КИЕВ, 27 дек. - SV Development.  До сих пор мы снимали квартиры или сдавали в аренду на свой страх и риск. Спрос есть, предложение есть, а права и обязанности сторон не закреплялись юридически, держась лишь на честном слове. Но скоро все изменится.

С принятием закона об аренде – а это может произойти уже в начале 2010 года – стихийный рынок должен приобрести четкие очертания.

Пара слов о молодежной политике

Более того, на нем появится заметный игрок – Фонд недвижимости «Самрук-Казына», который призван повысить доступность жилья для разных категорий граждан. «Особо хочу отметить, что при строительстве Фонд недвижимости стремится к повышению стандартов жилья в соответствии с современными принципами безопасности, экономичности и комфортности, – подчеркивает председатель правления Фонда недвижимости «Самрук-Казына» Госман Амрин прежде чем ответить на вопросы делового еженедельника "Миллионер".

– Госман Каримович, что стало первичным в вопросе создания рынка арендного жилья: высокий спрос на аренду жилья или желание помочь строительной отрасли, которая сегодня не имеет доступа к финансовым ресурсам?

– Фонд недвижимости как институт создан для решения нескольких проблем. Прежде всего, с приходом кризиса необходимо было стабилизировать рынок недвижимости, путем оказания поддержки строительным компаниям. Фонд недвижимости выкупает жилые и нежилые помещения в строящихся объектах, выступая таким образом в качестве крупного дольщика. А за счет полученных средств компания-застройщик получает возможность завершить строительство и выполнить взятые на себя обязательства, в том числе перед дольщиками.

Но конечная и главная цель развития арендного рынка – повышение доступности жилья. Не секрет, что большая часть населения Казахстана испытывает дефицит в собственном жилье. Особенно этот вопрос актуален для таких крупных городов, как Алматы и Астана. Фонд недвижимости предлагает одно из решений этой проблемы – развитие института аренды с правом дальнейшего выкупа по регулируемой и справедливой стоимости.

Сформированный из выкупленного жилья и коммерческой недвижимости пул предполагается распределять через три механизма: классическую аренду, аренду с выкупом и прямую продажу.

– Какие средства и в какие сроки ваш фонд может выделить на создание пула арендного жилья? В каких городах будут закупаться квартиры, в каком объеме, какого класса?

– Всего Фонду недвижимости на реализацию программы арендного жилья из Национального фонда выделено 225 млрд. тенге, эти средства должны быть возвращены государству в полном объеме по истечению 15 лет. Сейчас Фонд недвижимости рассматривает объекты в Астане, Алматы, Алматинской области и Актау, но в будущем мы планируем расширять географию и выходить в другие регионы. Все объекты, которые финансирует наш фонд, делятся на три класса: бизнес, эконом и социал.

Сотрудничество Фонда недвижимости с компаниями-застройщиками носит непрерывный характер, поэтому сложно указать точный объем выкупаемого жилья. Так, по состоянию на 25 ноября 2009 года наш портфель содержит 41 проект на финансирование завершения строительства от 36 компаний-застройщиков (32 – в Астане; 8 – в Алматы и Алматинской области, 1 – Актау).

С 18 компаниями уже заключены договоры на финансирование 21 объекта на сумму 101,4 млрд. тенге. Завершение строительства данных объектов позволит ввести в эксплуатацию более 11 тыс. квартир, решить проблемы 4,5 тыс. дольщиков и ввести в экономический оборот более 1,227 млн. квадратных метров.

– Когда будет сдан в эксплуатацию первый арендный дом? На каких принципах будут передаваться квартиры в аренду?

– Мы ожидаем, что первые квартиры в жилых комплексах, финансируемых за счет нашего фонда, будут доступны в первом квартале 2010 года. Все эти объекты находятся в Астане.

Но хотел бы особо подчеркнуть, что программа арендного жилья, реализуемая через Фонд недвижимости, не является государственной. Подобную программу реализуют акиматы, которые получили от государства средства на выкуп жилья по фиксированной цене, основными получателями этого арендного жилья являются бюджетники и государственные служащие.

Наш же фонд будет работать по рыночным принципам. Именно поэтому критерий платежеспособности станет решающим при отборе кандидатов на квартиры в аренду и аренду с выкупом, так как средства на программу выделены на условиях срочности и возвратности.

