КИЕВ, 13 дек. - SV Development.  Рынок дешевых новостроек стабилизируется в следующем году.

Нишу жилья эконом-класса, как и вторичный рынок, не миновали жернова кризисной экономической ситуации: часть объектов была заморожена, часть продавалась с большим дисконтом, однако эксперты предрекают, что оба этих рынка в следующем году войдут в период стабилизации.

По данным группы компаний "Конти", с начала кризиса в Москве было заморожено порядка 350 объектов, по области - около 220. Да и то, что избежало заморозки, строится более медленными темпами: в кризис продолжительность строительства увеличилась до 2,5 года. И все же заброшенных котлованов в сегменте жилья эконом-класса меньше всего.

"Заморозка строительства больше коснулась дорогой недвижимости. И если в бизнес-классе заморожено около 40% строек, то в эконом-сегменте эта цифра существенно ниже. При этом большее количество заморозок носило вялотекущий характер, то есть проект не замораживался полностью, на нем велись какие-то отделочные работы. В связи с этим принципиального сужения объема предложения не случилось. Также стоит отметить, что определенное количество объектов трансформировалось из бизнес-класса в "эконом", - говорит руководитель управления маркетинга и развития группы компаний "Конти" Сергей Мигунов.

В компании Est-a-Tet соглашаются с тем, что темпы строительства значительно снизились: по оценкам компании, это коснулось 30-40% строек. "Однако сейчас по ряду объектов бизнес-класса застройщики наращивают темпы реализации. Так, активизировалось строительство ЖК "Английский квартал" и "Итальянский квартал", - отмечает ведущий аналитик компании Est-a-Tet Евгений Кухтенков.

По его словам, в течение 2009 года произошло переориентирование предпочтений покупателей в сегменте бизнес-класса на сегмент эконом-класса. Вообще, бизнес-класс просел в кризис больше всего. Причина тому - покупательная способность. Главный аргумент в пользу покупки сейчас - это цена вопроса. Поэтому потенциальные покупатели бизнес-квартир все чаще посматривают в сторону предложений подешевле и переориентируются на "эконом".

Сводки со знаком +

Рассказы участников рынка, описывающих события конца 2008-го - начала 2009 года, по насыщенности событиями напоминают сводки с мест боевых действий. "В сегменте жилой недвижимости наши продажи понизились где-то на 70% в первые месяцы кризиса - с ноября 2008 года по январь 2009-го. Начиная с февраля они снова стали расти.

К маю-июню этого года мы достигли примерно 60-70% от сентября прошлого года. В июле было около 80%, а в августе-октябре мы превысили докризисные объемы. Только в октябре мы продали 12,5 тысячи квадратных метров, - рассказывает вице-президент "Интеко" Олег Солощанский. - Думаю, основной причиной стал тот факт, что строительство ни одного нашего объекта не прекращалось хотя бы на день.

Дисконтные программы у нас были небольшими. В рублях мы цены не снижали, а в долларах продаем примерно на 10-15% дешевле по сравнению с "пиковой" ценой, достигнутой летом 2008 года. К осени наша выручка восстановилась. Думаю, мы даже в этом году перевыполним на 15-20% "кризисный" план компании по выручке. При этом мы не сокращаем свою инвестиционную программу, для финансирования которой открыли в банках кредитные линии на три-четыре миллиарда рублей".

В условиях кризиса и январско-февральского падения спроса уже весной основные участники рынка изменили стратегию поведения на рынке, снизив цены, что дало неплохой результат. "К примеру, у компании "Мортон" после коррекции цен и предложения новых удобных условий приобретения жилья темп продаж по подмосковным микрорайонам вырос до 250 квартир в месяц, что говорит о наличии платежеспособного спроса, - объясняет директор по развитию ГК "Мортон" Владимир Отёкин. -

Соответственно при столь активном покупательском интересе предложение в готовых домах и объектах на завершающей стадии строительства в течение года существенно сократилось. Мы наглядно видим это по нашим микрорайонам - "Щитниково" и "1 Мая" в Балашихе, "Катюшки" в Лобне. В готовых домах "Щитниково" остались считанные квартиры, которые сегодня компания реализует по спецпредложению от 55 тыс. за квадратный метр".

