КИЕВ, 27 ноя. - SV Development.  Квартиры неудачливых ипотечных заемщиков считаются лакомым куском для тех, кто ищет варианты подешевле.

Однако, в родной стране – России – «распродажи» недвижимости, принадлежащей горе-ипотечникам массового характера не носят, да к тому же за нее еще и дорого просят. А если подумать о заграничных квартирах?

Учтите разницу: какими могут быть залоговые квартиры

Для начала мы разберемся с терминами. Как разъяснил журналу Metrinfo.Ru Алексей Шленов, генеральный директор «МИЭЛЬ-Брокеридж», первая «разновидность» это квартиры, так называемых, потенциальных дефолтных заемщиков.

Эти квартиры находятся в собственности у заемщика, который начинает испытывать трудности с выплатой кредита и принимает решение о продаже объекта. Заемщик получает разрешение банка на продажу и ищет покупателя. При покупке с кредитом банка-залогодержателя процентные ставки на ипотечный кредит будут значительно ниже рыночных.

Вторая – дефолтные квартиры. То есть, заемщик перестает исполнять обязательства по кредиту и не пытается решить ситуацию путем продажи квартиры, реструктуризации кредита или рефинансирования. В этом случае после получения решения суда квартира выставляется на публичные торги либо реализуется по соглашению сторон.

Третья: вне связи с экономической ситуацией всегда существует доля залоговых квартир, которые люди продают просто с целью улучшения жилищных условий. Кредиты выдаются на 10-20 лет, но люди, как правило, меняют свои жилищные условия чаще и выставляют квартиры на продажу, не дожидаясь окончательных выплат по кредиту. Подобные продажи не обусловлены давлением общеэкономической ситуации на человека и проходят более спокойно.

Выбираем способ покупки и страну

Продажа залоговых квартир – сейчас очень актуальное явление для США и Европы. Тем, кому нужна недвижимость по ту сторону Атлантики или на курортах Старого Света, самое время обратить внимание на «вторичку» по сходной цене. Существует ряд сертифицированных компаний, которые выступают агентами по продаже залоговой недвижимости, и у этих компаний можно приобрести недвижимость с дисконтом 30-40% от рыночной цены.

Российские покупатели зарубежной залоговой недвижимости могут обратиться как непосредственно в зарубежные компании, специализирующиеся на залоговой недвижимости, так и в те российские агентства недвижимости, у которых есть выбор залоговых вариантов и опыт работы с залоговой недвижимостью за рубежом.

Как правило, зарубежные брокеры стремятся оперировать «пулом» из нескольких объектов залоговой недвижимости и не всегда готовы сотрудничать с покупателем одного объекта недвижимости (особенно, если данный объект недвижимости – в невысоком бюджете). Обращение в отечественную компанию позволит российскому покупателю не ограничивать свой выбор одной конкретной страной. В этом случае он  сможет получить на рассмотрение варианты жилой и коммерческой недвижимости сразу в нескольких странах Европы и в США.

Другой способ продажи, характерный для европейского рынка – это аукционы. Причем на них продаются целые портфели недвижимости из нескольких объектов — сразу или по частям. Например, именно так было проданы несколько доходных домов в Германии.

Организуются торги специализированными аукционными домами. Банк, при содействии такого аукционного дома выставляет свой «портфель» залоговых объектов на рассмотрение потенциальных покупателей. Покупателями могут быть как юридические, так и физические лица. Гражданство потенциального покупателя залоговой недвижимости, как правило, влияния не оказывает. Но до начала аукциона участник должен подтвердить, что он обладает достаточными финансовыми возможностями для совершения сделки – например, показать остатки на счету в банке.

Третий способ, в принципе, тоже аукцион, но он характерен для рынка США. О нем стоит рассказать подробнее.

Дисконт 70% - для тех, кто не боится ремонта?

В США банк проводит три аукциона, каждый раз снижая цену. Если недвижимость, так и не была продана, то она отходит банку и получает статус REO – Real Estate Owned. Потенциальный покупатель может выйти на эти объекты также через зарубежных сертифицированных агентов или через российские риэлторские агентства, - информация об этой недвижимости переходит к компаниям.

Но тут надо иметь в виду некоторые особенности данных квартир и домов – это неприглядные варианты. За жильем никто не ухаживает, оно дряхлеет, разваливается. Из-за проблем с изъятыми метрами банк иногда отдает их за копейки - лишь бы избавиться от расходов по налогам и списывает с баланса путем продажи целым списком – Real Tape. Однако объекты-развалюхи могут находиться в хорошем месте и вполне поддаваться восстановлению.

«Дисконт может достигать 70% от рыночной стоимости, - рассказывает Станислав Зингель, президент Gordon Rock. - Такая недвижимость пользуется спросом у предприимчивых людей, которые не боятся ремонта и строительства. Они инвестируют в качество объекта, получают в результате ликвидный актив или зарабатывают на последующей продаже».

Изрядно подешевевшее жилье уходит влет, и надо присутствовать на такой «распродаже» (кстати, это тоже аукцион) или самому, или снабдить своего представителя и доверенностью и банковским чеком, - уточняет Изабель Левин, руководитель отделения по работе с российскими клиентами проекта «TRUMP HOLLYWOOD». Доверенное лицо должно быть к моменту аукциона платежеспособным, чтобы при необходимости внести аванс за выигранный лот.

