РОССИЯ, 8 апр. - SV Development. Вести с «ипотечных полей» твердят нам о том, что банки возобновили кредитование всех желающих приобрести жилье и даже понизили ставки. А главной новостью 2009 года стало то, что банки перестали игнорировать новостройки. Однако столь ли просто получить ипотеку под залог строящегося жилья, не задействовав при этом уже имеющееся вторичное?

Залог? Еще хочу!

По данным, опубликованным в годовом отчете АИЖК, в 2009 году было выдано ипотечных кредитов в 2,7 раза меньше, чем в 2008-м (на вторичном и первичном рынках в сумме). Средневзвешенные ставки в рублях составили 14,3%, срок кредитования сократился на полтора года – до 16,5 лет. Средний размер кредита снизился на 38%. Однако в декабре аналитики агентства отметили явное оживление экономики и ипотечного сектора в частности. Поэтому прогнозируют в текущем году выдать 210-240 тысяч ипотечных кредитов – почти в два раза больше, чем в прошлом году.

Однако, как рассказал «Собственнику» генеральный директор инвестиционного агентства Est-A-Tet Кайдо Каарма, сейчас большинство банков, давая ипотечный кредит под покупку новостройки, не берут в залог право требования на эту новостройку, а требуют в залог другую недвижимость. «Назвать это ипотекой можно с очень большой натяжкой. И в этом случае заемщик очень серьезно думает относительно того, что он покупает право на будущую квартиру, а должен заложить что-то настоящее», – рассуждает эксперт.

«Вместе с покупкой квартиры на вторичном рынке владелец получает и право на жилье. В новостройках это право временно отсутствует, – объясняет управляющий директор «Century21 Запад» Евгений Скоморовский. – В результате обеспечением кредита на первичном рынке до окончания строительных работ является право требования, которое для банков не является 100% гарантией возврата выданных денег. Таким образом, банки требуют какого-нибудь дополнительного обеспечения, как правило, им служит квартира на вторичном рынке».

100%-ные кредиты вернулись

«Собственник» исследовал ипотечные предложения девяти крупных банков (результат в виде сводной таблицы можно увидеть здесь). Как выяснилось, повального требования в залог вторичного жилья при покупке новостройки не наблюдается – этим требованием отличился разве что Райффайзенбанк (который в принципе известен высокими требованиями к заемщикам).

В качестве дополнительного (но не обязательного) обеспечения по кредиту рад принять вторичное жилье и иное имущество, включая ценные бумаги «Газпрома», также Газпромбанк.

Альфа-Банк в принципе не кредитует покупку новостроек, поэтому требование оформления объекта, приобретаемого в ипотеку на вторичном рынке в залог, естественно для этого банка.

Из государственных банков принимает в залог любое, помимо самого приобретаемого объекта,  имущество из используемых банком (также и недвижимое) Сбербанк по программе «Кредит на недвижимость». Объектом при этом может выступать любая новостройка на территории России, то есть аккредитованных банком новостроек здесь не предлагается, выбор заемщика не ограничен.

«Если адресной программы кредитования нет, то помимо залога прав требования банк в качестве дополнительного обеспечения может потребовать еще какой-нибудь залог. Какой именно – каждый банк решает для себя самостоятельно согласно стандартам своей кредитной политики, – объясняет заместитель председателя правления Городского ипотечного банка Игорь Жигунов. – Это может быть и автомобиль, и какое-либо иное имущество, но все же, как правило, это наиболее ликвидные активы: квартира, дом. С учетом того, что кредитование в недостроенных домах содержит в себе высокие риски, сейчас на рынке очень сложно найти такие программы».

На этом фоне достаточно жесткими кажутся требования ВТБ24: по программе «Новостройка» предлагаются в кредит квартиры в 21 объекте Москвы и области, но при этом, несмотря на то что в залог оформляются права требования на эти аккредитованные банком объекты, необходимо также поручительство физического лица либо оформление в залог еще какого-либо имущества.

Наиболее либеральные условия у Московского кредитного банка: возможно оформление кредита вообще без первоначального взноса, как до кризиса. Однако срок кредитования один из наиболее кратких – до 20 лет.

Свободный выбор. По списку

Итак, между чем и чем приходится выбирать заемщику, если он решился приобрести квартиру в новостройке в кредит?

Прежде всего, ему предстоит определиться, подходят ли ему предлагаемые банком объекты или во что бы то ни стало хочется купить квартиру в определенной новостройке. «В случае обращения физического лица в банк с просьбой выдать ипотечный кредит на квартиру в неаккредитованной новостройке банк, скорее всего, ответит отказом. Хотя возможен такой вариант, что банк затребует от застройщика все необходимые документы для рассмотрения возможности ипотечного кредитования по данному объекту», – говорит руководитель отдела маркетинга и PR группы компаний «Пионер» Ирина Романова. Также покупатель может заняться сбором документов для одобрения объекта сам.

Таким образом, заемщику снова предстоит выбирать: согласиться на квартиру в уже проверенном банком объекте или идти на дополнительные издержки – оформлять в залог имущество и соглашаться на повышенную процентную ставку. С этой точки зрения покупать в кредит квартиру, представленную в списке банка, дешевле и удобнее.

Однако стоимость уже аккредитованных объектов может быть изначально выше прочих. Как рассказала эксперт по ипотеке АН «Азбука жилья» Елена Рыженкова, если инвестор аккредитовал свою новостройку в банке, цена за эту квартиру будет выше, чем у инвесторов, у которых нет ипотеки. «Относительно более высокая стоимость квартир под ипотеку во многом объясняется их большей степенью готовности и большей прозрачностью документации для банка. Следовательно, такие квартиры застройщику продать легче, и он обоснованно повышает на них цену», – рассуждает эксперт.

Еще один способ сэкономить – отслеживать спецпредложения и программы, совместно проводимые банками и застройщиками. В рамках данных программ можно сэкономить на комиссиях (так, например, Райффайзенбанк не будет брать комиссию за оформление кредита в определенных новостройках, продаваемых «МИАН»).

У Газпромбанка действует «юбилейная» ипотечная программа, согласно которой процентная ставка равна 13% в рублях до оформления госрегистрации прав собственности и после (в большинстве банков до оформления собственности ставка выше). Программа сотрудничества также действует у ВТБ24 и компании «Миэль-Новостройки».

Так или иначе, приобретать в ипотеку аккредитованную новостройку удобнее и надежнее. Если банк уверен в окончании строительства, то будет спокойнее и заемщику.

Консалтинговая компания "SV Development"