РОССИЯ, 19 мар. - SV Development. Еще 2 года назад, располагая суммой в 5 млн руб., потенциальный покупатель загородной недвижимости задумался бы об ипотеке. Сейчас ситуация совсем другая: ему на выбор предлагается ряд различных вариантов приобретения недвижимости в Подмосковье. Да и в Москве на эту сумму есть из чего выбирать.

Судить об изменениях рынка можно в разных системах координат: с одной стороны, престижные направления остались престижными, а непрестижные – непрестижными. С другой – цены изменились, структура предложения изменилась, спроса – и подавно. С третьей – некоторые вещи, вроде сегментации рынка по классам, как были условными, так и остались.

Чтобы разобраться в изменениях на приземленном практическом уровне, мы решили проследить, какую покупку можно себе позволить, располагая суммой в 5 млн руб. Вспомним 2008 год: покупатель вряд ли мог рассчитывать на что-то пригодное для жизни, не привлекая дополнительных средств и не обременяя себя кредитами. Сейчас мы видим, что даже на городском вторичном рынке присутствуют предложения и на гораздо меньшую сумму. Загородный рынок тоже предоставляет куда более широкий выбор, чем прежде: во-первых, снизились цены в среднем по рынку, а во-вторых, увеличилось количество эконом-проектов.

«Самые престижные направления сейчас – Рублево-Успенское и Новорижское шоссе, как и раньше. За ними по степени востребованности следуют Калужское и Киевское шоссе, – рассказывает Екатерина Тейн, партнер, директор департамента жилой недвижимости Chesterton. – Основное отличие от докризисных времен заключается в том, что многие покупатели не могли раньше позволить себе приобрести качественную недвижимость на Рублевке и Новой Риге, но ввиду снижения цен в 2009 и начале 2010 года основной спрос сместился именно на эти направления».

45-45-10 вместо 58-21-21

За 2009 год структура предложения изменилась, можно сказать, коренным образом только за один счет массового выхода на рынок участков без подряда. По словам Тимура Сайфутдинова, управляющего директора департамента жилой недвижимости компании Blackwood, к началу 2010 года на первичном рынке Подмосковья присутствовало около 360 загородных поселков, из них по 45% приходилось на бизнес- и эконом-сегменты, и еще 10% – на элитный. Для сравнения: в 2007 году соотношение выглядело как 58-21-21% (бизнес-эконом-элитка).

Сама по себе сегментация на три вышеперечисленных части на загородном рынке остается неизменной. А критерии отнесения объекта к тому или иному сегменту так же условны, как и прежде. Проще всего исходить из того, что основной критерий в данном случае – это именно цена, которая, безусловно, основывается на ряде характеристик строения.

Эти характеристики, как отмечает Андрей Вяткин, исполнительный директор компании «Маршал эстейт», изменились с начала кризиса, но изменились пропорционально, не перекроив при этом общую структуру рынка. «Можно сказать, что в целом по рынку снизилась площадь участков, появились участки без подряда, уменьшился общий объем инфраструктуры в предлагаемых поселках, снизилась стоимость строительства домов и т. д.», – рассказывает Вяткин.

Винегрет из эконома и элитки

«Средние цены на рынке загородной недвижимости за время кризиса снизились, изменились и ценовые рамки определения класса объекта, – продолжает эксперт. – Если раньше считалось, что недвижимость экономкласса находится в диапазоне цен до 15 млн руб. за домовладение, то сегодня эта цифра не превышает 7-8 млн. Стоимость домовладений бизнес-класса сегодня находится в диапазоне цен от 8 до 15 млн руб., максимум 20 млн. Все, что выше, – это недвижимость высшего ценового сегмента».

Структура рынка была и остается разной в разных областях Подмосковья, считают в Century 21, приводя для иллюстрации этого тезиса сравнение запада и северо-востока области. Как говорит Светлана Салова, специалист по загородной недвижимости «Century 21 Интеллект» (г. Щелково), структура местного рынка с начала 2009 года не изменилась.

А вот на западе, как утверждает Андрей Кулиба, заместитель генерального директора «Century 21 Рублевка», произошли структурные изменения: «Бизнес-класс частично опустился в эконом, в обоих сегментах появились дешевые предложения, что существенно повлияло на снижение ценовых диапазонов и расширило понятие экономкласса, – комментирует эксперт.

– Так, например, в коттеджном поселке экономкласса Лама-Лама на 80-м км по Новорижскому шоссе начали продаваться дома на участках от 6 соток вместо планируемого изначального минимума в 15 соток, что значительно понизило цену предложения. Элитная загородная недвижимость осталась в прежнем ценовом диапазоне – ориентировочно от $4 млн за счет ограниченного предложения и из-за высокой стоимости изначальных инвестиций».

5 миллионов вчера, сегодня и завтра

Но вернемся к рублям. Теперь у покупателя, располагающего суммой в 5 млн отечественных денег, куда больше возможностей, чем 2 года и год назад.

Как говорит Иван Синицын, партнер проекта «Новые дачи – Гагринлэнд», отличительной чертой рынка последние полтора года явилось значительное расширение сегмента экономкласса, появилась новая линейка в ценовом диапазоне от 2,8 млн руб. до 5,5 млн руб. за домовладение.

Если до начала кризиса за 5 млн руб. было практически невозможно приобрести качественный загородный объект, то сегодня ситуация принципиально изменилась, говорит эксперт. «Уже имея сумму от 3 млн 400 тыс. руб., можно приобрести готовый загородный дом с участком в сегменте экономкласса. Особенно большой спектр предлагается в ценовом диапазоне 3-5 млн руб., представленном в сегменте «дальних дач». Например, в поселке Гагаринлэнд, реализуемом в рамках программы «Новые Дачи», располагая 3 млн 350 тыс. руб., можно приобрести готовый к проживанию дом с проведенными коммуникациями, установленной сантехникой и участком размером 12 соток на берегу озера».

