РОССИЯ, 11 мар. - SV Development. Год назад эксперты прогнозировали остановку и «перезагрузку» отрасли к 2011 году, но этого не произошло. Кризис лишь притормозил девелоперов.

Пока премьер-министр Владимир Путин и глава Минрегиона Дмитрий Басаргин пытаются раскачивать массовую стройку, заявляя ставки по ипотеке в 11% годовых в рублях и назначая цену квадратному метру жилья эконом-класса в 30 тыс. рублей, рынок новостроек стал оттаивать самостоятельно. Точнее, явная «оттепель» наметилась благодаря уступкам девелоперов и отложенному покупательскому спросу, который начал реализовываться вслед за снижением цен. Пока все не так гладко, как хотелось бы тем, кто мечтает улучшить жилищные условия.

По сведениям все того же Минрегиона, будущих покупателей новостроек еще «кошмарят» 53 тыс. обманутых дольщиков, купивших квартиры в 1300 замороженных объектах по всей стране. Российский союз строителей отчитывается о резком сни­жении производства стройматериалов в 2009 году: цемента на 30%, кирпича на 50% и бетона более чем на 50%. Явное свидетельство падения спроса со стороны девелоперов. Но всероссийская стройка работает даже в кризис, пусть и с меньшими темпами. И важно не дать ей за­хлебнуться новым витком цен, на который могут повлиять перекупщики квартир, риэлторы и чиновники.

А был ли кризис? В 2008 году в России было введено 64 млн кв. метров жилья, в 2009-м эта цифра сократилась до 59,8 млн, хотя в планах закладывались все 70 млн. Таким образом спад составил 6,5% относительно уровня предшествующего года и 14,6% относительно плана. Большего снижения по вводу нового жилья удалось избежать за счет того, что в 2009 году достраивались те объекты, которые вышли на площадку еще в докризисный период.

У многих застройщиков темпы строительства значительно ускорились, чтобы внушить покупателям уверенность в его завершении и стимулировать спрос. Самих девелоперов подстегивали кредитные обязательства, и им пришлось пересматривать внутренние бизнес-процессы, уменьшая маржу с «докризисных» 25% и выше до 10–15%. Также потребовалось снизить цены на продаваемые квартиры, порой до уровня нулевой прибыли.

Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood, отмечает, что за 2009 год московские новостройки упали в стоимости на 27%, относительно докризисного максимума в сентябре 2008 года – на 33%, но по отношению к началу 2008-го только на 13%. Подобное «ралли» явно свидетельствует об искусственно раздутом пузыре, от которого упорно открещивалось риэлторское сообщество. И было что скрывать. Даже без учета рыночного прироста цен риэлторские компании, скупавшие на нулевом цикле квартиры у застройщика и перепродававшие их позже в розницу, могли зарабатывать не менеее 30–40%. Девелоперы потакали таким перекупщикам, поскольку из-за них хоть и ужимались в прибыли, но получали возможность быстрее возвращать заемные средства и начинать новые проекты.

К концу 2008 года вырос курс доллара, резко упал спрос на жилье, и перестала работать ипотека, особенно на новостройки. Застройщики были вынуждены снижать цены и избавляться от балласта, отказываясь как от собственных излишеств, так и от посредников.

Показательным примером того, как можно «взорвать» рынок новостроек и даже в кризис вести активные продажи, стал проект «Марфино» компании «Ведис груп». Первый микрорайон был построен для переселенцев из пятиэтажек – социальное жилье. Строительство второго общей площадью 280 тыс. кв. метров началось в декабре 2008-го. Квартиры в нем предназначались уже на коммерческую продажу. За год строители начали возводить все 18 корпусов, три из них успели полностью закончить и сдать – в декабре 2009-го первые покупатели уже справляли новоселье. Даже для серийных панельных домов серий П-3М, КОПЭ, П-44Т и ГМС-2001 эти темпы строительства оказались высокими.

Продажи, которые открывал сам первый заместитель мэра Москвы Владимир Ресин, прошли так же стремительно, как и строительство микрорайона – за год были раскуплены все квартиры. Цены стартовали с «рекламных» 67 тыс. рублей за «квадрат», но вскоре дошли до 100–115 тыс. Сейчас купить квартиру в «Марфино» можно только у перекупщиков – однокомнатные общей площадью 34–38 кв. метров оцениваются в 4,9–5,2 млн рублей, средняя цена метра ушла за 130 тыс. Кто нащупал дно – сделали выгодное вложение. Так что опять спекулянты диктуют свои условия при поддержке тех же риэлторских компаний, которые изначально продавали квартиры по ценам застройщика непосредственно от «Ведис груп».

Для крупнейших девелоперов из-за долговой нагрузки прошлый год не был таким радужным. К примеру, ГК «ПИК» встретила 2009-й с кратко­срочными кредитами на 30 млрд рублей, но ей удалось реструктурировать долги и получить от Сбербанка еще 12,75 млрд, чтобы достраивать начатые объекты в течение всего 2010 года. И «ПИК» возвел в прошлом году 884 тыс. кв. метров жилья (с учетом региональных проектов), то есть на 8,7% больше, чем в 2008-м. Сейчас в «ПИК» отмечают оживление спроса на собственные объекты.

Представитель компании Дмитрий Ивлев уточняет: «Продажи сейчас идут очень хорошо – мы продаем по 8–10 квартир в день. Раньше январь был традиционно провальным месяцем. В этом году в январе мы продали три четверти от объема декабря, и это отличный показатель». Кредиторы «ПИК» должны радоваться.

Не останавливалась стройка и в сегменте жилья бизнес-класса. В частности, «Капитал груп» завершил в 2009-м пять объектов в Москве общей площадью более 600 тыс. кв. метров. В этом году компания планирует запустить проектов более чем на 700 тыс. кв. метров.

