КИЕВ, 27 янв. - SV Development.  Осенью 2009 года московские риелторы в один голос заговорили об оживлении столичного рынка недвижимости. Как по мановению волшебной палочки, на рынке вдруг стала расти покупательская активность. На этом фоне перестали падать цены на жилье, и вроде даже увеличилось количество сделок. Чем не повод для праздника?

Однако радостным смена тренда на столичном рынке недвижимости, видимо, будет только для риелторов. Ведь на финансовый кризис жилой рынок Москвы ответил заметным сокращением новостроек и практически полным отсутствием заделов на 2010 год. Представляете, что будет, когда у инвесторов, раздувавших "пузырь" в сегменте первичного жилья в 2006-2007 годах, в карманах снова зазвенят монеты и возникнет желание опять подзаработать на покупке жилья на этапе первого этажа и продаже готовой квартиры?

Как рассказывают агенты недвижимости, многие инвесторы уже потирают руки в ожидании большого куша, который свалится на них сразу после того, как российская экономика пройдет острую фазу кризиса. Вот тогда-то цены и поползут резко вверх, а пока представители ведущих московских риелторских компаний, опрошенные "РИА Новости – Недвижимость", успокаивают рынок, обещая, что в ближайший год резких ценовых перемен на рынке ожидать не стоит.

Дефицит уже намечается

По словам исполнительного директора агентства недвижимости "МИАН" Инны Игнаткиной, в настоящее время в Москве на разных стадиях строительства находятся не более 320-330 жилых объектов. Это, согласно подсчетам риелторов, более чем на 10% меньше, чем в конце 2008 года. Число же предлагаемых в новостройках квартир сократилось еще значительней – почти на треть.

Вместе с тем, предупреждает Игнаткина, даже эти цифры не дают реального представления о снижении объема продающегося жилья на первичном рынке в столице – по факту актуальные предложения имеются в чуть более чем в 50% домов.

Во вторичном сегменте ситуация не так однозначна, генеральный директор аналитического консалтингового центра (АКЦ) "Миэль" Владислав Луцков допускает возможность двух вариантов развития событий на нем.

Первый из них предполагает сохранение активности покупателей на уровне конца 2009 года. Тогда, считает глава АКЦ "Миэль", количество выставленных на продажу квартир в городе примерно останется на том же уровне – порядка 50 тысяч предложений.

Однако если спрос на жилье в Москве начнет превышать докризисный период и устремится к уровню первой половины 2008 года, то, ожидает Луцков, объем предложения начнет сокращаться за счет вымывания наиболее востребованных объектов.

"Нефтяной" сценарий

Свои прогнозы поведения цен в этом году многие эксперты строят исходя из различных сценариев изменения макроэкономической ситуации в России, стоимости нефти и положения дел в экономике США.

"Если развитие событий пойдет по нейтральному сценарию – высокие цены на нефть, небольшая инфляция, – то, я думаю, что наша страна не пострадает и рынок недвижимости будет находиться на уровне прошлого года, а цены будут достаточно стабильны. Это 50% вероятности. Другой сценарий – если доллар будет укрепляться, а стоимость нефти снижаться. Тогда для всей экономики России может настать плохое время, и возможна даже вторая волна кризиса. А рынок недвижимости нельзя рассматривать в отрыве от экономики", – считает руководитель аналитического центра корпорации "Инком" Дмитрий Таганов.

В то же время, как правило, собеседники РИА Новости склонны придерживаться именно "положительного" сценария, и уже сегодня предвкушают активизацию отложенного спроса и постепенное оживление так называемых инвестиционных покупателей. Так, Игнаткина ожидает, что доля последних вырастет на рынке вдвое – с 2-4% в 2009 году до 7-8% в 2010 году.

"Еще одним стимулом удорожания жилья послужит продолжающееся восстановление рынка ипотеки. Снижение первоначального взноса до 10-15% и уменьшение процентных ставок по кредитам в среднем до 13% годовых приведет к росту спроса на жилье, а значит, и к постепенному росту цен", – отмечает она.

Ценовые водовороты не опасны

Хотя большинство риелторов, опрошенных агентством, придерживаются прогноза "на повышение", по их мнению, резких скачков цен на жилье людям, планирующим приобретения жилья в Москве в 2010 году, бояться не нужно.

Например, вице-президент Российской гильдии риелторов (РГР) Константин Апрелев утверждает, что в ближайшие месяцы рублевые цены реальных сделок на вторичном рынке расти не будут, а в некоторых сегментах возможны даже локальные снижения.

"Небольшой и стабильный рост рублевых цен на вторичке начнется с лета, причем и в ценах предложения, и в ценах реальных продаж. А с осени этот тренд будет еще активнее. Что же касается долларовых цен, то если понижающееся соотношение курса доллара к рублю сохранится, то в долларах цены на жилье продолжат падать, как это было в декабре, когда цены предложения в рублях выросли, а в долларах снизились. Думаю, такой тренд ждет нас до лета", – считает он.

