КИЕВ, 24 ноя. - SV Development.  Ровно год назад курс квадратного метра в Москве достиг пика. С тех пор — сначала под бодрые возгласы риэлторов «Покупайте сейчас — дешевле уже не будет!», потом под драматические признания строителей (в том числе главного строителя Москвы Владимира Ресина) «Цены были сильно завышены» — стоимость московского жилья неотвратимо снижалась. Итог первого кризисного года: средняя цена метра в долларах упала почти на четверть (точнее — на 23%).

«Известия» решили выяснить: достигнет ли столичный метр «справедливой цены», которую периодически объявляют чиновники и политики? Первыми моральные критерии к квадратному метру применили чиновники Федеральной антимонопольной службы.

3 года назад глава управления Михаил Евраев заявил, что «по справедливости» метр жилья в Москве должен стоить не более $1300.

Тогда метр оценивался в 3500 долларов, Евраев предложил проверить строителей на предмет ценового сговора.

В марте 2009 необоснованную дороговизну метра в Москве признали на самом верху: первый вице-премьер РФ Игорь Шувалов определил «справедливую» цену в 30 тысяч рублей (при курсе метра на рынке на тот момент в 4500 долларов).

В сентябре 2009-го глава городского департамента экономической политики и развития Марина Оглоблина заявила, что «справедливая цена квадратного метра жилых площадей в столице составляет 75—85 тысяч рублей». Сейчас рублевый курс метра, согласно еженедельному индексу интернет-портала metrinfo.ru, упал до 114 586 рублей. И, судя по всему, должен падать дальше: спрос рухнул. Например, на новостройки он сократился в 5 раз.

— Объем продаж на вторичном рынке по сравнению с докризисными временами упал почти втрое, — рассказал «Известиям» гендиректор ООО «Пересвет-Недвижимость» Николай Андреев. — Начиная с мая наметился рост спроса, но количество сделок даже сейчас примерно вдвое меньше, чем до кризиса.

Покупательная способность граждан резко уменьшилась — очень сильно сказалось то, что банки фактически прекратили выдавать ипотечные кредиты. Ведь 90% сделок на столичном рынке — это так называемая альтернатива (обмен квартиры на большую или на несколько). Сейчас минимальная ставка по ипотеке составляет 18—19% в год.

Так что банковские деньги стали фактически недоступны. Нынешний рынок недвижимости называют «рынком покупателя» — человек, способный заплатить, ценится на вес золота. Нечто подобное наблюдалось в Москве после дефолта 1998 года — тогда цены на квартиры упали на 35%. В обществе тогда действительно появилось ощущение некой справедливости — упавшие цены помогли тогда многим москвичам решить квартирный вопрос. Ждать ли чего-то подобного сейчас?

— Мне кажется, что до уровня в 80 тысяч рублей, обозначенного Мариной Оглоблиной, средняя цена метра в Москве не снизится, — размышлял в разговоре с «Известиями» вице-президент Российской гильдии риэлторов Константин Апрелев.

— В какой-то момент все ожидали, что банки выбросят на рынок заложенные квартиры, но оказалось, что количество таких объектов не превышает 3% от оборота рынка.

Так что повлиять на ситуацию они не смогут. Что могло бы снизить цены? Перепроизводство жилья, как в Америке? Но для этого в Москве должны измениться условия предоставления участков и их застройки. Пока же Москва — один из самых закрытых регионов с точки зрения земельного рынка.

— Финансовый кризис ликвидировал первую причину аномального подорожания недвижимости — переизбыток свободных средств, — считает ведущий аналитик центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.ru» Олег Репченко. — В итоге стоимость жилья в Москве довольно быстро скорректировалась с $6000 до $4000 за метр.

Сценарий быстрого отскока цен назад рассматривать сейчас не приходится, остается вариант продолжительной стабилизации рынка либо дальнейшего сползания цен. Если по каким-то причинам объем предложения резко увеличится, то у московского квадратного метра есть все шансы сползти к $2000.

Последняя неделя принесла новость — оживились покупатели жилья на вторичном рынке. Правда, они проявляют интерес к самым дешевым квартирам. Но риэлторы и аналитики рынка недвижимости воспряли духом.

Но по наблюдениям Олега Репченко, нынешняя картина на рынке совпадает с кризисом 10-летней давности даже хронологически: начавшиеся в конце лета — начале осени экономические катаклизмы дали максимальное снижение стоимости метра спустя полтора года. Если это наблюдение верно, то «справедливая» цена придет вместе с весенним теплом.

 Компания "SV Development"