Первый вице-президент «Капитал груп» Валентина Становова уверяет: «В «Имперском доме» на Якиманке 80% квартир уже реализовано, в клубном доме «Тверской» – 60%, в комплексе «Легенда Цветного» – более 50%. В начале 2009 года эти проекты были на начальных стадиях. В бизнес-классе почти полностью реализованы «Авеню 77» и «Эко», в «Аэробусе» нет однокомнатных квартир, осталось мало двухкомнатных».

Что б ты жил на одну зарплату. По данным Фонда социального страхования, в Москве с начала 2010 года не менее 130 тыс. человек «вбелую» ежемесячно получают более 100 тыс. рублей. И если предположить, что все эти люди захотят купить себе жилье по ипотеке даже с нынешними задранными ставками, но по снизившимся ценам, то общий объем спроса составит не менее 2 млн кв. метров «эконома».

Такой потенциал должен радовать застройщиков. Но ипотека в этом сегменте пока не заработала в массовом порядке. Банки если и выдают ссуды, то делают это, как правило, под залог уже имеющегося жилья, либо на объекты стабильных девелоперов. На практике ипотечные сделки на первичном рынке носят сейчас единичный характер.

Но спрос подстегивается еще и обменом с доплатой – люди переезжают в новостройки, продавая свое прежнее малогабаритное жилье. Как будет формироваться предложение в этом году, объясняет Игорь Лебедев, руководитель отдела анализа компании «Сити-XXI век»: «В 2010 году Московская область планирует построить 6 млн кв. метров жилья, что существенно меньше объема ввода 2009 года. Но даже этот план завышен. Судя по количеству реализуемых сейчас проектов, более разумно  говорить о строительстве в Подмосковье 4,5 млн. По планам московской администрации в 2010 году будет построено 3 млн кв. метров жилья, из них 1 млн – социального. У Москвы более реалистичный показатель. Хотя и он является достаточно напряженным».

В этих условиях риэлторы незамедлительно начинают спекулировать цифрами. По прогнозам компании «Миэль-новостройки», объемы нового коммерческого жилья эконом-класса в Москве в этом году не должны превысить 0,5 млн кв. метров, дефицит в этом сегменте наблюдается уже несколько лет и в текущем году может составить около 2,5 млн кв. метров.

Главный аналитик «Миэль» Владислав Луцков наблюдает рост цен в январе этого года: «Средневзвешенная цена предложения в новостройках эконом-класса увеличилась до 117,6 тыс. рублей за кв. метр и выросла на 10% в течение месяца». По его мнению, это было вызвано появлением в продаже в конце 2009 года объектов эконом-класса, имеющих ряд преимуществ перед аналогичными по качеству – расположение в обжитых районах Москвы, в пешеходной доступности от метро при ценах ниже среднерыночных.

А «сложившаяся ситуация привела к формированию инвестиционного спроса на квартиры в этих объектах и последующей переуступке прав по более высокой цене». Новые попытки накручивать цены на новостройки свидетельствуют о том, что ситуация на рынке уже далека от критической. И это сигнал девелоперам – надо строить больше и лучше.

Сдержать цены. Пока для большинства россиян собственное новое жилье остается пределом мечтаний. Но сдержать новый, пусть и не такой стремительный, подъем цен, который прогнозируют участники рынка уже во второй половине года, все же можно. Сейчас на рынке уверенно работает ряд девелоперских компаний, которые не так давно возводили средние объемы жилья и с трудом конкурировали с крупными игроками, строившими миллионы квадратных метров в год.

Но именно эти «середнячки» должны стать главными героями и регулировать рынок за счет вывода качественных объектов по конкурентоспособным ценам. Цены же, в свою очередь, должны меняться плавно в зависимости от степени готовности объекта, чтобы отбивать желание у перекупщиков приобретать инвестиционные квартиры.

С другой стороны, все тех же спекулянтов государство в состоянии (было бы желание и законотворческий талант) задавить налогами на сделках с переуступкой прав, распространив практику как на «физиков», так и на «юриков». В этом случае риэлторские компании станут выполнять лишь функции прямого продавца от застройщика, минимально накручивая цены.

Что касается девелоперов, то многие из них до сих пор жалуются на высокую «социальную» нагрузку при комплексной застройке, диктуемую муниципальными властями. В кризис чиновники стали прислушиваться к пожеланиям застройщиков, но взваливать на ужавшийся городской бюджет возведение социальной инфраструктуры в новых микрорайонах никто не спешит. Существенный вклад в цену «квадрата» вносит и подключение к коммуникациям, где часто условия диктуют монополисты. Не до конца либерализованы земельные отношения.

Влияние этих параметров на себестоимость квадратного метра Российский союз строителей (РСС) оценивает так: только 50% цены составляют строительно-монтажные работы, не менее 30% – стоимость земли и доля субъекта, 15% – инженерная инфраструктура и около 5% – обслуживание кредитов.

Сравнивая Москву и регионы, РСС получает следующие соотношения: среднерыночная цена квадратного метра новостройки в Москве находится в пределах 80–130 тыс. рублей, в регионах 30–45 тыс. рублей. Доля стоимости строительства при таком соотношении по их оценкам составляет для Москвы 25%, для регионов 60–70%. Доля стоимости подключения и земли – для Москвы 25%, для регионов 15–20%.

Таким образом регулирование тех или иных нормативов может очень существенно повлиять на конечную цену квадрата и сделать ее либо привлекательной, либо неприемлемой для подавляющего большинства потребителей. И только следом за урегулированием конечной стоимости жилья имеет смысл говорить о доступной ипотеке по низким ставкам, поскольку только при доступных ценах она будет эффективна.

Консалтинговая компания "SV Development"