Падение, падение

Эконом-класс является определяющим сегментом по цене за квадратный метр. Падение стоимости в этом сегменте с начала кризиса составило в среднем порядка 30%. Однако начиная с конца весны цены на эконом-класс стабилизировались, и сейчас наблюдается их постепенный рост. В целом спрос на эконом-класс упал на 20-40%, но сейчас можно констатировать его стабильный рост на уровне пяти процентов в месяц, по данным компании "Конти".

Основная тенденция последнего года, развивавшаяся в нише жилья эконом-класса Москвы, - массовое появление предложений по цене ниже 100 000 руб./кв.м. "Более того, в первом полугодии можно было купить квартиру по цене чуть выше 70 000 руб./кв.м, пусть и "трешку" в панельном доме на начальной стадии строительства", - заявляет советник президента финансово-строительной корпорации "Лидер" Григорий Алтухов.

А ведь еще за год до этого по таким ценам разлетались квартиры в городах-спутниках Красногорске, Мытищах, Одинцово. "К осени столь интересные предложения практически исчезли, но по цене 85-100 тыс. руб. можно купить квартиры в нескольких непрестижных районах Москвы, причем зачастую в строящихся домах и даже без "вида на МКАД". Свободных объемов в уже строящихся "коммерческих" домах эконом-класса хватит, думаю, на первое полугодие 2010 года.

А вот в дальнейшем вполне возможен серьезный дефицит. В городе есть площадки под строительство "эконома" для реализации на рынке (уже выделенные под застройку, под промзонами и т.п.), однако под строительство они будут готовы к концу следующего года", - продолжает эксперт.

В нише эконом-класса Подмосковья сегодня достаточно широкое предложение, однако для покупателей по-прежнему остается проблема надежности вложений. "Входной билет" на подмосковный рынок строительства всегда был заметно ниже, поэтому уже есть случаи, когда недобросовестные застройщики замораживали строительство в домах с проданными квартирами из-за "отсутствия" средств у застройщика, - считает Григорий Алтухов.

- Причем иногда это действительно плохая экономика проекта для застройщика, а иногда - некомпетентность и нецелевое расходование средств. Вероятно, в Подмосковье появится несколько новых объектов с "обманутыми дольщиками". В то же время не думаю, что на подмосковном рынке "эконома" будет серьезный дефицит "квадратов", ведь многие объекты - это комплексная застройка микрорайонов с наличием "перспективных" неначатых корпусов. К плюсам можно отнести серьезно снизившиеся цены - на 20-30%".

После коррекции

Ведущий аналитик компании Est-a-Tet Евгений Кухтенков уверен, что, несмотря на то что в течение года объем предложения превышал спрос, в действительности предложений с хорошим сочетанием "цена - качество" все-таки мало. "В течение 2009 года в Москве появилось несколько объектов эконом-класса с характеристиками бизнес-класса. Таким образом, девелоперы искали новые пути развития, которые и стали по предварительным итогам года знаковыми.

В качестве одного из таких проектов можно привести один из самых продаваемых в Москве объектов - ЖК "Марфино". Предложение начиналось с 70 тыс. руб. за квадратный метр. Привлекательная цена - да еще на комплексную застройку в формате эконом-класса - сформировала серьезную покупательскую активность. Сегодня, на стадии завершения строительства, цена предложения начинается от 104 тыс. руб. за квадратный метр. Это среднерыночная цена по Москве на предложения эконом- и бизнес-класса", - считает он.

Средняя цена в эконом-классе на начало года составляла 135 тыс. руб. за квадратный метр, а сегодня - 110 тыс. руб. "Стоит отметить, что в начале года в Москве количество предложений эконом-класса было ограниченным. Особенностью уходящего года стало появление на рынке объектов-дискаунтеров, которые продавались на 10% ниже среднерыночной цены. Наибольшее влияние на формирование условных показателей и покупательских ожиданий в Москве оказали объекты компании "Ведис групп" - Марфино и Алексеево", - подытоживает Евгений Кухтенков.

