КИЕВ, 22 ноя. - SV Development.  Рынок столичных новостроек осенью заметно оживился.

Из-за замораживания проектов и сокращения объемов строительства новостроек многие эксперты предсказывают в ближайшие два-три года дефицит предложения на первичном рынке московского жилья. Однако паниковать пока рано: существующего объема предложения новой недвижимости в Москве вполне достаточно для того, чтобы удовлетворить сегодняшний уровень спроса на квартиры.

Так, согласно данным аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости", за последние месяцы объем первичного предложения квартирного жилья в Москве сократился всего на 1%. По сводным данным участников рынка, в данный момент в свободной продаже находится порядка 320-330 адресов.

Эксперты отмечают несколько тенденций на рынке московских новостроек. Покупатели столичной недвижимости, решившие попридержать деньги и взять тайм-аут, продолжают возвращаться на рынок. По оценкам экспертов, если сравнивать с сентябрем, то спрос в сегменте свежепостроенного жилья увеличился на 5-8%.

На полпути к готовности

Еще в августе участников рынка воодушевило стабильное увеличение числа квартир в реализуемых новостройках. В октябре их количество по отношению к сентябрю даже немного подросло. Это обусловлено тем, что в начале нового сезона девелоперы стали выставлять на продажу квартиры в новых объектах, а в сентябре наблюдалось традиционное сезонное увеличение активности на рынке.

Анализ специалистов центра "Индикаторы рынка недвижимости" показал, что больше половины вновь вышедших на продажу объектов в районах Москвы составляют два типа новостроек: к первой относятся "старые" объекты, которые возвратились на рынок после периода "замораживания" строительства и продаж. На долю рынка таких домов от числа объектов, поступивших на рынок в третьем квартале, приходится 35%.

А вторая категория - она составляет около 32% - это новостройки, выставленные на продажу в высокой степени готовности, то есть на стадии окончания монтажа и отделки. Таким образом, обе категории объектов составляют проекты, строительство которых начато еще до кризиса, и это хороший показатель оживления рынка. Новостройки еще и подорожали в долларовых ценах: наметившаяся тенденция снижения темпов падения цены, поддерживаемая падением курса доллара, привела к росту стоимости почти на 3%. При этом московские квадратные метры оцениваются в два раза дороже подмосковных.

В общем-то Москва не единственное место на карте России, где наметились признаки оживления рынка недвижимости. Если рассматривать краткосрочную перспективу, то скорее всего отложенный спрос и рост стоимости сданных "свежеиспеченных" объектов будут слегка подталкивать цены вверх с темпом, не превышающим инфляцию.

При этом спросом будут пользоваться в основном квартиры в сегменте "эконом". Тенденция предложения покупателям новостроек, уже введенных в эксплуатацию либо находящихся на стадии подготовки к сдаче госкомиссии, сохранится - никто по-прежнему не хочет рисковать, покупая жилье "на полпути к готовности". И количество свободных квартир в новеньких домах, как правило, в среднем не будет превышать 15-20 вариантов. Остальное просто разберут.

Перспективные направления

Еще недавно в городе можно было видеть пустые строительные площадки и застывшие подъемные краны. Однако сейчас на части этих площадок появились строители, так что на карте города возникли новые "точки роста". Реализуются и новые проекты в перспективных районах.

"Наиболее активная динамика строительства наблюдается сейчас в Юго-Западном округе Москвы, - считает ведущий аналитик компании Est-a-Tet Евгений Кухтенков. - В их числе ЖК "Академия люкс", ЖК "Мичуринский", новые комплексы на Удальцова и рядом с м. "Университет" - это жилье уже не только построено, но и активно заселяется. Вилка цен на квартиры в новостройках в районе м. "Университет" составляет 135-960 тыс. руб. за квадратный метр".

Как уточняет аналитик, уровень в 135 тыс. руб. - это нижняя ценовая граница в ЖК "Университетский", а 960 тыс. руб. - цена квадратного метра квартиры с отделкой в доме премиум-класса "Монолит плаза". В целом средняя цена на квартиры в знаковых новостройках этого района составляет 240 тыс. руб. за кв.м.