Также, если человек претендует на жилье эконом-класса, мы будем учитывать критерий наличия или отсутствия жилья. Это значит, что квартиры в жилых комплексах эконом-класса получат только те люди, которые испытывают реальный дефицит жилья или нуждаются в его улучшении. Для других предусмотрен бизнес-класс.

С каждым арендатором будет подписан договор, где зафиксируются все условия сотрудничества, а также будут закреплены права и обязанности сторон. Кроме того, хотелось бы добавить, что перед подписанием договора аренды, заявитель должен будет внести на депозит сумму в размере 6-ти месячных арендных платежей.

Это позволит избежать риска, связанного с недобросовестным исполнением арендатором обязательств по договору (неуплата, порча имущества, расходы по расторжению договора и принудительному выселению). Если арендатор будет добросовестно выполнять свои обязательства, Фонд недвижимости возвратит ему гарантийный платеж после расторжения или прекращения действия договора аренды.

– Как вы намерены ограничить всевозможные спекуляции с квартирами?

– Договором будет установлен пятилетний мораторий на выкуп квартиры, полученной в аренду с правом выкупа. Также при предоставлении помещений в аренду и аренду с выкупом субаренда не допускается.

– Как будут решаться вопросы технического обслуживания недвижимости? Например, за чей счет будет производиться ежегодный и капитальный ремонт?

– К сожалению, не могу прокомментировать этот вопрос. Правила реализации недвижимости, в которых будет освещен и аспект технического обслуживания объектов, завершение строительства которых велось за счет Фонда недвижимости, только разрабатываются.

– Насколько грамотно обоснована цена в 1 тыс. долларов за квадратный метр, которую фонд собирается платить застройщикам за квартиры в чистовой отделке? Ведь если цена низкая, то, значит, нарушаются финансовые интересы застройщиков и повышается вероятность мгновенного выкупа квартиры заинтересованными лицами – иными словами, не исключена коррупция...

– За основу цены выкупа берется средняя сбалансированная стоимость 1 кв. м жилья, которая составляет 96 000 тенге для Астаны и 120 000 тенге для Алматы и Алматинской области.

Данные показатели были определены на основании статистических данных средневзвешенных доходов населения этих регионов. С применением поправочных коэффициентов, зависящих от классности жилья, его расположения и использования новых технологий, определяется окончательная цена выкупа помещений у застройщика.

Таким образом, максимальная цена выкупа достигает 105 600 и 132 000 тенге в Астане и Алматы соответственно. Этот установленный размер позволяет застройщику достроить объект и получить некоторый доход. Фиксирование стоимости выкупа позволяет снизить себестоимость жилья, что делает его более доступным для населения.

Что касается вашего замечания о нарушении интересов застройщиков… Фондом недвижимости рассматриваются к финансированию только те объекты, по которым сумма выкупа помещений превышает сумму, необходимую на завершение его строительства. Застройщики, которых не устраивает цена выкупа, могут отказаться от работы с нашим фондом и вести строительство за счет альтернативных источников финансирования.

– Как будет определяться цена продажи арендного жилья?

– Методика расчета арендного платежа на данный момент находится на стадии разработки. Основным показателем, на основании которого будет рассчитываться арендный платеж, будет являться цена, которую Фонд недвижимости заплатил застройщику за приобретаемое жилье. В дальнейшем, в зависимости от класса жилья, будет устанавливаться норма доходности фонда.

Жилье эконом-класса в силу социальной направленности будет обладать более низкой ставкой доходности по сравнению с жильем бизнес-класса. С учетом данных факторов по формуле аннуитета будет определяться ежемесячная арендная ставка за один квадратный метр жилья.

Таким образом, арендный платеж будет включать в себя цену выкупа недвижимости у застройщиков, эксплуатационные расходы и норму доходности фонда. В среднем ежемесячный арендный платеж составит 1300 и 1100 тенге за квадратный метр в Алматы и Астане соответственно.

При этом коммунальные услуги (отопление, электроэнергия, услуги связи, вода и т.д.) не входят в структуру арендного платежа и будут оплачиваться арендатором самостоятельно.

– Госман Каримович, много вопросов остается без комментариев – законопроект еще только согласовывается с государственными органами и может претерпеть существенные изменения. Мы надеемся получить ответы, как только закон будет принят…

– Конечно, давайте вернемся к этому разговору.

 Компания "SV Development"