КИЕВ, 16 янв. - SV Development.  Рынок столичной недвижимости в 2010 году повторит сценарий десятилетней давности. Потенциала для роста еще нет, а падать, похоже, совсем некуда, говорят аналитики. Многое будет зависеть от того, по какому сценарию пойдет восстановление мировой экономики.

Как прогнозировали в своем отчете аналитики АН DOKI, 2010 год начнется с небольшого роста общего количества сделок на вторичном и первичном рынках жилой недвижимости, что будет связано с увеличением объемов ипотечного кредитования в ноябре и декабре 2009 года.

Данная тенденция будет сопровождаться в январе увеличением средней стоимости квадратного метра в рублевом эквиваленте жилья эконом-класса (на 1,5% по отношению к ноябрю текущего года) и бизнес-класса (на 0,9% по отношению к концу текущего года).

Какой-то особой активности на рынке ипотечного кредитования зарегистрировано не было, а небольшой рост сделок предугадать совсем не трудно, потому как традиционного январского затишья никто еще не отменял.

Подождем до весны

«Еще рано говорить о каких-то тенденциях, рынок инертный. Основные тенденции сформируются ближе к марту, а пока всех нас ждет болтанка, связанная с нестабильностью курса валют»,— заявил GZT.RU Олег Репченко, руководитель аналитического центра IRN.

По словам Андрея Бекетова, руководителя аналитического портала ARN, скорее всего рынок недвижимости Москвы длительное время будет находиться на достигнутых в 2009 году отметках. При этом, как заметил GZT.RU Бекетов, многое в сценарии развития будет зависеть от колебаний курса доллара. «Рынок недвижимости на протяжении довольно значительного промежутка времени повторяет общую динамику фондового рынка»,— объясняет Бекетов.

Свой прогноз у компании Intermark Savills, если цены на нефть останутся на текущем уровне или вырастут на 5–10%, курс доллара понизится на 5–10%, а инфляция и уровень безработицы не превысят 10%, то рост долларовых цен на жилье в Москве в 2010 году составит 5–10%. То есть средняя цена квадратного метра в столице повысится до $5000–5200. В противном случае цена на нефть опустится до $50–60 за баррель, доллар будет стоить 38–40 руб., инфляция составит 12–14%, а безработица — 10–12%, и цена метра в течение следующего года опустится до $3000–3500.

Примерно в таком же русле мыслит и еще один эксперт — Юрий Кочетков, аналитик рынка недвижимости. По его словам погоду на рынке московского жилья будет зависеть от американских экономических синоптиков.

«Все очень сильно зависит от ФРС США, если Америка начнет „избавляться“ от кризиса с помощью гиперинфляции — то инфляция доллара подхлестнет инфляцию рубля, и стоимость квадратного метра столичной недвижимости подрастет, если возобладает девальвационный подход, то цены пойдут вниз»,— рассуждает Кочетков.

Впрочем, эксперт считает, что Россия вряд ли будет полностью повторять ходы американских экономистов. «Если мы запустим свою собственную инфляцию, то будет рост по сценарию 2003 года, но в рублях. Но это будут незначительные колебания. В любом случае свою переоценку рынок столицы в 2009 году уже отыграл»,— уверен Кочетков.

Продавцы не смогут заработать на своих квартирах

Рост цен на квадратные метры столицы в текущем году и в начале следующего года будет обусловлен не реальными экономическими предпосылками, а исключительно желанием продавцов заработать на нестабильности рынка. Не секрет, что более 40% собственников в декабре 2009 года идут на расторжение договоренностей с потенциальными покупателями и увеличивают стоимость квартир до 20% в надежде на рост цен уже в начале следующего года.

Однако, по мнению специалистов АН DOKI, экономических предпосылок для этого нет, и увеличение цен в конце текущего года и начале следующего обернется серьезным снижением уже в феврале-марте 2010 года.

С марта по сентябрь 2010 года развитие ситуации будет больше похоже на сценарий 2004–2005 годов, когда средняя стоимость квадратного метра оставалась практически без изменения. По мнению риэлторов, средняя стоимость квадратного метра в эконом-классе к сентябрю 2010 года составит порядка $4356, что на 8,6% больше нынешнего показателя, но ниже предполагаемого уровня инфляции в 11%.

«Владельцам жилья эконом-класса придется в следующем году смириться с отсутствием конъюнктуры в их пользу. С учетом потерь 2009 года объем снижения реальной стоимости квадратного метра по отношению к показателям сентября 2008 года может достичь 30%»,— говорит Леонид Меньшиков, генеральный директор DOKI

По его мнению, квартиры бизнес-класса в следующем году продолжат снижаться в цене до $5,7–5.8 тыс. за квадратный метр. Структура спроса 2009 года также не в пользу квартир среднего класса. На протяжении 2009 года покупатели в основном выбирали квартиры в ценовом диапазоне от 3 до 10 млн. рублей, а квартиры бизнес-класса при всем желании в эту категорию не попадают. Сейчас средняя стоимость квартиры бизнес-класса в Москве варьируется от 13 до 26 млн. рублей.

Сегмент элитной недвижимости на протяжении следующего года будет находиться в процессе стагнации. Это значит, что количество сделок будет оставаться стабильным, но только по ликвидным объектам, которые полностью соответствуют характеристикам жилья элит-класса. Средняя стоимость квадратного метра в этом классе останется на уровне нынешних показателей и не превысит в среднем $14,5 тыс.

Новостроек не ждите

Застройщики, в свою очередь, указывают на сокращение предложения на рынке новостроек. Как заметил GZT.RU Алексей Белоусов, коммерческий директор «Капитал-груп», очевидно, что определяющей тенденцией рынка недвижимости-2010 станет сужение рынка первичной недвижимости. Дефицит, который прогнозировался, станет все более ощутимым.

Он будет отражаться не только в сокращении количества квартир с каждым месяцем,— с рынка будут вымываться предложения определенного типа и класса. «Например, уже сегодня крайне тяжело купить однокомнатную квартиру в новом доме. Все сложнее найти двухкомнатную квартиру с хорошей планировкой и видовыми характеристиками»,— говорит Белоусов.

В дальнейшем, по словам Белоусова, отсутствие новых предложений будет все больше отражаться на характере сделок: с принципа «где хочу и на моих условиях» вектор смещается до «где смог и как получилось». Учитывая, что объем предложений сокращается катастрофически быстро, в следующем году потенциальные покупатели новостроек вплотную столкнутся с проблемой выбора.

«Во-первых, соответствующей требованиям квартиры не окажется, и, во-вторых, на оставшиеся предложения, условия приобретения будут существенно хуже, чем те, которые предлагались в середине 2009 года»,— подчеркивает эксперт.

По мнению Белоусова, нехватка нового жилья будет особенно заметна в сегменте бизнес-класса. Качественная индивидуальная застройка в черте города, со свободными планировками и современной каркасно-монолитной технологией строительства станет большой редкостью.

 Компания "SV Development"