РОССИЯ, 21 апр. - SV Development. Девелоперы загородных проектов вынуждены улучшать рыночное предложение. Покупатели дали им понять, что пережить кризис, продавая дешевый продукт сомнительного качества — участки без подряда, вряд ли удастся. А власти все настойчивее говорят об изъятии неиспользуемых сельхозземель и повышении налогов.

Существующее предложение участков без подряда на загородном рынке не так велико — примерно 7000, подсчитывает Владимир Яхонтов, управляющий партнер «Миэль — загородная недвижимость». Всего, по данным «Терра-недвижимости», в продаже находятся 350-360 поселков, большинство из которых относится к сегментам бизнес или эконом.

Продаваемый неликвид

Больше всего загородных предложений по Новорижскому, Симферопольскому, Киевскому шоссе, на расстоянии от 70 до 110 км от МКАД, уточняет Андрей Вяткин, исполнительный директор «Маршал эстейт». По его словам, это обусловлено выводом на рынок поселков без подряда и постепенным вымыванием более дорогих участков, расположенных ближе к Москве. «Новые предложения приходят в основном из земель сельхозназначения, переведенных в ИЖС или «в дачку», — говорит Вяткин.

В марте на рынок вышло восемь поселков, участки без подряда предлагаются в шести из них, уточняет аналитик «Инкома» Дмитрий Таганов. Пока это предложение востребовано, «Миэль», в частности, в этом году также намерена вывести на рынок бесподрядный поселок. Но спрос на участки без подряда нестабилен, признают застройщики.

Этот продукт очень скоро может перейти в разряд неликвидного, предупреждает Вяткин, если продавцы «начнут серьезно срывать сроки выполнения обязательств по коммуникациям». Илья Сапунов, гендиректор компании «Красивая земля», говорит, что в Подмосковье уже появились иски покупателей, перед которыми застройщик не выполнил обязательств.

По его словам, клиенты все активнее предпочитают участки в поселках, где уже начато строительство дорог и подведение коммуникаций. Плюс поближе к Москве, пусть даже это предложение обходится им дороже. Если в 70 км от МКАД сотку можно купить за 15 000-100 000 руб., то на расстоянии в 30 км от кольцевой предложение дешевле 150 000 руб. придется поискать. Земля на 10-километровой отметке будет стоить уже 800 000 руб.

Не используешь — отдай

«Раньше просто “сидя в земле” можно было заработать больше, чем девелопментом», — говорит Дмитрий Ковальчук, гендиректор «Пробизнес-девелопмента». Но времена изменились — «налоги давят», признает Павел Епихин, коммерческий директор УК «Масштаб». В Госдуме рассматривается законопроект, предлагающий увеличить в два раза налог за нецелевое использование земель сельхозназначения. Да и федеральные власти все настойчивее выступают за изъятие таковых.

Тимур Сайффутдинов, директор департамента загородной недвижимости Blackwood, на круглом столе «Ведомости-недвижимость» предположил: «Если сейчас власти придумают “хорошую процедуру” изъятия [неиспользуемых сельхоз] земель, то понятно, что придется [в буквальном смысле] пахать практически всем».

«Маршал эстейт», по словам Вяткина, «активно думает», что делать с землей, которая пока не обрабатывается: «20 000 га пустить под девелопмент просто немыслимо». Компания сейчас заключает соглашение о партнерстве с «НЛК-домостроением», рассказал он на круглом столе «Ведомости-недвижимость»: «Вместе будем продавать — мы землю, а они дома». Благодаря этому, обещает застройщик, дом из клееного бруса в коттеджном поселке «Окская слобода» будет стоить по меньшей мере на 7% ниже рыночной стоимости. Сейчас дом площадью 160 кв. м из клееного бруса под ключ обходится покупателю в 4 млн руб.

«Мы готовы землю вообще отдавать за долю в проекте. [Компанией] ведутся переговоры с госструктурами, с полугосударственными компаниями», — рассказал Вяткин. Договориться с частными фирмами мешает недоверие.

Леонид Максимов, президент ГК «Пионер», рассказал, что его компания в 2009 г. провела множество переговоров с лендлордами — «искали в 30 км от Москвы до 200 га под малоэтажку, готовы были финансировать строительство, но не готовы были землю выкупать».

Договориться на приемлемых для застройщика условиях не удалось: либо цена была завышена (скидка от докризисных цен максимум 30%, невзирая на опт), либо продавец настаивал, что «на своей земле я буду строить только элитку, несмотря на садящиеся самолеты и трассу», сетует Максимов.

Дмитрий Цветков, управляющий директор компании «Красивая земля», вступился за лендлордов: «риски велики — к собственникам земли с такими предложениями приходят каждый день», трудно понять, что партнер стоящий. Яхонтов также вспомнил о двухлетних переговорах с «Масштабом» о совместном проекте: несмотря на обоюдное желание, так и «не могли договориться».

За городом не сэкономишь

«Экономкласса от девелоперов за городом быть не может, вся загородная недвижимость недешева», — признает Яхонтов. Но в условиях ограниченного спроса — в I квартале 2010 г. активность покупателей была чрезвычайно низка, у многих девелоперов прошли единичные сделки только в конце марта, говорит Вяткин, — застройщики вынуждены снижать цены либо упрощать технологии строительства.

«Сейчас дома де-люкс продаются по себестоимости, а иногда даже ниже, от $2,5 млн», — говорит Яхонтов. Застройщики готовы подстраиваться под любого клиента с деньгами. Так, «Миэль» сейчас разрабатывает специальный проект дома в 2500 кв. м для одного из богатых покупателей, которого не устроило типовое предложение в 1000 кв. м в одном из поселков компании.

Илья Ануров, гендиректор RCF Capital Trust, рассказал, что компания в поселке «Пушкинская дубрава» (28 км по Ярославскому шоссе) часть домов будет строить по корейской технологии экономичного домостроения Steel house и предлагать от 3,5 млн руб. Также помимо индивидуальных коттеджей (за 7 млн руб.) в поселке появятся сблокированные дома (5 млн руб.) и таунхаусы (около 3 млн руб.).

В коттеджном поселке «Европейская деревня — 5» (50 км по Симферопольскому шоссе) застройщик предлагает коттеджи, таунхаусы, дуплексы или квартиры по цене 38 000 руб. за 1 кв. м. Площадь квартир и домовладений от 56 до 113 кв. м, земельные участки от 4 до 25 соток. Самый дешевый вариант квартиры в 56 кв. м в коттедже на шесть семей обойдется покупателю в 2 112 000 руб.

Консалтинговая компания "SV Development"