Впрочем, выгодную покупку можно совершить еще до того момента, как у нерадивого плательщика недвижимость изымет банк. Перед тем как это сделать, банк дает «срок спасения», который составляет от 3 до 6 месяцев.

«В течение этого срока владелец недвижимости еще может спасти свою положительную кредитную историю, без которой в США жить крайне сложно, а именно – успеть продать свою заложенную недвижимость, чтобы погасить кредит», - отмечает Юлия Кайнова, директор по международному маркетингу CENTURY 21 Beverlywood Realty.

Такой продавец крайне мотивирован и готов опускать цену до тех пор, пока не будет достигнут  порог долга банку. Кроме того, есть резкое ограничение времени реализации объекта, что также на руку покупателю.

Как заработать на покупке

Купив залоговую недвижимость, ее можно сдать в аренду. «Например, в Лос-Анджелесе, несмотря на кризис, очень высокие ставки по аренде, поэтому в ожидании окончания срока капитализации Вы можете, сдавая метры в аренду, не только покрывать накладные расходы, но и немного заработать», - объясняет Юлия Кайнова.

Сколько именно вы сможете заработать на покупке и эксплуатации залоговой недвижимости в США? К примеру, купив квартиру в жилом комплексе Azur в Лос-Анджелесе:

• цена апартамента – $399 тыс. (старая цена — $710 тыс.);
• доход от аренды - 2500 $/мес. (расчеты велись по минимуму, средняя стоимость сдачи подобной квартиры 2500-3000 $/мес.);
• годовой налог на недвижимость (1,15%) - 498,75$/ мес.;
• услуги управляющей компании - 899,53 $/мес.;
• вода, электричество – эти расходы оплачивает арендатор отдельно;
• страховка от пожара и т.д. — оплачивает арендатор - 15-20$/мес.
• ваш доход за вычетом расходов - $1101,72
• налог на доход (калифорнийский + местный) - 35%

В итоге: чистая прибыль - $716 в месяц.

Как видим, недвижимость окупает затраты на ее содержание и приносит небольшой доход. Перепродажа такой собственности с прибылью возможна уже сейчас, т.к. в данном конкретном комплексе 399 тыс. долларов – это предложение банка, минимальная же рыночная цена – 430.000 – апартамент с 1 спальней на третьем этаже. Предложенная же квартира находится на 6-м.

«Но, естественно, лучше подождать 4-5 лет, когда ситуация на рынке нормализуется и выровняется, - советует Юлия Кайнова (CENTURY 21).  Цены вернутся на прежний уровень, прежде всего, выиграют новые владельцы  высоколиквидных объектов».

Ипотека на залоговую квартиру

Стоить обратить внимание на условия ипотеки при приобретении залоговых квартир. Как правило, это 80% ипотеки под годовой процент не более 3 (2,8% на данный момент). «Но важно понимать, что довольно солидную сумму вы должны заплатить сразу. Это риэлторская комиссия - 5% от стоимости сделки), а также налог и плата за оформление - 10-11%», - поясняет Дмитрий Тимко, агент по продажам компании AriolEstrella, специализирующейся на испанской недвижимости.

Предположим, квартира стоит 100 тыс. евро.

Чтобы её приобрести, вам нужно иметь следующую сумму:

• 20 тыс.евро - 20% которые, надо внести по ипотеке;
• 5 тыс.евро - 5% — комиссия агентства;
• 10 тыс.евро - 10% — налог на покупку + оформление.

Итого: 35 тыс. евро (35% стоимости квартиры). И остается выплатить 80 тыс. евро по ипотеке, которую можно взять даже на 25 лет.

Залогового бума в России нет. Пока

Нынешней осенью в Болгарии и Испании насчитывалось около 1 млн дефолтных объектов. В этих странах дефолты уже зашкаливают 10-15% рубеж от общего количества предложений, выставленных на продажу, приводит статистику Андрей Кучин, генеральный директор Century 21 Prime Time Realty. Причина – большое количество инвестиционных сделок, к тому же в Испании застройщики слишком увлеклись мега-проектами в курортных зонах, которые оказались невостребованы вовсе.

В Казахстане и на Украине, где мировой кризис особенно сильно затронул экономику этих стран, дефолтные объекты в настоящее время составляют 10%  от общего количества предложений. Приобрести жилье можно со скидкой в 20-40%. «В России пока эта тенденция не приобрела массового масштаба, поэтому и нет сильного давления на рынок», - утверждает Кучин.

Но, как отмечает Станислав Зингель (Gordon Rock) по прогнозам, пик продаж залоговой недвижимости в России придется на 2010-2011 года, когда начнут вступать в силу решения суда по искам банков по ипотечным кредитам.

В России уже сейчас есть компании, которые занимаются реализацией залогового имущества, в т.ч. автомобилей, оборудования предприятий, офисной техники и даже сельскохозяйственных животных. Например, недавно одному из российских банков в залог достались 30 свиней.

Резюме журнала Metrinfo.Ru

Залоговые предложения, конечно, заманчивы. Но они, скорее, годятся для тех, кто желал бы практически профессионально зарабатывать на недвижимости. Особенно это касается тех домов и квартир, которые надо ремонтировать, а потом перепродавать.

Дорогие высоколиквидные варианты, продающиеся сегодня с дисконтом тоже приобретаются с целью перепродажи – лет эдак через 5, когда цены на них вернутся на прежние позиции. Что касается вариантов «для себя, для жизни», то и тут аукционы могут подарить шанс сделать удачную покупку.

 Компания "SV Development"