КИЕВ, 13 дек. - SV Development.  За год скидки на подмосковные участки увеличились в 2,5 раза.

Земля "проседает". За прошедший год произошло не только снижение цен, но и появились значительные скидки, а главное, изменилась структура предложения. Возникла масса участков стоимостью $300 000-400 000. Участники рынка говорят, что сейчас для покупателя сложилось удачное время для загородных приобретений, и эту возможность упускать нельзя.

Первые шаги к снижению были сделаны осенью 2008 года. Тогда не только снизились цены на отдельные объекты, но и появились специальные акции - по сути те же самые скидки, только скрытые. Основная волна снижений произошла весной 2009 года и составила порядка 30-40%, согласно аналитическим исследованиям группы компаний Sawatzky. Летом официальные цены стабилизировались, хотя застройщики и предлагают специальные условия до сих пор, правда, обсуждают их в индивидуальном порядке.

Другой взгляд

Кризис заставил многие компании всерьез задуматься над эффективностью собственного бизнеса и его устойчивостью, пересмотреть взгляд на масштабные, порой непродуманные затраты по ведению бизнеса, говорит исполнительный директор Группы компаний Sawatzky в России Марк Гройсман. "Среди позитивных влияний кризиса на рынок недвижимости, в том числе и на загородный сегмент, стоит отметить тенденцию укрупнения компаний.

Ведь выдержать конкуренцию смогут лишь крупные компании, которые смогут привлекать большие финансовые средства или обходиться собственными. Позитивным моментом здесь становится тот факт, что крупные игроки в дальнейшем будут выводить на рынок качественные предложения, что, безусловно, хорошо для покупателей жилья", - отмечает он.

Оглядываясь назад, многие участники рынка соглашаются, что отголоски надвигающегося кризиса были заметны уже весной-летом 2008 года. "Основными признаками стали снижение покупательской активности и затоваривание предложениями рынка, особенно в сегменте бизнес-класса, - делится руководитель направления "Загородная недвижимость" компании "Арсенал Холдинг" Вадим Митлин.

- Однако двигаясь с 2000 года на волне ежегодно увеличивающегося роста цен на недвижимость на 20-40% в год, люди за 7-8 лет отвыкли от других вариантов развития сценария. Покупай сегодня, завтра будет дороже - вот лозунг начала нового тысячелетия.

Приличная доходность девелоперского бизнеса при строительстве загородного жилья привела к массовым проектам создания коттеджных поселков в Подмосковье часто людьми, не имеющими соответствующего опыта и действующими по принципу: что-нибудь построим и продадим подороже. Поэтому все, что произошло осенью 2008 года, явилось в большей части полнейшей неожиданностью и непониманием происходящего. Рынок замер..."

Вопрос выбора

"Ребенок, попавший в кондитерскую" - так один из девелоперов как-то охарактеризовал сегодняшнего покупателя загородной недвижимости. И действительно, у клиента подчас оказывается выбор шире, чем в меню венецианского кафе. Причина тому - поступление на рынок "портфельных" объектов, ранее входивших в активы инвестиционных компаний и банков, и общее состояние "рынка клиента".

Покупатель теперь может привередничать, выбирая самые лакомые куски, например, объекты в готовности от 50% и землю без подрядов. "Наиболее востребованным продуктом являются объекты на расстоянии более 30-50 км от МКАД. По сравнению с летом доля таких предложений увеличилась на 15-20%. Темпы продаж, тем не менее, пока по-прежнему невысоки.

Главным образом продажи идут в проектах с высокой степенью готовности (80-90%), так как это самое ликвидное предложение. Участки без подряда продаются в основном в тех поселках, где коммуникации уже подведены к границам участков, то есть тоже на высокой стадии готовности проекта", - говорит руководитель отдела жилой недвижимости компании "Антер-Недвижимость" Игорь Роганов.

Эксперты отмечают серьезные изменения структуры рынка. Убедившись в том, что покупатель не хочет связывать себя договоренностями с застройщиками, продавцы стали акцентировать предложения на участках без подряда.

"Во-первых, расширилось предложение, в том числе и за счет участков без подряда. Спрос на них в этом году достаточно стабильный. До середины года наблюдалось падение цен, летом наступила стабилизация. Сейчас, как и по рынку в целом, на рынке загородной недвижимости можно наблюдать незначительную тенденцию к повышению цены.

Это совершенно четко прослеживается по всем сегментам, всем направлениям и всем удаленностям. Что касается изменения структуры рынка, многие девелоперы, которые занимались застройкой, стали предлагать свои участки с подрядом или без подряда.

Все большую популярность сегодня приобретает "лайт девелопмент", когда застройщик предлагает участок либо с коммуникациями, либо генподряд на услуги по проведению коммуникаций, либо генподряд на услуги по строительству самого дома. То есть он является генподрядчиком, а не застройщиком", - объясняет руководитель управления маркетинга и развития Группы компаний "Конти" Сергей Мигунов.

