КИЕВ, 1 янв. - SV Development.  Тема раздела долгов супругов по ипотеке сегодня весьма актуальна. По статистике, средняя продолжительность брака среди людей до 30 лет составляет четыре года. Вместе с тем, именно эта возрастная категория граждан пользуется чаще всего ипотечными кредитами.

Активной ипотеке в нашей стране от силы четыре года, и в связи с этим закономерно, что сейчас наблюдается всплеск интереса к ответу на вопрос: что делать с обязательствами по ипотеке, если семья распалась?

Оговоримся сразу, ниже приведены общие советы, связанные с наиболее часто возникающими при разделе ипотечного долга вопросами. Конкретные рекомендации могут быть выработаны только после анализа реальной ситуации и документов, которыми оформлены сделки.

Если оба супруга были созаемщиками

В случае расторжения брака такую ситуацию с разделом ипотечного долга возможно разрешить двумя способами. В первом случае супруги по соглашению с банком вносят изменения в кредитный договор, заменяя в нем солидарную ответственность созаемщиков (общую обязанность по оплате кредита) на ответственность каждого из них за погашение соответствующей части кредита и подписывая дополнительное соглашение к кредитному договору.

Банки неохотно идут на решение возникшей проблемы подобным способом, так как в этом случае они лишаются преимуществ, связанных с солидарной обязанностью должников по уплате долга. Данное преимущество заключается в том, что при солидарной обязанности созаемщиков банк имеет право сам выбрать, от кого из должников требовать погашение долга.

Он может обратиться за погашением долга к любому из должников или сразу к обоим по своему выбору. Однако на практике банки иногда переоформляют солидарный кредит на два индивидуальных, если это соответствует индивидуальной кредитной политике кредитного учреждения. Обязать банк делить солидарную ответственность заемщики не могут - кредитор вправе это делать, но не обязан.

В конце концов, эту вероятность развития событий неплохо предусмотреть и заранее узнать, какие правила приняты в конкретном банке, где берется ипотека. То же и с ситуацией, когда супруги остаются в браке, но хотят разделить ответственность - банк вправе разделить ответственность, но не обязан.

Второй способ разделить долги по ипотеки – это переоформление кредита на одного из супругов. В данном случае второй супруг освобождается от обязанности по уплате платежей по кредиту, но при этом лишается права претендовать на квартиру, приобретенную в кредит.

Указанный вариант решения проблемы возможен также только при согласии банка на внесение изменений в кредитный договор и реален, если банк сочтет приемлемой платежеспособность того из заемщиков, на которого переоформляется кредит или если банку будет предоставлено другое поручительство по кредитному договору.

Пример: супруги приобрели в период брака 1-комнатную квартиру в кредит, выступив при этом созаемщиками. В течение первого года платежи по кредиту супруги осуществляли из совместного бюджета. Далее супруга приняла решение расторгнуть брак, и при этом отказалась после развода оплачивать кредит как совместно с мужем, так и индивидуально.

Супругами было заключено соглашение о разделе имущества, по которому супруга отказалась от притязаний на квартиру, в связи с чем была освобождена от уплаты своей части долга по кредиту.

Единственным заемщиком, и, соответственно, собственником квартиры стал супруг. В данном случае банк, оценив высокую платежеспособность супруга, а также наличие письменного соглашения супругов, пошел навстречу заемщикам и переоформил кредит на супруга.

Если кредит взят одним из супругов до вступления в брак

Существуют ситуации, когда кредит брал один из супругов до вступления в брак. При заключении брака и после рождения детей ежемесячный платеж не пересчитывается банком, заемщик платит сумму, установленную еще до появления иждивенцев.

Однако в таком случае супруга (супруг) при разводе вправе претендовать на часть платежей сделанных в период брака или на часть недвижимости, пропорциональную этой сумме, так как указанные платежи будут производиться из совместного имущества.

Чтобы избежать данной ситуации, заемщик должен поставить банк в известность о вступлении в брак, тогда второй супруг будет оформлен поручителем и возникнет солидарная ответственность по ипотечному кредиту.

В случае, если супруг-заемщик хочет оставаться единственным заемщиком и, соответственно, единственным собственником квартиры, при вступлении в брак можно заключить брачный договор, в котором будут прописаны условия, согласно которым второй супруг не будет иметь притязаний на квартиру. Если супруг хочет оставаться единственным собственником, но не хочет заключать брачный контракт, совет здесь один – в случае расторжения брака договариваться с бывшей "половиной" на взаимоприемлемый вариант.