Потенциал Юго-Западного округа далеко не исчерпан, говорят специалисты. Он характеризуется максимально комфортными условиями проживания благодаря хорошей транспортной доступности, развитой инфраструктуре района, живописному ландшафту и располагающимся здесь учреждениям науки, культуры и спорта. Есть все основания прогнозировать рост и без того высокого спроса на недвижимость в этом районе.

"Если же рассматривать районы с позиции покупателей элитного жилья, то вариантов не так много. Они могут остановить свой выбор либо на загородном жилье на стабильно престижных направлениях Рублевки, Новой Риги, Киевского и Калужского шоссе, либо на географическом центре Москвы - Якиманке, Остоженке, Хамовниках, Замоскворечье", - отмечает Евгений Кухтенков.

Что же касается новостроек эконом-класса, то они в основном "дислоцируются" в районах СВАО и на Юго-Востоке. "Ярким примером может служить ЖК "Марфино" на Ботанической улице, где квартиры продаются по цене от 75 тыс. руб. за кв.м, что почти на 20% дешевле среднерыночной цены в других новостройках Москвы. А цена квадратного метра именно сейчас является для многих потенциальных покупателей решающим аргументом совершения сделки.

Этот объект и по динамике продаж, и по темпам строительства, и по концепции девелопмента, и по ценообразованию можно с уверенностью назвать одним из самых интересных среди новостроек Москвы в сегменте эконом-класса", - объясняет эксперт. Перспективным для строительства домов эконом-класса остается и Северо-Западный округ Москвы - он считается самым экологически безопасным районом города. Здесь еще остались территории с ветхими домами, которые могли бы стать плацдармом для возведения новостроек.

Особая ниша

Если оценивать структуру спроса, то примерно 5% предложения элитного рынка составляют квартиры-студии - интересные предложения, признанные на Западе как студенческий и "холостяцкий" формат. В основном эти квартиры подбирают либо в Центральном, либо в Западном и Юго-Западном административных округах, по данным агентства элитной недвижимости "Усадьба".

Каков портрет покупателя "студии"? Около 35% всех запросов на покупку элитных квартир "для одного", как правило, поступают от российских бизнесменов, ведущих бизнес в Москве, но считающих своим местом жительства Европу или регионы. Им попросту нужна квартира для того, чтобы не останавливаться в московских гостиницах.

Почти 20% такой недвижимости приобретается в строящихся элитных комплексах в инвестиционных целях, 30% от всех подобных запросов исходят от родителей студентов престижных вузов, которые приобретают такие варианты в качестве первого самостоятельного жилья для своих детей. Стандартный запрос на подобный объект выглядит следующим образом: покупатели ищут просторную современную квартиру от 70 до 120 метров с большой гостиной-студией, одной спальней, двумя санузлами. Очень важно наличие отдельной гардеробной комнаты.

Как правило, запрашивают квартиры с отделкой "под ключ". К технике предъявляются особые требования - она должна быть самой современной. А вот кабинеты, балконы и террасы клиенты считают излишествами. Вид из окна также особо не имеет значения - квартиру ведь, по сути, можно рассматривать как временное жилье. Хотя - бывает, что клиенты желают приобрести и объекты площадью до 300 кв.м в самом дорогом сегменте элитной недвижимости с "полным набором" - балконом и роскошным видом из окна, подчеркивают эксперты "Усадьбы".

Квартиры небольшого метража в элитных новостройках "уходят" в первую очередь. Но предложений таких объектов на рынке маловато. Не найдя ничего подходящего в новостройках, покупатели рассматривают квартиры в сталинских домах и в зданиях дореволюционной постройки, однако в итоге делают свой выбор в пользу квартир в новых комплексах.

Ведь для клиентов одним из самых важных факторов является наличие охраны. Немаловажным аспектом при выборе объекта является и то, что перепланировка, выполненная в старом доме, зачастую бывает сделана "в черную", то есть без необходимых документов и согласований.

 Компания "SV Development"