На рынке есть объекты и от 45 000 руб. за квадратный метр - предложения, которые до кризиса покупатели сочли бы неслыханной щедростью. К примеру, сегодня стоимость квадратного метра в микрорайонах, возводимых компанией "Мортон", варьируется от 43-65 тыс. за квадратный метр по подмосковным микрорайонам в зависимости от расположения и стадии готовности объекта до 80 тыс. руб. за метр в столичной новостройке по ул. Лечебной. "Это в среднем на 20% меньше уровня начала года, до весенней коррекции цен. При этом с начала лета до середины осени отрицательная динамика составила не более четырех процентов, а в октябре процесс снижения прекратился", - объясняет Владимир Отёкин.

Сергей Мигунов из компании "Конти" говорит, что усредненной планкой стоимости для новостроек эконом-класса можно назвать показатель в 3000 долларов за метр. "Соответственно есть объекты, превышающие эту стоимость, и большое количество предложений-дисконтов стоимостью 2-2,5 тыс. долларов за квадратный метр. Это периферийные проекты, которые таким образом существенно влияют на цены", - говорит он.

Задел на будущее

Объемы ввода новостроек зависят от разных факторов, в том числе от темпов работы домостроительных комбинатов. Еще за 14 месяцев до кризиса "Интеко" осуществило реконструкцию ростовского Комбината крупнопанельного домостроения. Скоро будут сданы первые 60-70 тысяч метров жилья, которые произведены на этом предприятии.

А сейчас компания планирует создать еще один современный завод, модернизировав московский комбинат "ДСК-7", также входящий в промышленную группу "Интеко". На предприятии решено наладить выпуск жилья эконом-класса принципиально иного уровня. Новые технологии производства, которые планируется внедрить на "ДСК-7", позволяют строить не только быстро и недорого, но и качественно, в том числе и с эстетической точки зрения, за счет гибкости производства, позволяющего варьировать фасады домов, использования архитектурного бетона, а также прочих достижений современной домостроительной промышленности. В данный момент заканчивается предпроектная подготовка, и этот проект компания планирует завершить в течение полутора лет.

Цена нового качественного жилья эконом-класса будет зависеть от стоимости земли, платы за подключение к электросетям и прочих факторов.

На "ДСК-7" "Интеко" планирует производить до 150 тысяч квадратных метров жилья в год. Нельзя скидывать со счетов такое понятие, как емкость рынка. По данным компании, Московская область потребляет в год примерно 1,2-2 миллиона квадратных метров нового многоквартирного жилья, причем весь этот объем разбросан по районам, отстоящим друг от друга на много километров. А на каждом субрынке - в Мытищах, Люберцах, Одинцове и так далее - продать больше 150 тысяч квадратных метров в год невозможно. С учетом того, что другие застройщики, безусловно, будут строить в этих же местах, указанный объем представляется достаточным.

Сейчас в Москве "Интеко" конкретные площадки под строительство уже приходится искать в "неудобьях" - свободных площадок уже не осталось. Например, в компании думают о строительстве на землях, занимаемых ЛЭП, - в Бескудникове - и работают над концепцией застройки этого района вместе с НИиПИ Генплана Москвы и Рикардо Бофиллом в привязке к реконструкции "ДСК-7".

Прогнозы не новы

Общая ситуация на рынке стабилизировалась, и, по прогнозам аналитиков рынка недвижимости, стоимость квадратного метра начнет расти уже в ближайшее время. "На подмосковном рынке новостроек эконом-класса рост стоимости квадратного метра будет продиктован в том числе резким сокращением предложения готового жилья.

Со снижением цен в течение 2009 года объемы продаваемых квартир резко увеличились, что образовало дефицит готовых новостроек, а с другой стороны, 2009 год не принес новых проектов, - анализирует ситуацию Владимир Отёкин. - Общая финансовая ситуация 2009 года не позволила многим компаниям вывести на рынок новые проекты, но есть большая вероятность того, что они стартуют в начале 2010 года. Тем не менее тенденция сокращения объемов готового жилья будет оказывать довлеющее влияние на формирование цен на подмосковном рынке новостроек эконом-класса".

