КИЕВ, 22 янв. - SV Development. Аналитики Группы компаний «Партнеры Земли» сравнили цены на земельные участки без подряда площадью до 1 га на первичном рынке в Подмосковье и ЦФО. По полученным данным, средняя стоимость таких участков в регионах ЦФО в конце 2009 года составила 35,1 тыс. рублей за сотку. Стоимость сотки земли в Московской области, по данным Коммуникационной Группы «Земер», в декабре составила 263,6 тыс. рублей.

При этом по другим экономическим показателям отрыв московского региона не столь высок,  отмечают эксперты ГК «Партнеры Земли». Например, средний доход на душу населения, по данным Росстата, на начало 2009 года в регионах ЦФО за пределами Подмосковья оказался в 1,6-2,4 раза ниже, чем в Московской области и в 2,7-4,1 раза ниже, чем в Москве, сообщает "rb.ru".

Аналогична разница в показателях и для рынка квартир. Как следует из данных Ассоциации строителей России, в ноябре 2009 года квадратный метр за пределами Подмосковья стоил в 1,4-2,2 раза дешевле, чем в Московской области и в 2-4,4 раза дешевле, чем в Москве.

Рынок розничных земельных участков Московского региона оказывается еще более перегретым по сравнению с региональными, чем рынок жилья, - отмечает вице-президент Группы Компаний «Партнеры Земли» Юрий Сорокин. (По данным Blackwood, в Подмосковье цены на участки в стокилометровой зоне упали в 6-7 раз за год кризиса). Отчасти, по словам Сорокина, это связано с тем, что в России традиционно на стоимость любой недвижимости влияет удаленность объекта от крупного города. «Только если в случае с квартирами этот фактор все же сглаживается другими составляющими цены, в частности, качеством дома и квартиры, то на рынке земельных участков без подряда этот фактор не сглаживается практически ничем», - говорит  Сорокин. Тимур Сайфутдинов директор департамента загородной недвижимости компании Blackwood, напоминает о том, что земля в Подмосковье стоит дороже, чем в регионах, ещё и потому, что коммуникации в Подмосковье стоят в разы дороже, чем в регионах (например, электричество - в Подмосковье 10  kVA стоят $30000, а в Брянской области это будет стоить $3000 - $5000).

Все в регионы!

Юрий Сорокин подчеркивает, что в регионах сохраняется большой потенциал для развития рынков земли и роста цен. «Соотношение спроса и предложения на рынках квартир более сбалансировано, чем на рынке земельных участков без подряда, - поясняет он. - В регионах существует большой отложенный спрос землю, но там пока немного предложений, отвечающих требованиям потенциальных покупателей. Поэтому в ближайшие год-два, думаю, можно будет наблюдать два параллельных процесса: появление новых проектов поселков без подряда с одной стороны и роста покупательской активности с другой».

Оживление на подмосковном рынке загородной недвижимости отмечает Мария Шагурина, партнер программы «Новые дачи». По ее словам, что, хотя регионы отстают от Московской области (и так было всегда), на рынке загородной недвижимости ощущается оживление. В  2010 г., по прогнозу Шагуриной, спрос  увеличится минимум на 20%, а на некоторые сегменты - до 40%. «При этом, - подчеркивает эксперт, - регионы могут дать такой рост не ранее, чем через 2 года. Наверное, потенциально такая большая дельта в стоимости земли в МО и ЦФО говорит о теоретической инвестиционной привлекательности региональной земли, но для текущего момента я ее не вижу».

В текущий момент, по словам Шагуриной,  инвесторы присматриваются к регионам, хотя конкретных сделок пока не заключалось. Интересно и то, что есть несколько крупных инвесторов в Краснодарском крае, несмотря на всю негативную ситуацию в этом регионе. 

Отстали

Тимур Сайфутдинов  относится скептически к перспективе роста спроса на участки без подряда даже в регионах: «Девелоперы, у которых нет денег на стройку, провели реконцепцию своих проектов, размежевали свои большие земельные участки и стали  их продавать как участки без подряда. Во 2 квартале 2009 г. спрос активизировался в первую очередь в Москве и Подмосковье - такого оживления нет в Санкт-Петербурге, не говоря уже о регионах.  Через полгода-год, возможно, и регионы сойдут с мертвой точки».

По данным Blackwood, количество предложений в Москве и Подмосковье земельных участков без подряда с момента начала кризиса выросло в 10 раз. «Конечно, многие в прошедшем 2009 году приобретали недорогие участки  без подряда за $10000-$30000 в надежде сохранить свои деньги и когда-нибудь построить дом, - говорит Сайфутдинов. -  Мне бы только хотелось, чтобы люди понимали свои риски - участок без подряда с коммуникациями не может стоить дешевле коммуникаций к участку (электричество, вода, дороги...). Существуют недобросовестные девелоперские компании, которые продают участки дешевле, чем 500 000 руб. за участок с обязательствами подвести дороги, электричество 10 kVA, водоснабжение, якобы планируя воспользоваться законом, согласно которому  каждый пайщик сможет получить 10 kVA за 500 рублей». По данным группы «Земер», в московском регионе более 80% новых поселков без подряда не имеет коммуникаций. «По нашим предположениям, хорошо, если половина ленд-девелоперов сдержит свое обещание провести коммуникации в срок», - говорит Илья Терентьев, генеральный директор коммуникационной группы «Земер». Вывод: надо выбирать надежные компании, которые реализуют не один проект; обязательно внимательно читать договор купли-продажи и требовать документы, которые подтверждают наличие коммуникаций или их подведение в ближайшее время. 

Эйфория закончится

По мнению Сайфутдинова, в течение 2010 года в бизнес-классе и эконом-классе количество обманутых дольщиков вырастет непропорционально: «Вы представьте, сколько лет  будет идти строительство в поселках, где 200 га разделено на 1500 участков, и через сколько лет там можно будет жить? - задается вопросом эксперт. - Мы, как участники рынка, оцениваем этот срок минимум в 20 лет. Поэтому, через год-полтора эта эйфория закончится: упадет спрос, и эти участки будут продаваться на вторичном рынке за полцены от той, что были куплены в этом году. Это в первую очередь коснется проектов, где девелоперами не будут выполнены обещания  по подводу коммуникаций и где процент продаж и построенных домов будет незначителен от всего объема (меньше 30-50%)». 

Мария Шагурина считает, что сегмент поселков без подряда будет укрепляться  - на рынок пришел покупатель, который не рассчитывал иметь второе жилье, но в связи с тем, что цены на землю и строительство сильно подсели, происходит охват нового пласта покупателей. Впрочем, это не исключает рисков  появления обманутых дольщиков. При этом загородный рынок Московской области опережает по развитию региональный примерно на 8-15 лет в зависимости от региона, по словам Сайфутдинова. События на региональном рынке являются отражением событий подмосковного рынка, которые, правда, происходят со значительной задержкой ввиду инертности рынка недвижимости. Поэтому в регионах, возможно, спрос на участки без подряда продержится на год - другой больше.

 Компания "SV Development"