Участки без подряда появились на всех направлениях. Причем это и участки в поселках, где ранее продавалась земля только с домами, так и участки в новых поселках, изначально ориентированных на отсутствие централизованной застройки. "Около 80% строящихся поселков Подмосковья были заморожены в разное время. По нашей оценке, не менее половины поселков на сегодняшний момент заморожены или строятся "для видимости".

Гораздо шире стало предложение поселков на удалении более 50 км от МКАД, что связано с их относительной дешевизной. Ярко проявляются плюсы клиентоориентированного подхода. Хорошо идут продажи там, где девелопер прислушивается к мнению клиентов и готов внести изменения в типовые разработанные проекты домов и даже в организацию общественных территорий поселка, чтобы воплотить пожелания клиентов в полном объеме. По нашей оценке, создание собственного архитектурного бюро в нашем поселке "Vita Verde" позволило увеличить продажи почти в два раза", - говорит советник президента финансово-строительной корпорации "Лидер" Григорий Алтухов.

С начала 2009 года и по сей день остаются наиболее востребованными объекты высокой степени готовности - дома "под ключ" либо дома под отделку в охраняемых обжитых коттеджных поселках. "Предложения объектов в поселках, находящихся в начальных стадиях строительства, остаются за редким исключением невостребованными. Наиболее популярные направления по-прежнему Новорижское, Киевское, Калужское, Рублево-Успенское. Осенью, да и сейчас наблюдается активность в элитных предложениях, при этом определяющим фактором покупки является значительный дисконт", - продолжает Вадим Митлин.

Покупатели стали интересоваться более хорошими для себя условиями - часть откладывает покупку, надеясь на более выгодные условия, часть ждет нового витка кризиса. "Это означает, что у покупателей есть накопленные средства, но они ищут наиболее эффективное вложение средств.

Самое востребованное - готовое жилье (в жилых поселках или в поселках, в которых завершаются отделочные работы или работы по благоустройству территории) на популярных направлениях, с хорошей транспортной доступностью до Москвы. Как пример можно привести ЖК "Новые Вешки", 1,5 км от МКАД по Алтуфьевскому шоссе", - объясняет Марк Гройсман.

Мир бонусов

Год характеризовался доминированием на рынке дешевых предложений: участок с коммуникациями, расположенный на хорошем направлении, можно купить за $300-400 тыс., отмечают эксперты.

Притом, по мнению генерального директора компании Tweed Ирины Могилатовой, наиболее востребованными являются объекты, укладывающиеся в бюджет от 1 до 2 млн долларов и расположенные на престижных направлениях - Новорижском, Киевском, Минском и Калужском шоссе - в готовых поселках или в поселках в завершающей стадии строительства.

То есть самым ликвидным вариантом можно назвать дом площадью 400 кв.м на участке 20-25 соток, стоящий от 1 до 1,5 млн долларов (дом должен быть расположен на одном из престижных направлений).

Что касается стоимости коттеджей, то вилка цен на них осталась фактически такой же, как и до кризиса: предложение колеблется от $1 млн до $13 млн. "Средневзвешенную стоимость коттеджа мы сейчас оцениваем на уровне $1 млн 700 тыс. По таунхаусам средняя цена составляет порядка $600 тыс. при средней площади домовладения в 200-250 кв. м.

Стоимость квартир в малоэтажной застройке нами оценивается примерно в $70 тыс. за квартиру. А вот дома в нашем поселке "Ильинка" на Ильинском шоссе, в 11 км от МКАД, в результате подорожания на 3-10% в середине ноября стоят теперь от $700 000 до $1 300 000 в зависимости от домовладения", - объясняет Сергей Мигунов.

На покупателей в течение прошедшего года как из рога изобилия проливались беспрецедентные скидки и бонусы. К концу года, поняв, что кризис все-таки пришел и в Россию, и не понимая, когда он все-таки может закончиться, инвесторы-застройщики были готовы договариваться по скидкам до 20-30%, а иногда и до 40%. Такая же ситуация продолжалась и первые два-три месяца 2009 года. Небольшое оживление рынка в феврале-марте внушило некий оптимизм продавцам, и размер скидки уменьшился до 15-20%.

"Однако летнее затишье и накопившиеся финансовые проблемы заставили многих продавцов опустить ценники на 10-20% и уменьшить размер предоставляемых скидок. Меньше всего кризис затронул объекты эконом-класса, какими в загородной недвижимости являются таунхаусы. Цены на них опустились на 10-25%. Причем максимальное снижение цен касается объектов в стадии строительства", - объясняет Вадим Митлин.

В результате исследований, проведенных аналитиками компании Sawatzky, было установлено, что за год кризиса (октябрь 2008 г. - октябрь 2009 г.) размер скидок, предоставляемых загородными девелоперами на свои объекты, увеличился более чем в 2,5 раза. Так, покупатель, пришедший к девелоперам в октябре 2008 года, мог получить до 7% скидки от стоимости по прайс-листу.