В свою очередь генеральный директор агентства недвижимости DOKI Леонид Меньшиков прогнозирует развитие ситуации на рынке недвижимости в столице в марте – сентябре 2010 года по аналогии со сценарием 2004 - 2005 годов, когда средняя стоимость квадратного метра оставалась практически без изменения.

По его мнению, средняя стоимость квадратного метра в эконом-классе к сентябрю 2010 года составит 4,356 тысячи долларов, что на 8,6% больше нынешнего показателя, но ниже предполагаемого уровня инфляции (11%).

"Данный фактор означает, что владельцам жилья эконом-класса придется в следующем году смириться с отсутствием конъюнктуры в их пользу. С учетом потерь 2009 года объем снижения реальной стоимости квадратного метра по отношению к показателям сентября 2008 года может достичь 30%", – предупреждает Меньшиков.

При этом, добавляет он, еще больше не повезет владельцам квартир бизнес-класса, где количество сделок в 2009 году сократилось практически в 1,8 раза, но стоимость квадратного метра продолжает оставаться на высоком уровне – 6,279 тысячи долларов, а объем спроса свидетельствует о высоком уровне рисков для покупателей и их нежелании вступать в торги даже на нынешних показателях стоимости.

"Сегмент элитной недвижимости на протяжении следующего года будет находиться в процессе стагнации. Это значит, что количество сделок будет оставаться стабильным, но только по ликвидным объектам, которые полностью соответствуют характеристикам жилья элит-класса. Средняя стоимость квадратного метра в этом сегменте останется на уровне нынешних показателей и не превысит в среднем 14,5 тысячи долларов", – указывает глава DOKI.

Продавцы останутся "в плюсе"

Если подытожить, то, согласно предположениям риелторов, 2010 года в Москве с небольшим выигрышем закончат продавцы.

Игнаткина ожидает, что жилье в столице подорожает минимум на уровне инфляции плюс 5%, причем в первичном сегменте стоимость квадратного метра к концу года увеличится на 12% (примерно до 170 тысяч рублей за квадратный метр), а во вторичном – на 10-12% (приблизительно до 155-160 тысяч рублей за квадратный метр).

При этом, подчеркивает Апрелев, рост цен будет плавным – не более 2% в месяц на рынке готового жилья даже в самые "яркие" с точки зрения подорожания недвижимости месяцы.

Ими, прогнозирует он вместе с Меньшиковым, скорее всего станут сентябрь – ноябрь – осенью этого года можно ожидать сильные изменения в структуре спроса на объекты жилой недвижимости.

Большие распродажи прошли

В ушедшем году неоднократно приходилось слышать о баснословных скидках, которыми покупателей одаривали инвесторы и застройщики, желающие расстаться с неликвидными квартирами. Продавцы могли уступить любителям поторговаться более 15% от стоимости квартиры.

Однако, в унисон уверяют сотрудники агентств недвижимости, в случае со вторичным сегментом, если подобные "презенты" и были, то в исключительно редких случаях. По данным экспертов, в среднем скидки в столице не превышали 2-7% от цены объекты – в зависимости от сегмента и качества предлагаемого жилья.

"В 2009 году средняя скидка составила 4,2%. При этом лишь 54% сделок были совершены со скидками, а 46% – без скидок. И там, где скидки были, это делалось в качестве жеста доброй воли, а не ради привлечения клиентов. Подобные дисконты были всегда, и до кризиса тоже", – рассказывает Таганов.

В этом же году, предполагает Луцков, ситуация со скидками вряд ли изменится – по всей видимости, дисконты не будут превышать 5%, да и то не всегда.

"Если это эконом-класс, то, по сегодняшней ситуации, вряд ли и на 5% сейчас можно рассчитывать. "Эконом" сейчас вообще без снижения уходит. В бизнес- или элит-классах может повезти больше", – констатирует Апрелев.

На рынке новостроек, где маявшийся с долгами девелопер мог обрадовать клиентов в прошлом году дисконтом в 20-40%, также время крупных акций, основанных на скидках, уходит в прошлое.

Завершение "сезона распродаж" на рынке московского жилья, как поясняют специалисты, очевиднее, как и в случае с готовой недвижимостью, в сегменте недорогих квартир, тогда как в бизнес- и премиум-классе возможность проведения успешных переговоров с застройщиками о цене объекта еще остается.

Однако прежних значений дисконты, подчеркивают собеседники РИА Новости, не будет еще долго. В частности, указывает Меньшиков, сейчас строительные компании заинтересованы в продаже квартир по максимальной цене, а рыночная конъюнктура только играет им на руку.

"Я думаю, что в 2010 году ситуация на рынке новостроек будет спокойная. Конечно же, останутся скидки в 5-10% за покупку сразу нескольких квартир, или же за выплату полной стоимости квартиры", – заключает в свою очередь Таганов.

Консалтинговая компания "SV Development"