Дефицит в этом сегменте останется на прежнем уровне, и цены принципиально не изменятся, прогнозирует Сергей Мигунов: "В целом по рынку недвижимости возможен рост на уровне пяти-семи процентов в год при сохранении сегодняшних условий. Я считаю, что данный рынок будет достаточно стабилен в следующем году".

Все участники рынка сходятся во мнении, что будущее рынка новостроек эконом-класса зависит от правильно выбранной политики работы. "Боюсь, невнимание к состоянию строительного рынка даст оглушительный эффект уже в 2011 году. В один прекрасный момент, я уверен, чиновники вынуждены будут понять, что принцип "рынок всех спасет и все выровняет" не сработает - он несправедлив и неправилен, компании просто не могут в сегодняшних условиях инвестировать в развитие строительной отрасли, у них нет на это средств. Не получится, что сильнейшие выживут и вложатся в новые производства.

Мы просто получим донельзя снизившееся предложение при огромном объеме отложенного спроса, - говорит Олег Солощанский. - Если в ближайшее время при участии государства мы не предпримем необходимых действий, направленных на создание фундаментальных вещей, "основных активов" отрасли, то мы можем лишиться шанса на создание новой, современной стройиндустрии, без которой ввод больших объемов жилья для удовлетворения отложенного спроса просто невозможен".

* * *

По второму кругу

Рынок вторичной недвижимости после нового года также впал в состояние полной неопределенности. Что делать дальше? Как формировать цены? Покупать или продавать? Весной количество предложений увеличилось, и цены тихонько поползли вниз. "Объяснить это можно желанием людей улучшить свои жилищные условия, используя снижение стоимости квадратного метра.

Так продолжалось до осени. Затем цены остановились, - говорит руководитель отдела жилой недвижимости компании "Антер-Недвижимость" Александр Денисов. - Возможно, они достигли своего минимума в данной ситуации, возможно, рынок подстегнула ситуация с возрождением ипотеки: банки снизили ставки и стали выдавать кредиты. И покупатели, которые накопили 30% первоначального взноса (некоторые банки уже снизили планку взноса до 20%), бросились покупать подешевевшее жилье".

В течение 2009 года цены по некоторым позициям на вторичном рынке снизились до 40%. "Сейчас рынок перегружен малоликвидными предложениями. Если до января 2009-го на одну квартиру был один покупатель, то сейчас на одного покупателя приходится более трех идентичных предложений. А срок экспозиции квартир увеличился до двух-трех месяцев. Тогда как до января квартиры показывали месяц максимум", - говорит ведущий аналитик компании Est-a-Tet Евгений Кухтенков.

Эксперты не ожидают в ближайшее время серьезных перемен. "Думаю, что первые месяцы 2010 года рынок не претерпит серьезных изменений. Спрос и предложения выйдут на некий средний уровень в своем соотношении друг к другу, - говорит Александр Денисов. - Однако все будет зависеть от развития общей экономической ситуации в стране. Я также не исключаю варианта, при котором цены на недвижимость могут снова пойти вниз".

Число предложений на рынке также связано с экономической обстановкой в стране.

"При неблагоприятной ситуации количество предложений на рынке, вероятно, не сильно изменится по сравнению с 2009 годом: продавцы по-прежнему будут ждать лучших времен, а у застройщиков будут затруднения с финансированием новых объектов", - добавляет Денисов. При благоприятном экономическом фоне "возрожденная" ипотека и рост цен могут спровоцировать увеличение количества предложений.

Это произойдет за счет квартир, которые снова "выбросят" на рынок продавцы, придерживавшие их на период кризиса, а также увеличения количества вновь вводимого жилья от застройщиков, которые в докризисный период за семь месяцев возводили под крышу 17-этажные дома, что обеспечивало постоянное пополнение предложений жилья на рынке, считает эксперт.

 Компания "SV Development"