КИЕВ, 4 янв. - SV Development.  Кризис не только обострил скрытые проблемы в сфере элитной загородной недвижимости, но и открыл новые направления развития рынка. Что касается прогнозов - почти все аналитики сходятся в том, что кризис на этом рынке пока не преодолен, а это - на руку покупателям.

Ситуацию вместе с экспертами изучала корреспондент радио "Вести ФМ" Людмила Шаулина.

Кризисный 2009-тый риелторам загородной недвижимости запомнился двумя значительными событиями. Первое - с рынка практически исчез средний класс. В прошлые годы этот сегмент занимал до 80% от всех строящихся подмосковных коттеджей. Среднеценовой сегмент, некогда популярный в качестве долгосрочной инвестиции, оказался в состоянии коллапса, рассказывает представитель компании "МИЭЛЬ - загородная недвижимость" Владимир Яхонтов.

"В наихудшей ситуации находились те объекты, строительство которых было начато и находилось где-то в середине. Объекты, которые находились на начальной стадии, были переформатированы в объекты экономкласса, объекты, которые были в высокой степени готовности, продавались с большим дисконтом", - рассказывает Яхонтов.

Стало реальным найти приличный дом в приличном месте по цене от 300 до 500 тысяч долларов. Землю, на которой еще ничего не успели построить, девелоперы начали срочно нарезать на так называемые участки без подряда. Это новое направление на рынке и стало вторым значительным событием минувшего года. Наделы стали раскупаться как горячие пирожки, рассказывает руководитель аналитического центра "Где этот дом.ru" Александр Пыпин.

"Для того чтобы приобрести земельный участок, нужно иметь примерно в пять-шесть раз меньшую сумму, чем участок, на котором уже есть готовый дом. Это тот продукт, который соответствует реально упавшим доходам населения. В 2010 году эта тенденция, что будут продаваться продукты для небольшого кошелька, участки без подряда, будут продолжать пользоваться повышенным спросом", - считает Пыпин.
Участок без подряда - по настоящему народный продукт на рынке, подтверждает генеральный директор компании "Гео Девелопмент" Максим Лещёв.

"Каждое физическое лицо имеет возможность сейчас, даже с небольшим достатком, купить такой земельный участок, стоимость оптимальная - это 500 тысяч в экономклассе, от 300 уже можно рассматривать некоторые территории, хотя раньше рынок земельных участков без подряда где-то в районе 100 тысяч долларов ориентировался", - пояснил Лещёв.

Средний размер такого надела - 10-12 соток. С другой стороны, приобретение участка без подряда, то есть без подведенного электричества, газа и подъездных дорог - предприятие рискованное. Чаще всего покупателям вместе с документами о собственности выдаются гарантийные письма, по которым коммуникации обещано подвести в перспективе. На деле некоторые компании уже в 2009 году прекратили свое существование. И серия банкротств продолжается. Владельцы такой земли встали перед выбором: либо самим вкладываться в коммуникации, что само по себе - не дешево, либо - попросту продать надел, рассуждает директор департамента загородной недвижимости компании "Блэквуд" Тимур Сайфутдинов.

"Люди многие покупали на последние деньги. Кризис - там строиться никто не будет еще лет пять-семь-10 лет. Чтобы вот такой поселок зажил, нужно чтобы прошло лет 20-30. На мой взгляд, через год-полтора такие участки будут продаваться уже на вторичном рынке, еще вполцены от текущей. В местах, где есть гарантии коммуникаций, цена не сильно потеряла от докризисной, процентов 30-35", - утверждает Сайфутдинов.

Судьба поселков, уже построенных, но простоявших весь кризисный 2009 пустыми, зависит от банков, считает Александр Пыпин.

"Сейчас многие банки подписывают договора с застройщиками уже готовых коттеджных поселков. Благодаря этим кредитным программам появится дополнительный спрос на коттеджные поселки бизнес-класса. Те поселки, которые не смогут договориться с банками, которые находятся на ранней стадии строительства и где репутация застройщика достаточно сомнительная, они как не пользовались спросом в 2009 году, так и в 2010 вряд ли у них в лучшую сторону что-то изменится", - считает Пыпин.

По мнению экспертов, недостроенные поселки девелоперы попытаются реализовать, уменьшив цену. На рынок начнут выходить проекты, средние между бизнес-и экономклассом - дома от 150 до 250 квадратных метров и земельные участки от 7 соток. В сегменте де-люкс тоже не спокойно. В среднем, согласно статистике, спрос в премиум-классе сократился на 20%. Покупателей, готовых вложиться в элитные дома, к новому году стало значительно меньше, как и предложений. Те же, кто по-прежнему заинтересован в элитной недвижимости, обратили взгляды на дальние берега: сейчас по цене коттеджа на Рублевке вполне можно приобрести аналогичный по качеству дом на Лазурном берегу или в Италии. Эксперты уверены, зарубежная недвижимость в новом году серьезно подкосит рынок элитных подмосковных усадеб. Что же касается общей динамики на рынке, она, скорее, положительная, резюмирует Владимир Яхонтов. В последние месяцы, по сравнению с августом или сентябрем, количество сделок увеличилось в разы.

"Перестали говорить о новой волне банковского кризиса, второе - снижаются ставки по депозитам в банках. Есть всего несколько вещей, куда можно вложить деньги: это акции, это депозиты, это недвижимость, поскольку в первых двух происходят негативные процессы, люди охотно несут деньги в недвижимость, в том числе и в загородную", - говорит Яхонтов.

В результате рынок недвижимости по количеству сделок уже вышел на докризисный уровень, и будет стабилизироваться и дальше. Цены же могут начать постепенно расти. Но не сразу, не на всё и не везде. Так что и в новом году рынок дорогой загородной недвижимости останется рынком покупателя.

 Компания "SV Development"