КИЕВ, 26 янв. - SV Development.  Цены на жилье в Москве в конце января 2010 года неожиданно пошли в рост, причем средняя стоимость «квадрата» выросла примерно на 3%. Впрочем, говорить о росте как о долговременной тенденции рано, что вряд ли обрадует продавцов квартир, мечтающим продать их подороже.

До конца года столичный рынок недвижимости останется рынком покупателя.

Как сообщает аналитический портал ARN, средняя цена предложения кв. метра московской недвижимости за прошедшую неделю увеличилась на 2,9%. Максимальное увеличение цен было отмечено в СЗАО (+3,5%), минимальное увеличение в ВАО, ЮВАО, ЗАО (+2,6%). Максимальное увеличение цен среди различных типов домов было зафиксировано в 5-ти этажных панельных (+3,5%), минимальное увеличение цен произошло в 9-ти этажных кирпичных домах (+1,8%). Объем рынка за неделю увеличился на 3,9 %.

Январская жара

«На истекшей неделе на вторичном рынке типового жилья были зафиксированы высокие темпы роста цен предложений, но несмотря на это оживление рынок в целом продолжает оставаться инертным»,— заявил GZT.RU Андрей Бекетов, руководитель ARN. По словам эксперта, его прежние рекомендации остаются в силе. «Какие-то серьезные выводу, можно будет делать ближе к марту»,— говорит Бекетов.

По словам вице-президента РГР Константина Апрелева, по итогам января цены если и подрастут, то не очень значительно. «В этом плане показательными станут февраль и март»,— считает он.

Не советует торопиться с выводами и Владислав Луцков, руководитель аналитического центра «МИЭЛЬ-Недвижимость». «В 2010 году рынок недвижимости столицы останется рынком покупателя, и если на „первичке“ каких-то особо привлекательных предложений уже не осталось, то на вторичном рынке есть из чего выбрать»,— заявил GZT.RU Луцков.

Воронежцам Москва по нраву

Наибольшее количество региональных покупателей московских новостроек являются жителями Воронежской области, на втором месте – Якутия (республика Саха), на третьем – Ханты-Мансийский автономный округ, на четвертом – Тюменская область. Замыкают «пятерку» лидеров по числу покупателей Калужская, Липецкая, Тверская области и Краснодарский край.

При этом, по данным МИЭЛЬ, в общем объеме покупателей квартир в московских новостройках за прошедший год, представителей регионов – порядка 19,3%. Наибольшую долю покупателей составили сами москвичи – 54,6% и жители Московской области – 23,5%. Самая маленькая доля – граждане ближнего и дальнего зарубежья – 3,4%.

Как заметил GZT.RU аналитик Юрий Кочетков, московский рынок жилья находится на восходящем тренде. «„Однушки“ пошли вверх, а многокомнатные квартиры продолжают дешеветь. Такая разнонаправленная динамика указывает на явное оживление рынка. В период оживления спроса покупатели в первую очередь скупают однокомнатные квартиры»,— подчеркивает оптимистично настроенный эксперт. По мнению Кочеткова, до конца года перейдет от рынка покупателя, к рынку продавца, ускорения придадут отложенный спрос, инфляция рубля.

В качестве сдерживающих рост рынка факторов выступят вялая ипотека и явный дефицит на рынке покупателей с «живыми» деньгами.

Оппонентом Кочеткова выступил Олег Репченко, руководитель аналитического центра IRN. По его словам , вторая рабочая неделя наступившего года подтвердила, что продавцы квартир поспешили сыграть на повышение стоимости квадратного метра. Так, индекс цен за последнюю неделю вырос еще на 0,3% до уровня 4.079 пунктов. Рублевые цены на квартиры в Москве также показывают прирост в пределах 1%.

«Основным остается вопрос, примет ли рынок в наступившем году устойчивый тренд на повышение стоимости жилья. В октябре ушедшего года арендодатели поспешили сыграть на повышение ставок аренды квартир в Москве, однако ближе к концу осени цены откатились назад. Аналогичным образом повышение цен ожидания в первые недели 2010 года может и не вылиться в продолжительный восходящий тренд»,— рассуждает Репченко.

