РОССИЯ, 17 фев. - SV Development. Стоимость типовой квартиры в Москве, по подсчетам аналитиков портала «Индикаторы рынка недвижимости» (ИРН), не должна превышать $2 тыс. за квадратный метр, а справедливая цена комфортного жилья бизнес-класса находится в диапазоне от $3 до $5 тыс. Нынешние цены на недвижимость в столице в 2 раза превышают эти значения и вряд ли упадут в ближайшее время.

Аналитики IRN, поставившие перед собой задачу узнать, какова справедливая стоимость жилья на столичном рынке, пришли к выводу, что это $2 тыс. за метр в панельных домах. Справедливый уровень цен для более дорогого жилья бизнес-класса находится в пределах $3–5 тыс. за метр с учетом характеристик дома и его расположения. «На элитное жилье цены могут быть любыми, так как понятие справедливой стоимости „здесь не очень-то уместно“, говорится в исследовании IRN.

Ценовая утопия

При расчете показателя аналитики ориентировались на платежеспособный спрос (согласно соцопросам, большинство респондентов считают, что однушка должна стоить около 2 млн руб.), кроме того, именно по цене $2 тыс. за метр хорошо продавались новостройки в Марфине в конце 2009 года.

В исследовании утверждается, что на таком же уровне была средняя стоимость жилья в Москве в 2004–2005 гг., а в прошлом году все макроэкономические показатели (курсы валют, цены на нефть, уровень развития ипотеки) вернулись на пять лет назад.

Впрочем, в отношении возможности снижения цен на столичном рынке недвижимости аналитики ИРН иллюзий не питают. По их мнению, в Москве стоимость квартир будет оставаться выше ожидаемой довольно долго в силу высокого спроса и ограниченного предложения.

«Но в Подмосковье и остальной России покупатели еще могут надеяться на то, что цена приблизится к справедливым значениям»,— считают аналитики.

Фантастика на втором этаже

К середине февраля 2010 года средняя стоимость квадратного метра в Москве достигла $4,12 тыс., за прошлую неделю прирост составил 0,2%, следует из очередного обзора аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» (IRN).

Квартиры в монолитных и кирпичных домах прибавили всего 0,1%, панельные и блочные дома дорожали вдвое быстрее. Долларовые цены на московское жилье растут уже пять месяцев подряд, но темпы повышения несколько замедлились. За январь квадратный метр подорожал на 0,7%. По прогнозам ИРН, в ближайшее время квартиры будут подниматься в цене примерно на 1% в месяц.

По данным Rway, за прошедшую неделю цены в долларах выросли только на 1,4%. Средневзвешенные цены предложения на вторичном рынке выросли как в экономклассе, так и в сегменте дорогого жилья, средняя же стоимость квадрата по городу составила $6,45 тыс. (Rway в отличие от IRN не учитывает корректировку к ценам реальных продаж, но рассматривает также элитное жилье).

Как сообщается в отчете Rway, больше всего подорожала недвижимость в СВАО (+2,2%), СЗАО (1,9%) и ЦАО (1,7%). Панельные и блочные дома выросли в цене на 0,7%, до $4,85 тыс.

Средневзвешенные цены на одно- и трехкомнатные квартиры за неделю, по оценке Rway, выросли на 1,5 и 1% соответственно, многокомнатные квартиры подорожали на 1,2%.

По данным портала ARN, стоимость за квадратный метр в среднем по городу составляет $4,94 тыс., прирост цен за неделю – 0,4%.Максимальное снижение цен отмечено в ЮЗАО (-0,4%), максимальное увеличение – в ЮАО (+1%). Максимум роста цен среди различных типов домов зафиксирован в 16-этажных панельных и в 9-этажных кирпичных домах (+0,6%), максимальное снижение цен произошло в 9-этажных панельных и 6–8-этажных кирпичных домах (-0,0%).

Нет в мире справедливости

«Объем предложения на столичном рынке недвижимости только на четверть превышает показатели января 2009 года, то есть рынок близок к балансу платежеспособного спроса и предложения. Наиболее вероятный уровень цен, при которых рынок начнет функционировать так же, как и до кризиса, составляет примерно 90–95% от нынешних цен»,— заметил GZT.RU Андрей Бекетов, руководитель аналитического портала ARN.

По мнению Бекетова, формулировка «справедливая цена» в условиях рынка не очень корректна. «Можно с некоторым допуском определить, что справедливая цена формируется при условии, что платежеспособный спрос поглощает все квартиры, выставленные на продажу. Если на рынке наблюдается затоваривание, то цена оказывается выше справедливой, если дефицит — ниже справедливой»,— рассуждает Бекетов. Однако, по словам эксперта, учитывая огромный дефицит жилья в нашей стране, к тем значениям, о которых говорят аналитики ИРН, рынок вряд ли придет в ближайшие пару лет.

Несправедливые цены

Квартиры в монолитных и кирпичных домах прибавили всего 0,1%, панельные и блочные дома дорожали вдвое быстрее. Долларовые цены на московское жилье растут уже пять месяцев подряд, но темпы повышения несколько замедлились. За январь квадратный метр подорожал на 0,7%. По прогнозам ИРН, в ближайшее время квартиры будут подниматься в цене примерно на 1% в месяц.

«Понятия "справедливая цена" в теории оценки нет. Но разговоры о ней возникают в тот момент, когда цена на рынке – в нашем случае на рынке недвижимости – вроде рыночная, а сделок маловато»,— сказал GZT.RU Юрий Кочетков, аналитик рынка недвижимости.

По его словам, есть несколько подходов к этой проблеме на Западе, но ни один из них не работает у нас. «Например, аналитики смотрят на уровень доходов населения, и если доходы упали, а рыночная цена остается слишком высокой, то это несправедливо. Второй подход связан со сравнением рынков аренды и купли-продажи. Если аренда активная ( а этот сегмент активен даже в кризис), справедливая цена на квартиру равна 100 месячным платежам, если она выше, то о справедливости говорить не приходится. У нас в стране ни один из этих подходов не срабатывает»,— говорит Кочетков.

Эксперт уверен, что рыночная цена квадратного метра новостроек Москвы должна находиться в диапазоне 90–100 тысяч рублей или $3–3,3 тыс. «Именно столько в среднем стоил квадратный метр новостроек Марфино»,— утверждает Кочетков.

По его словам, если бы нынешние цены на недвижимость в Москве были необоснованными, то продажи бы просто не проходили. «В реальности, продажи жилья стабильные и рынок сбалансирован»,— подчеркивает аналитик.

Консалтинговая компания "SV Development"