РОССИЯ, 9 фев. - SV Development. Рефинансирование ипотечных кредитов снова доступно российским заемщикам. Как известно, в кризис банки перестали перекредитовывать чужих клиентов, но как только на рынке наступила «оттепель», банки стали оказывать такие услуги.

Суть операции состоит в том, что заемщик получает новый кредит в новом банке, причем на более выгодных условиях, этими деньгами гасится старый кредит, а ипотечная квартира переходит в залог новому кредитору.

Уже несколько крупных кредитных организаций выразили желание рефинансировать ипотеку. Первым о внедрении продукта объявил Сбербанк еще в октябре 2009 года, хотя до кризиса он рефинансированием не занимался. После Нового года к борьбе за чужих заемщиков подключились еще несколько заметных игроков рынка ипотечного кредитования: BSGV, НРБ, Банк жилищного финансирования, Альфа-банк и «ВТБ 24».

На первичном рынке ипотечного кредитования застой длится больше года, банки просто боятся выдавать новые ссуды. В то же время рефинансирование — безопасный способ наращивания ипотечного портфеля, причем за счет добросовестных заемщиков с хорошей кредитной историей. Но зачем должникам менять одного кредитора на другого?

«Есть три основные причины, почему есть смысл рефинансировать кредит: это уменьшение процентной ставки, увеличение срока или же смена валюты займа», — отмечает Андрей Романов, бизнес-аналитик компании «Кредитмарт». В первом случае выигрывают те, кто взял ипотеку ранее 2006 года, когда ставки еще были достаточно высоки, или в конце 2008-го.

По словам Романова, рефинансировать кредит имеет смысл, если разница между новой и старой ставкой составляет не менее 2 процентных пунктов. Сегодняшние предложения для желающих рефинансировать-ся начинаются с 13,75% годовых в рублях (Сбербанк), а в частных банках получить новую ссуду можно не менее чем под 14,5%.

Напомним, в кризис ставки доходили до 20% годовых, что, кстати, не отпугнуло многих заемщиков, желавших приобрести вдруг подешевевшее жилье: по оценке портала «Индикаторы рынка недвижимости», за 2009 год в Москве цена стоимости жилья в среднем упала на 24%, и скидка на квадратные метры в некоторых случаях компенсировала переплату банкам.

Другая причина, по которой клиенты могут перейти со своим займом в другой банк, — ухудшившееся материальное положение семьи. Далеко не все банки готовы идти навстречу своим клиентам и реструктуризиро-вать выданные ссуды. В этом случае заемщики вынуждены искать варианты «на стороне». На одном из форумов женщина по имени Анастасия советуется, следует ли ей рефинансировать кредит.

В ноябре 2008 года семья купила в кредит двухкомнатную квартиру в Москве за 7 млн рублей — сработал фактор «налетай — подешевело», — но тогда заемщики не предполагали, что цены на жилье упадут еще ниже. При этом ссуда была им выдана одним небольшим банком под «кризисные» 18% годовых, но выбирать не приходилось.

Первоначальный взнос составил 30% (2,1 млн рублей), кредит взяли на пять лет, ежемесячный платеж составил 124 428 рублей. Однако недавно финансовое положение семьи ухудшилось: жену уволили с работы, а спустя несколько месяцев заболел ребенок. В банке отказались пойти навстречу и провести пролонгацию или рефинансировать кредит.

Теперь семья в раздумьях, стоит ли им взять новый кредит на более долгий срок и тем самым снизить сумму ежемесячного платежа. «Профиль» провел некоторое расчеты. С ноября семья совершила 14 платежей, если остаток кредита будет рефинансирован, скажем, в Сбербанке под 13,75% на 10 лет, ежемесячный платеж составит 87 538 рублей, то есть уменьшится почти на треть.

Еще один повод для смены кредитора — изменение валюты кредита. До кризиса многие предпочитали брать кредиты в долларах, так как его курс по отношению к рублю медленно снижался. Однако из-за резкой девальвации рубля в начале прошлого года заемщики, чьи доходы привязаны к национальной валюте, начали нервничать. И сегодня валютные риски остаются высокими: никто не знает, как будет себя вести «американец» дальше. «Если есть возможность рефинансировать кредит из долларов в рубли на выгодных условиях, лучше

В целом же никаких законодательных запретов на рефинансирование банком «чужого» кредита нет. Однако такой запрет может быть прописан в кредитном договоре, который заключил заемщик. «Там может быть мораторий на досрочное погашение займа или же указан штраф за него», — предупреждает Андрей Романов. Рефинансирование по своей сути и есть досрочное погашение, поэтому на него распространяются все соответствующие санкции. Есть и другие сложности.

«В кредитном договоре может быть прописана невозможность заключить договор последующей ипотеки. Ведь новый кредит выдается, только если гасится старая закладная, кредитор же порой отказывается ее аннулировать до полного погашения обязательства», — отмечает Екатерина Забелина, руководитель группы кредитных продуктов BSGV.

А новый банк не всегда готов выдавать ссуду на какой-то срок без обеспечения. Другая причина, по которой заемщику наверняка откажут, — подпорченная кредитная история. Достаточно немного просрочить платеж в первом банке, и о рефинансировании можно будет забыть.

Дополнительные расходы при рефинансировании ипотеки

— Комиссия за рассмотрение кредитной заявки.

— Комиссия за рассмотрение кредита.

— Оценка недвижимости.

— Страхование недвижимости.

— Страхование жизни и потери трудоспособности.

— Титульное страхование (от утраты прав собственности на недвижимость).

— Нотариальное удостоверение документов и их копий, необходимых для сделки.

— Государственная регистрация права собственности и права залога.

Порядок рефинансирования ипотечного кредита

Заемщик пишет в своем банке заявление о досрочном погашении кредита и предоставляет в новый банк копию этого заявления.

Заемщик пишет заявление на получение кредита в новом банке, а также предоставляет отчет об оценке недвижимости.

Банк принимает решение о рефинансировании кредита.

Заемщик заключает договор страхования согласно требованиям нового банка.

Новый банк перечисляет средства на погашение кредита в старом банке.

Старый банк предоставляет документ о снятии обременения с квартиры, заемщик предоставляет этот доку-мент в но-вый банк.

Новый банк и заемщик заключают ипотечный договор и подписывают закладную на квартиру.

Консалтинговая компания "SV Development"