На некоторые объекты распространялись специальные акции, что, к примеру, могло дать 30% при стопроцентной оплате. Значительную роль в получении дисконта играли дальнейшие переговоры - если покупатель всерьез был готов говорить о покупке дома, то размер скидки мог подрасти еще на 3-5%.

При этом девелоперы предлагали в основном гибкие варианты рассрочек: первоначальный взнос мог составить от 30% до 50% с последующей рассрочкой платежа от 3 месяцев до 3 лет (в зависимости от того, когда проект будет сдан ГК). Кстати, система беспроцентных рассрочек, на радость покупателям, и сейчас активно практикуется застройщиками.

"Можно сделать вывод, что сейчас самое время приобретать загородные дома. К концу года мы ожидаем роста количества реальных сделок, который будет свидетельствовать о постепенном восстановлении спроса. Но здесь хотелось бы отметить, что активное снижение цен больше свойственно для домов в строящихся поселках, где мало готовых предложений, а процесс строительства по поселку в целом далек от завершения. В готовых качественных проектах цены сохранили свой уровень. Например, в нашем поселке "Новые Вешки" (1,5 км от МКАД) за год цены выросли на 12-13% и составляют сегодня в среднем 1,5 млн за домовладение", - резюмирует Марк Гройсман.

Прогнозы на будущее

Эксперты предполагают, что цены на ликвидные объекты достигли так называемого дна и снижаться не будут. "В дальнейшем возможно некоторое понижение цен на предложения, сильно переоцененные в соотношении цена-качество. Весной 2010 года возможен небольшой рост цен на "хорошие" объекты, а к концу 2010 и в 2011 годах дефицит таких объектов может привести к дальнейшему росту цен", - говорит Вадим Митлин.

По его словам, лидерами продаж в 2010 году останутся таунхаусы эконом-класса в хороших поселках стоимостью около 50 000 руб. за квадратный метр, а также готовые дома стоимостью около $2000-2500 за квадратный метр "под отделку" и около $3000-4000 за квадратный метр "под ключ".

Весной возможно увеличение покупательного спроса на земельные участки, расположенные в 30-километровой зоне от МКАД и ценой 300 000-450 000 руб. за сотку, однако важным условием здесь является готовность документов и коммуникаций, а также динамика развития поселка. Реальная элитная недвижимость по разумной цене всегда будет пользоваться устойчивым спросом, считает эксперт.

С ним согласна и Ирина Могилатова. По ее мнению, на готовые объекты возможен даже рост стоимости на 20-30%. "На мой взгляд, ситуация не изменится, и спросом будут пользоваться те же самые категории объектов, что и в этом году. В 2010 году должен восстановиться спрос на дорогую загородную недвижимость. Мы уже наблюдаем покупательскую активность на загородном рынке объектов с бюджетами от $1 млн, и эта тенденция продолжится".

В первом полугодии наблюдалась отрицательная ценовая динамика на загородные домовладения, с рынка ушли любители "легких" денег. Остались только те потребители, которым нужно качественное, готовое жилье не для дальнейшей перепродажи, а для проживания. Именно поэтому на первый план в конкурентной борьбе выходит качество проекта, его готовность, его концепция. Цены в данных проектах не имеют такой значительной отрицательной ценовой динамики, так как стадия готовности очень высока.

"После значительной коррекции цен в сторону снижения - на 20-40% - в первом полугодии, в июле 2009 года цены приостановили свое падение. В ближайшей перспективе на готовое качественное жилье возможен незначительный рост. Тенденция устойчивого спроса на готовое жилье укрепляет свои позиции и сегодня: интерес потенциальных покупателей распространяется на поселки, строительство которых завершено на 80-90%, устойчивый спрос сохраняется на готовые дома в уже обжитых поселках - как под чистовую отделку, так и под ключ.

Общий тренд развития рынка сегодня - это переход к стабилизации, предпосылки к которой начались уже в июне 2009 года", - говорит Марк Гройсман. По его словам, в долгосрочной перспективе, после того как нынешний кризис закончится, будет сформирован новый рынок недвижимости с новыми законами. Это будет касаться как взаимодействия участников рынка с игроками финансового сектора, так и между застройщиками и покупателями жилья. Все это приведет к формированию новых потребительских характеристик продукта.

Тенденции 2009 года

С лета 2008 года общее количество покупателей сократилось как минимум в 3-4 раза.

С осени 2008 года почти не было старта новых проектов коттеджных поселков (за исключением земельных участков без подряда).

Покупательский спрос явно смещен на покупку объектов максимальной степени готовности (это касается и готовности всего поселка).

Количество предложений максимальной степени готовности по нормальной цене (докризисная цена минус около 30%) на рынке ограничено.

Продавцы привлекательных объектов остановились на справедливой в их понимании цене и сильно торговаться не готовы.

Банки снова готовы работать с ипотечными кредитами. Процентные ставки ползут к размерам докризисных.

 Компания "SV Development"