КИЕВ, 22 дек. - SV Development.  «Мыши кота хоронили» — примерно такой лубочной картинкой можно проиллюстрировать состояние ипотечного рынка в начале года. 2009-й многим казался Рубиконом, после которого уже ипотеки нет и не будет как минимум ближайшие год-два.

Однако ипотека продемонстрировала не только способность к сопротивлению, но и сделала несколько прогрессивных шагов.

Январь 2009-го, безусловно, всем запомнился фантастическими ипотечными ставками. Согласно данным брокерской компании «КредитМарт», среднерыночная ставка по ипотечным кредитам тогда составляла 35,56%. Безусловно, такие ставки были не только способом страховки сразу всех банковских рисков, сколько способом «разогнать» потенциальных клиентов (если они были).
Спасение утопающих

В то же самое время государство запустило «Программу поддержки ипотечных заемщиков, оказавшихся в трудной жизненной ситуации» с помощью Агентства по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК). То, что множеству наивных граждан показалось палочкой-выручалочкой, оказалось на деле довольно жесткой схемой, позволяющей лишь растянуть во времени и отсрочить выполнение обязательств по уже взятой ипотеке, а также перекредитоваться на более мягких условиях. На эти цели АРИЖК было зарезервировано порядка 30 млрд руб.

Как оговаривается в «Стандарте» АРИЖК, данная программа изначально не предусматривала «прощения долга, а также пеней, штрафов и неустоек», «освобождения заемщика от выполнения обязательств по страхованию», «освобождения от внесения ежемесячных платежей».

По последним данным, озвученным в ноябре, доля «плохих» ипотечных кредитов в России остается на уровне 7% (при общих объемах ипотечной задолженности в 1 трлн руб.). Но, как уточнил генеральный директор АИЖК Александр Семеняка в ходе Всероссийской ипотечной конференции, цифра может варьироваться, в зависимости от того, что подразумевается под дефолтными кредитами.

Так, доля тех займов, что были просрочены на 30, 90 дней и больше, — около 11%. А доля кредитов, по которым вообще не поступают платежи, — на уровне 1,5%. В Сбербанке, например, по итогам 10 месяцев 2009 года — 4% просроченных кредитов (включая прочие потребительские).

При этом, как озвучил президент Ассоциации региональных банков «Россия» Анатолий Аксаков, с момента создания АРИЖК было реструктуризировано порядка 35 тысяч проблемных кредитов, но доля самого АРИЖК составила 10%. Как объясняют эксперты, банки предпочитают сегодня пользоваться собственными программами реструктуризации и стараются не афишировать эти данные.

Как поделилась с «Собственником» старший вице-президент ВТБ24 Ольга Тарасова, у банка по итогам 10 месяцев реструктуризировано 1156 кредитов с помощью программы АРИЖК и 230 — с помощью собственной стабилизационной программы ВТБ24. Но такие цифры готовы раскрыть не все кредитные организации.

Сейчас, по словам генерального директора АРИЖК Андрея Языкова, программу помощи проблемным заемщикам решено продлить еще на год — она будет действовать и в течение 2010-го.

Иногда они возвращаются

Второй ключевой момент 2009 года: вернулась ипотека на новостройки. Хотя, как рассказала начальник управления розничного кредитования Сбербанка России Наталья Карасева, Сбербанк, например, и не прекращал выдачу займов на квартиры в строящихся домах даже с наступлением кризиса.

Осенняя выставка «Недвижимость-2009» продемонстрировала тенденцию уже явственно: практически все представленные на выставке объекты (в основном недостроенные) можно было оформить в кредит. Естественно, каждый объект аккредитован в определенном банке.

В частности, возобновил кредитование новостроек с 1 сентября РосЕвроБанк. Программа позволяет оформить ипотеку на квартиры от ДСК-1. Правда, ставки впечатляют: 16—17% годовых в рублях и 13—14% в евро. ВТБ24 сегодня кредитует новостройки с готовностью выше 80%. На этапе строительства минимальная ставка — 16,6% в рублях. После оформления квартиры в собственность — от 14,1%. Максимальная ставка — 18% (такие цифры эксперты рынка вообще-то называют заградительными, но тем не менее это позволяет кредитовать пусть немногих, но нуждающихся в этом заемщиков…).

В Нордеа Банке ставки на ипотечный кредит на долевое строительство (объекты компании «ЮИТ») в рублях — 14—17% годовых. Примерно такие же цифры у Сбербанка: от 13,5% до 16%.

Желанные новостройки

Еще один «момент года» тоже связан с кредитованием новостроек. Здесь вновь «отличилось» АИЖК. Как пояснил Александр Семеняка, Правительство РФ поручило разработать программу, которая позволила бы покупать строящееся жилье в разных регионах России на доступных условиях. В итоге в сентябре уже было заключено первое соглашение АИЖК с «ГПБ-Ипотека» и Газпромбанком в рамках программы «Стимул».

Поскольку программа только начала действовать, статистики по ней еще нет. Но авторы документа уверены, что ипотека под 11% годовых на квартиры с ценой метра около 30 тыс. руб. будет популярна. Средняя же рыночная ставка в России в ноябре составила 18,06% (данные «КредитМарт»).

Кстати, по итогам опроса, проведенного в Санкт-Петербурге, основным фактором, влияющим на доступность ипотеки, граждане называют прежде всего низкие процентные ставки.

Плавание по курсу ЦБ РФ

Инновационный для российского рынка ипотечный продукт предложил в середине 2009 года банк ВТБ24: ипотека с плавающей ставкой, привязанной к ставке рефинансирования Центробанка РФ. Если учесть, что последняя находится сейчас на своем очередном историческом минимуме (9% годовых), подобная ипотека на первый взгляд выглядит достаточно привлекательной. Однако на деле этот продукт является более сложным, о чем «Собственник» писал достаточно подробно.

Хотя эксперты рынка признают, что такая ипотека в России могла бы быть востребованной, Анатолий Аксаков, например, считает, что плавающие ставки вообще лучше запретить законодательно, иначе может возрасти количество дефолтных кредитов. Александр Семеняка уточняет, что можно не запрещать, а лишь ограничить условия этого вида кредитования так, чтобы в любом случае (даже при резком повышении ставки) заемщик ежемесячно отдавал бы не более 40—50% своих доходов.

Комиссиям дали бой

И наконец, приятным сюрпризом для любого потенциального заемщика стало постановление Высшего арбитражного суда РФ об отмене банковских комиссий за ведение ссудного счета. Отмена комиссии поможет сэкономить около 1% от суммы кредита.

Например, в Нордеа Банке такая комиссия составляет 1%, но не более 700 евро, 1000 долларов США или 30 тыс. руб. (в зависимости от валюты кредита). Пока постановление ВАС не было опубликовано в окончательной редакции, но очевидно, с нового года взимание комиссий за ведение счетов будет признаваться незаконным. Впрочем, как признались «Собственнику» в одном из банков, до отмены комиссий за открытие всех счетов дело дойдет вряд ли.

На Всероссийской ипотечной конференции, состоявшейся 9—10 декабря, эксперты поделились своим видением ситуации, а также составили свои прогнозы относительно ипотечного будущего России. Помощник президента России Аркадий Дворкович сказал, что в следующем году ипотека на докризисный уровень еще не выйдет.

Однако больших опасений он не испытывает: ресурсов, зарезервированных АИЖК, достаточно. Кроме того, в следующем году ипотеку будут выдавать под 10—11% годовых. Генеральный директор АИЖК Александр Семеняка считает поставленную задачу выполнимой.

 Компания "SV Development"