РОССИЯ, 18 фев. - SV Development. Один из самых капиталоемких рынков России — рынок недвижимости — практически замер в 2009г. Количество транзакций по сравнению с 2008г. снизилось более чем в 6 раз.

Падение спроса на офисные площади, продолжавшееся большую часть 2009г., коснулось как сегмента аренды, так и сегмента продажи. Как прожили этот год профессиональные консультанты и брокеры по недвижимости?

Относительно аренды, можно сказать, что увеличение вакантных офисных площадей составило 13% в 2009г. по сравнению с 2008г., что во многом было связано с обширными сокращениями персонала. Крупные компании, занимавшие несколько офисов, консолидировали свои подразделения в одной-двух крупных точках, минимизировав, таким образом, арендные платежи.

Освободившиеся площади создали некоторое перенасыщение, что вызвало постепенное падение ставок аренды. Так, по офисным площадям класса А заявляемая ставка аренды упала на 30,4 % в 2009 г., относительно 2008г. По площадям класса В заявляемая ставка опустилась на 28 % по тем же периодам.

В сегменте продаж коммерческой недвижимости так же наблюдалось перенасыщение рынка. В целях поиска оборотных средств для погашения задолженностей, а так же из–за постепенного снижения цен на объекты, собственники пытались избавиться от недвижимых активов. Падение цен в сегменте продаж офисов класса А составило около 13,6 % в 2009 г. по отношению к 2008 г.

По офисам класса В цены опустились на 17,9 %. Этим падением воспользовались некоторые участники рынка. Например, «БИН Банк» купил пакет объектов, принадлежащих Horus Capital, суммарная стоимость которых оценивается в 200 млн долларов. Для некоторых компаний ситуация послужила удачным моментом для инвестирования в недвижимость для личного использования.

Наиболее ярким примером такой сделки является приобретение ОАО «Интер РАО ЕЭС» бизнес-центра «Луч». Стоит отметить, что подобные сделки не были массовыми, и, как правило, проводились без участия профессиональных консультантов.

Из-за снижения объема рынков в целом большое количество компаний потеряли конкурентоспособность и вынуждены были кардинально изменить структуру деятельности, либо снизить свое присутствие до минимального на кризисный период. Уязвимыми также оказались и агентства недвижимости и профессиональные брокерские агентства, занимающиеся операциями с недвижимостью.

Подобный спад вызвал пропорциональное снижение доходов компаний-консультантов, а ряд компаний объявил о приостановлении своей деятельности на определенный период – примером может служить Агентство Недвижимости «Агент 002», которое 1 декабря 2008г. проинформировало о приостановлении своей деятельности. На данный момент известно, что компания «Агент 002» вернулась на рынок и продолжает свою полноценную работу. Другой пример — компания DTZ, которая не стала оказывать финансовую поддержку своему российскому подразделению DTZ Debenham Zadelhoff.

Согласно сообщению пресс-службы, по итогам финансового года на апрель 2009г. убыток российского подразделения составил несколько миллионов фунтов стерлингов. И в связи с этим компания собиралась закрыть свой бизнес в России, что вызвало приостановление работы. Однако, недавно стало известно, что компании DTZ удалось остаться на рынке путем приобретения франшизы. Всего же во время кризиса рынок покинуло около 30% агентств недвижимости (данные «Интерфакса»).

Для сохранения своего присутствия и достижения прибыли, компании-консультанты прибегали к различным мерам оптимизации расходов. Среди них: снижение количества персонала (в среднем по отрасли на 40%), рост требований к профессиональной результативности брокеров. Из-за падения курса рубля уменьшилась покупательная способность, что явилось косвенным уменьшением заработной платы. Также стоит отметить, что более чем у половины игроков рынка и смежных отраслей отмечались задержки по выплате заработной платы и комиссионных вознаграждений.

Как уже упоминалось выше, у многих компаний возникла потребность в оптимизации затрат, в том числе арендных, что увеличило количество сделок на рынке, связанных с переездами компаний в новые офисы. Правильно подобранный вариант и продуктивно проведенные переговоры с собственниками помещений помогали сокращать арендные платежи в несколько раз.

Например, одна из девелоперских компаний провела вынужденное сокращение персонала из-за замораживания части проектов в России. Было решено отказаться от офиса в бизнес-центре класса А в пользу меньшего помещения класса В+, что позволило им сэкономить 300% от суммы арендных платежей. Площади помещений отличались от прежних всего на 50%, поэтому результат был достигнут.

Объем спроса резко сократился, что вызвало уменьшение объема работ для профессиональных консультантов. Также это повлияло на длительность экспозиции вакантных объектов на рынке. В совокупности эта цепочка привела к снижению размера выручки участников рынка и практически заморозила их развитие на кризисный период. Одной из основных целей было остаться и закрепиться более прочно на сложившемся рынке.

В начале IV кв. 2009г. начал реализовываться отложенный спрос среди частных инвесторов, которые до кризиса успели зафиксировать прибыли. Как правило, инвестирование в объекты недвижимости для них является инвестицией в непрофильный актив. На данный момент процент частных инвестиций составляет около 7 % рынка.

IV квартал был также показательным с точки зрения снижения доли вакантных офисных площадей на 1% по отношению к III кв Понимание того, что рынок достиг определенного дна, возобновило активность участников рынка. Ставки скорректировались и стало возможно арендовать качественный офис с дисконтом на долгий период.

Примером такого решения может служить аренда компанией Unilever на 10-ти летний период офисной площади порядка 9 300 кв.м. в БЦ Marr Plaza для размещения головного офиса «Юнилевер Русь». Относительно крупных сделок по продаже объектов коммерческой недвижимости можно отметить БЦ «Северное Сияние» (около 37 тыс. кв.м.). Данный БЦ был передан структуре Альфа – Банка группой копаний Миан (Kopernik Group) в рамках реструктуризации задолженности. В последствии объект был продан частному инвестору, личность которого не разглашается.

Данная сделка является показательной в плане наметившейся тенденции погашения задолженностей перед банками за счет передачи залогового имущества в виде объектов недвижимости. Банки в свою очередь создают специальные подразделения для эффективной реализации подобных активов. Можно отметить, что эта тенденция только набирает обороты и количество таких активов будет постепенно расти.

Мы считаем, что в 2009 году было достигнуто дно рынка недвижимости. Это объясняется возобновлением активности в 4 квартале 2009 года, если подобные тенденции сохраняться на протяжении первой половины 2010 года, то можно с уверенностью сказать, что сегмент недвижимости вышел из фазы падения и начинает свою стабилизацию.

Консалтинговая компания "SV Development"