Аренда как зеркало продаж

По мнению Репченко, рынок аренды квартир сейчас более динамичен, чем рынок купли-продажи жилья.
Поэтому все перемены и влияние макроэкономического фона аренда должна отыгрывать с опережением по отношению к ценам купли-продажи. Проще говоря, если нынешняя ситуация создает предпосылки для начала реального подорожания недвижимости, то первой рост должна показать аренда.

Между тем, по данным компании «МИЭЛЬ-Аренда», спрос со стороны потенциальных арендаторов на квартиры в декабре 2009-январе 2010 года довольно значительно упал (на 23,11% по сравнению с ноябрем 2009 г. и на 37,09% по сравнению с октябрем). Такое падение спроса можно считать скорее последствиями кризиса, чем сезонным явлением.

Что касается динамики спроса и предложения, по словам Первого заместителя директора компании «МИЭЛЬ-Аренда» Марии Жуковой, ключевой особенностью 2009 года, стал тот факт, что в 2009 году спрос ни разу не превысил предложение. «Традиционно,— подчеркивает она,— в докризисные годы мы наблюдали примерно одну и ту же картину.

С декабря по январь спрос и предложение начинали расти. В феврале предложение квартир достигало своего пика, и затем начинало медленно падать. Спрос же начинал расти по мере падения предложения, и в июле-августе существенно его превышал. Затем начиналась обратная динамика. Так было и в 2006 и в 2007 и в 2008 году. В 2009 году сезонный всплеск все-таки произошел, но только в сентябре; и спрос далеко не превысил предложение».

По словам Репченко, если рынок не принимает даже повышения арендных ставок, несмотря на некоторое улучшение экономической ситуации, то вряд ли это означает, что у покупателей внезапно появятся деньги на покупку квартир по более высоким ценам.

Единственным спасением, могли бы стать инвестиционные покупатели, которые в отличие от малообеспеченных арендаторов жилья, все равно при деньгах, даже несмотря на кризис.

Неадекватная прослойка

По мнению Репченко, именно эта прослойка людей способствовала неадекватному росту цен на недвижимость в Москве в 2006–2008 годах, когда стоимость жилья полностью оторвалась от платежеспособности основной массы среднего класса. Но и здесь снова возникает препятствие в виде рынка аренды жилья.

В период роста рынка доход от аренды вряд ли интересовал инвесторов, зарабатывающих основную прибыль с прироста стоимости жилья. Так только 2006 год удвоил благосостояние всех владельцев инвестиционных квартир. Однако теперь все изменилось.

По данным IRN, с 2000 по 2008 год прямая доходность от сдачи квартиры в аренду заметно просела. Так если в 2000–2001 годах рентный бизнес мог приносить порядка 12% годовых, то в 2002–2003 годах — уже ближе к 10%, в 2004–2005 — порядка 7%-8%, а после двукратного подорожания жилья в 2006 году — не более 5% годовых. Проще говоря, все прежние годы стоимость аренды росла медленнее, чем цены купли-продажи квартир, а потому и коэффициент арендной доходности все время сжимался.

В условиях отрицательной динамики доходность от сдачи квартиры в аренду начинает играть ключевую роль как показатель гарантированного дохода на инвестиции, не связанного с рисками роста-падения рынка. Но теперь доходность от аренды квартир на уровне 5% выглядит уж очень скромно. «Достаточно заметить, что даже банковские депозиты в самых надежных государственных или муниципальных банках (Сбербанк, ВТБ, Газпромбанк, Банк Москвы и т.п.), при размещении крупной суммы денег, сравнимой с затратами на покупку квартиры в Москве, причем на продолжительный срок (инвестиции в квартиры требуют не менее 2–3 лет) могут принести от 10% до 14% годовых»,— считает Репченко.

Инвестор сказал, инвестор сделал

Более того, по его словам, немало потенциальных инвестиционных покупателей квартир и людей со свободными деньгами владеют и более доходными инструментами для инвестирования – такими, как расширение собственного бизнеса, вложения в акции и облигации или покупка другой собственности с заметным дисконтом. А таких предложений в условиях кризиса можно найти немало.

Впрочем, по мнению Юрия Кочеткова, инвестиционные покупатели готовы снова разогреть рынок. «Если раньше инвестициями в жилье занималось много случайных людей, то после кризиса в этом бизнесе останутся профессионалы, которые знают, какой объект выбрать и когда продать купленные во время кризиса сверхдешевые квартиры»,— уверен эксперт.

Консалтинговая компания "SV Development"