очень много денег, которые требовалось куда-то вложить. И если тогда кредитные покупки не пользовались бешеным спросом (даже в 2008 году по ипотеке покупали не более четверти квартир), то сегодня вероятность лавинообразного увеличения числа тех, кто захочет и сможет купить квартиру в долг, еще меньше. Неустойчивость финансового положения плюс осознание опыта Америки (см. врез) - плохие стимулы для примерки долгового ярма. И понижение процентов по кредиту эти аргументы пока не может перевесить.

"Низкие проценты - это еще не гарантия появления огромного количества потенциальных покупателей на рынке, - cчитает Марина Мелконян, директор департамента частного и корпоративного кредитования компании Penny Lane Realty, - так как требования к заемщику сегодня значительно жестче по сравнению с докризисным периодом". Кроме того, кредиты все еще очень дорогие.

"Можно посчитать, что, имея ипотечный кредит по ставке 10 процентов годовых на 20 лет, заемщик выплатит банку в 2,5 раза больше стоимости квартиры, - комментирует Игорь Роганович, директор департамента элитной недвижимости Knight Frank. - Чтобы большие слои населения могли воспользоваться ипотечными программами банков, ставки в России должны достичь уровня западных стран".

Пока ни о каких 3-6 процентах, как за границей, речи не идет. "В принципе возникновение ажиотажного спроса на недвижимость только за счет изменений условий кредитования невозможно", - полагает руководитель службы ипотечного кредитования компании "ИНКОМ-Недвижимость" Лев Плецельман.

Но даже если спрос будет не ажиотажный, а кредит возьмут 10 процентов потенциальных покупателей, отреагирует ли рынок? Эксперты считают, что реакция в виде изменения цен не исключена, но она не будет существенной. Дело в том, что ипотека и цены на жилье находятся в прямой и весьма любопытной зависимости.

При определенном уровне дохода российского населения, отмечает руководитель аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости IRN. RU" Олег Репченко, и существующих кредитных условиях получается довольно ограниченный бюджет, в рамках которого ипотечный покупатель может купить квартиру. Если средний уровень дохода принять за 60 тысяч рублей, то можно претендовать на жилье в лучшем случае за 3,5 миллиона рублей.

Поскольку только при таком бюджете покупки ежемесячный платеж составит около 28 тысяч - это максимум, который позволяет закон в зависимости от дохода. Для Москвы это бюджет однушки, в регионах - более или менее нормальная квартира экономкласса. Но если цены на недвижимость подрастут, то основная масса покупателей окажется отрезанной от рынка. Так что, считает Олег Репченко, в ближайшее время "осмысленная ипотека будет способствовать не росту цен, а скорее, наоборот, сдерживать их".

Кроме того, основной объем ипотечных займов, отмечает Лев Плецельман, берется на сделки на вторичном рынке жилья. Это, как правило, альтернативы (обмены, цепочки), и они могут реализоваться только в условиях относительно ровных цен. Все эти факты заставляют предполагать, что цены если и будут расти, то в пределах инфляции или чуть выше. Хотя изменение ипотечной политики может сыграть здесь свою роль: не в лоб, увеличив до массового количество покупателей с ипотекой, а как психологический сигнал - кредиты госбанков "хорошие", потому что кризис закончился.

Недооценивать роль таких сигналов не стоит - в предыдущие годы они порой в корне меняли ситуацию на рынке недвижимости. Андрей Уфимцев, директор по продажам компании "Новое Качество", считает, что до конца года цены на жилье могут увеличиться на 10 процентов. По мнению же IRN.RU, к докризисному уровню цен мы будем идти 3-5 лет вслед за инфляцией темпами в 8-9 процентов. Но как такой расклад может повлиять на строительную отрасль?

Стройся!

Если судить по отчету кабинета министров в Государственной думе, с которым на прошлой неделе выступил Владимир Путин, правительство смогло в 2009 году избежать падения темпов строительства нового жилья (было построено около 60 миллионов квадратных метров) только потому, что основным покупателем новых квартир оказалось государство. Коммерческие покупки, особенно в новостройках, стояли почти полтора года, и только этой зимой стали нарастать.

Роль банков в этих приобретениях минимальна - практически никто не готов финансировать клиентов в строящихся объектах недвижимости. Или условия приобретения квартиры с помощью ипотеки трудновыполнимы: банки выдвигают требования полной или частичной (не менее 2/3) строительной готовности объекта, аккредитованного банком, либо требуют дополнительный залог, например, квартиры, имеющейся в собственности заемщика, и т. п.

Ситуация сложилась патовая, и девелоперам самим пришлось выступать в роли кредиторов, давая покупателям рассрочку на несколько лет. Однако выполнять чужую роль быстро надоело, и они стали договариваться с банками. Недавно "Ренова-СтройГруп" заявила, что процент покупки ее новостроек по кредитам вырос с 13 до 58. Это стало результатом соглашения компании с четырьмя ведущими банками о предоставлении кредитов с гибкими условиями. Такие сообщения появляются сегодня все чаще.

"Оживление на рынке, скорее всего, следствие договоренности между девелоперами и банками о совместной работе с клиентами - одни продают квартиры, а другие под них дают ипотеку", - поясняет директор центра макроэкономических исследований BDO в России Елена Матросова. Она же уточняет, что речь идет о банках, в той или иной степени аффилированных с правительством, которое настраивает банки на работу с "первичкой".

Государство и само готово тратить приличные деньги на то, чтобы активизировать процесс. Например, АИЖК планирует направить 40 миллиардов рублей в банки, готовые работать с программой строительства и приобретения экономжилья "Стимул". Программа коснется регионов, где цены на жилье низкие и средняя сумма кредита составляет около миллиона рублей. Так удастся обеспечить жильем порядка 40-50 тысяч заемщиков.

Приличного числа кредитных покупателей действительно можно достичь, только если квартиры будут дешевыми. Сократившаяся платежеспособность населения уже не позволит максимизировать прибыль с каждого квадратного метра, а значит, говорят эксперты IRN.RU, для получения прежних доходов нужно наращивать объемы. Поэтому сейчас наступает время активного строительства больших объемов жилья, как это происходило в 1998-2002 годах. Тогда, несмотря на дефолт, стройки не встали, а в ряде регионов России развернулся строительный бум жилья экономкласса.

Нынешний кризис тоже породил первый большой дешевый проект - район Марфино в Москве (по цене от 70 тысяч рублей за квадратный метр - почти вдвое ниже среднерыночной цены), потом было проанонсировано еще несколько аналогичных проектов. Именно в нижнем ценовом сегменте сегодня кроется почти весь потенциал сразу двух рынков - недвижимости и кредитования.

Morgan Stanley подсчитал, что в России в сегменте экономкласса 85 процентов покупателей не могут накопить денег самостоятельно - им требуется ипотека. Для удовлетворения этого спроса 10 процентов годовых - все еще слишком много, так что можно ожидать, что банки и девелоперы будут двигаться навстречу друг другу. Главное, вовремя остановиться и в погоне за ипотечными покупателями не повторить американскую историю.

Консалтинговая компания "SV Development"