«5 млн руб. и до кризиса, и сейчас – это 100% стоимость недвижимости экономкласса, – считает Андрей Вяткин. – До кризиса на эти деньги можно было купить участок на сильном удалении от Москвы – 80-100 км от МКАД, на не самом популярном направлении (например Горьковском), с простым небольшим по площади щитовым домом». Сегодня, по словам эксперта, за 5 млн руб. можно купить хороший готовый дом из бревна или клееного бруса в организованном коттеджном поселке с коммуникациями на удалении от 60 до 90 км от МКАД на хорошо развивающемся перспективном направлении (к слову, уже построенный готовый дом за такую стоимость можно купить в поселке Окская Слобода на Симферопольском шоссе, на берегу реки Оки). «Думаю, что через год цены сильно не увеличатся, но готовые предложения будут постепенно вымываться с рынка. 5 млн руб. останется вполне достойной суммой, с которой можно рассчитывать на достаточно интересное предложение, но найти такое предложение будет сложнее, чем сейчас», – считает Вяткин.

По Щелковскому направлению, имея 5 млн руб., можно приобрести дачу, хороший дом, большой земельный участок, рассказывает Светлана Салова: «Так, в поселке Медвежьи Озера (12 км от МКАД) в садовом товариществе за 4,5 млн руб. выставлен на продажу дом для круглогодичного проживания площадью 130 кв. м, на участке в 12 соток также есть баня, собственная водяная скважина. До кризиса этот дом продавался бы за 8 млн. На рынке города Щелково за 4,7 млн можно приобрести участок в 10 соток с коммуникациями по границе участка или дом со всеми коммуникациями на 7 сотках за 5,8 млн».

«Сегодня в коттеджном поселке Лама-Лама, что на Новой Риге, за 5 млн можно купить дом площадью в 180-230 кв. м в стиле шале под отделку, с подведенными к дому коммуникациями на участке в 6 соток. До кризиса за эту сумму здесь можно было бы приобрести только земельный участок размером не больше 10 соток», – говорит Андрей Кулиба. Что касается прогнозов, то оба эксперта Century 21 сошлись на том, что, если динамика рынка сохранится, через год цены останутся примерно на этом же уровне, что и сегодня.

Мнение эксперта. Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации «ИНКОМ»: «На 5 млн руб. есть из чего выбирать и в Подмосковье, и в Москве».

На сегодняшний день на эту сумму [5 млн руб. – Ред.] можно приобрести неплохой участок в пределах 70-80 км от МКАД. Так, из ближних поселков по цене от 2,3 млн руб. предлагаются участки без подряда в 6 соток в поселке Южные Горки, расположенном на 8 км Каширского шоссе. Аналогичный участок на 16 км по Симферопольскому шоссе в поселке Серебряная Подкова обойдется покупателю в 3,1 млн руб.

На популярном Новорижском шоссе в 23 км от МКАД можно приобрести участок без подряда площадью в 10 соток по цене от 3,7 млн руб. в коттеджном поселке Novoрижский. Если сейчас эти и подобные участки по цене в пределах 5 млн руб. еще можно приобрести в коттеджных поселках с инфраструктурой, приближенной к уровню бизнес-класса (магазины, спорткомплексы, медпункты, причалы), то уже через год таких предложений не будет. Максимум, что можно будет себе позволить на эту сумму, – это участок в поселке экономкласса.

На вторичном рынке Москвы в пределах обозначенной суммы в 5-6 млн руб. можно купить небольшую однокомнатную или двухкомнатную квартиру площадью от 35 кв. м до 55 кв. м. Данные предложения, скорее всего, будут располагаться в старых панельных домах в отдаленных от центра районах примерно в 20 минутах езды на метро (Кожухово, Выхино, Альтуфьево, Красногвардейская, Ясенево, Ботанический сад и пр.). В центре за эти деньги купить квартиру почти невозможно, поскольку таких предложений очень мало и раскупаются они, как и раньше, очень быстро.

Например, за 5 млн руб. можно купить однокомнатную квартиру площадью 40 кв. м., расположенную на ст. м. «Красногвардейская», или двухкомнатную квартиру площадью 46 кв. м в районе ст. м. «Петровско-Разумовская». За 5,5 млн руб. возможно приобрести квартиру площадью 38 кв. м в 10 минутах ходьбы от ст. м. «Профсоюзная» или двухкомнатную квартиру площадью 45 кв. м в районе ст. м. «Багратионовская». И наконец, за 6 млн руб. имеются предложения в районе ст. м. «Нагорная» и «Преображенская площадь»: данные квартиры имеют площадь 49 кв. м и 58 кв. м соответственно.

Таким образом, чем дальше от центра, тем более просторную квартиру можно купить в пределах обозначенной суммы. Например, на окраине ЮВАО, на ул. Снайперская (ст. м. «Выхино») за 5,6 млн руб. можно купить трехкомнатную квартиру площадью 60 кв. м. В САО на ул. Клязьменская (ст. м. «Алтуфьево») можно приобрести двухкомнатную квартиру площадью 60 кв. м за 5,2 млн руб.

Безусловно, конечная стоимость квартиры зависит не только от района и метража, но и от состояния самого дома и квартиры. Например, хороший ремонт, как правило, повышает стоимость квартиры на 0,5-1 млн руб.

Через год таких выгодных условий уже может не быть, и максимум, что продавцы предложат на эту сумму, – это «однушка» на крайних станциях метро или в ближайшем Подмосковье.

Консалтинговая компания "SV Development"