Если отношения не были оформлены

Отдельно следует оговорить ситуацию, при которой люди, проживающие вместе, ведущие общее хозяйство и даже воспитывающие общих детей, не оформляют свои отношения в ЗАГСе.

С точки зрения семейного права брак признается только в случае его государственной регистрации в органах записи актов гражданского состояния. Именно на такие браки распространяются все нормы, касающиеся законного режима собственности супругов (равные права на имущество) и договорного режима собственности (соглашение о разделе имущества, брачный контракт).

В остальных случаях люди, живущие в так называемых гражданских браках, являются участниками гражданских правоотношений, и семейное право на их отношения не распространяется.

В случае прекращения таких отношений гражданским супругам придется либо договариваться о разделе имущества и долгов (это будет исключительно гражданско-правовое соглашение), либо определять свои доли в имуществе пропорционально реально внесенным денежным средствам на его приобретение в судебном порядке.

Для банка семейный статус созаемщиков не будет иметь значения, так как банк заключает с каждым из заемщиков гражданско-правовой договор, в соответствии с которым будет вправе предъявлять требования о погашении кредита, как к каждому из созаемщиков солидарно, так и к одному из них.

Квартиру продать, деньги поделить

Одним из вариантов решения проблемы ипотечного кредита после распада брака может стать продажа жилья, купленного в кредит. Но самостоятельно, без согласия банка, продать квартиру, находящуюся в залоге, нельзя, так как она обременена. Такая квартира может быть продана только при согласии залогодержателя.

Условие о возможности продажи квартиры, находящейся в залоге, может быть предусмотрено в договоре с оговоркой об обязательном согласии на сделку купли-продажи банка, а также при предоставлении банку определенных гарантий. В частности, банки соглашаются на продажу квартиры, находящейся в залоге, при условии, что покупатель часть денег перечисляет непосредственно банку на погашение кредита.

Соглашение о разделе имущества vs брачный контракт

В то же время оптимальным решением проблемы раздела ипотечных долгов при разводе является соглашение о разделе имущества или заключение брачного контракта. Соглашение о разделе имущества может быть заключено как во время нахождения в браке, так и после его расторжения. Оно заключается в простой письменной форме, но по желанию супругов может быть удостоверено нотариально. В соглашении указывается порядок раздела совместного имущества (так как в соответствии со статьей 34 Семейного кодекса РФ, имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью), а также порядок раздела долгов.

В качестве примера, можно привести следующую ситуацию: после расторжения брака супругами было достигнуто соглашение о разделе имущества, по которому супругу отходили апартаменты в Хорватии, а супруге - 4-комнатная квартира в Москве; при этом обязанность по погашению кредита взял на себя супруг. Один из супругов уклонился от исполнения соглашения, спор был передан на рассмотрение в районный суд Москвы.

В судебном процессе одним из супругов было доказано внесение личных денежных средств по погашению части кредита, поэтому суд разделил имущество супругов в соотношении 40% и 60% (супругу, оплатившему часть кредита из собственных средств), а оставшиеся обязательства по кредиту были разделены между супругами в равном соотношении.

Отчасти "страховкой" от несоблюдения бывшим супругом соглашения о разделе имущества может быть брачный контракт, заключить который закон разрешает до или во время брака. Некоторые банки при выдаче кредита даже настаивают на заключении брачного контракта.

В брачном контракте может быть установлен совместный или раздельный (индивидуальный) режим собственности супругов. Необходимо отметить, что при заключении брачного договора, в соответствии со статьей 46 Семейного кодекса Российской Федерации, супруги должны уведомить существующих кредиторов – в данном случае банк – о заключении брачного контракта.

При этом брачный контракт, как и соглашение о разделе имущества, может быть заключен только по предмету ипотеки, и не содержать условий, касающихся иного имущества супругов.

В таком случае в брачном контракте должны быть оговорены следующие существенные условия:

 - кто и в каких долях выплачивает первоначальный взнос по ипотеке;

 - кто и в каких долях выплачивает ежемесячные платежи (в период нахождения в браке и после развода);

 - кто становится собственником приобретенной квартиры (один из супругов или оба в определенных долях).

Брачный контракт, заключенный в соответствии с действующим законодательством, является обязательным для каждого из супругов. Односторонний отказ от исполнения брачного контракта недопустим.

Брачный контракт может быть расторгнут (или изменен) по соглашению сторон либо по решению суда, если будут иметь место обстоятельства, предусмотренные гражданским законодательством.

В каждом конкретном случае брачный контракт подлежит правовому анализу с целью выявления оснований для его расторжения или изменения.

 Компания "SV Development"