КИЕВ, 19 ноя. - SV Development.  Быстро решить квартирный вопрос в России мешает дорогая земля и кредиты, неразвитость инфраструктуры и монополизация строительного рынка.

«РР» проанализировал всю «жилищную» дискуссию, поставил крест на прожектах, реалистично оценил толщину кошельков — наших с вами и государственного — и вывел рецепт решения проблемы

Задачи

Темпы строительства. Ежегодно нужно строить порядка 150 млн кв. м жилья (в 2008 году построено 63,8 млн кв. м).

Цена. Для жилья эконом-класса — не больше 30 тыс. рублей за кв. м.

Цена аренды жилья. Семья не должна тратить на аренду более четверти своего бюджета. Если отталкиваться от нынешней средней зарплаты в стране, аренда двухкомнатной квартиры семье с ребенком должна обходиться максимум в 9 тыс. рублей в месяц.

Где взять землю

Плотность жилой застройки в России (за исключением Москвы) одна из самых низких в мире, но получить землю под жилищное строительство проблематично. Дорогая земля дает до 30% в себестоимости жилья.

Для массового строительства необходимо создать контролируемый государством «конвейер» по отводу и инженерной подготовке земли — сотен тысяч гектаров в год.

Государство пытается решить эту проблему через создание Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства (фонд РЖС), который постепенно становится собственником всех ненужных госструктурам земель в окрестностях городов. Инвентаризацию уже проходят земли Российской академии сельскохозяйственных наук (5 млн га), Российской академии наук, Минсельхоза и др.

В сентябре фонд РЖС провел первые аукционы, на которых сдал в долгосрочную аренду земли для строительства жилья эконом-класса в Тюмени и Курске.

Под строительство социального жилья допускается и целевое выделение земли.

Кто должен готовить инфраструктуру

После того как земля выделена, необходимо комплексно оборудовать участки будущей застройки инфраструктурой — подвести к ним дороги и коммуникации. Здесь возможен вариант государственно-частного парт­нерства: частные застройщики покупают участки с уже подведенными коммуникациями — таким образом, государственное участие в строительстве инфраструктуры значительно снижает себестоимость жилья.

Кто должен строить

Российский строительный рынок монополизирован. Например, в Санкт-Петербурге в 2006 году 8 крупных структур построили 18% жилья, а в 2007−м — уже 43%. И это общая тенденция. А вот в Британии в строительной отрасли работают 172 тыс. (!) компаний, и лишь мизерный процент из них — крупные.

Власти регионов подыгрывают крупным участникам рынка, выставляя на торги огромные территории под застройку: мелкие и средние строительные компании просто не способны их приобрести.

В итоге российские монополисты работают на норме, а не на массе прибыли, то есть предпочитают строить дорогое жилье, хотя и в малых объемах, вместо того чтобы строить много дешевого.

Государство должно бороться с монополизацией строительного рынка, чтобы облегчить вход на него новым компаниям.

Что строить

Социальное жилье. Дешевые типовые многоэтажки, которые строятся за государственный счет, и квартиры, предоставляемые малоимущим бесплатно. В России в социальном жилье нуждаются порядка 20–30 млн человек.

Жилье эконом-класса. Для людей, которые могут купить жилье, если его цена не будет превышать разумные пределы — порядка 30 тыс. рублей за кв. м. Здесь нужно соблюдать разумный паритет между строительством типовых многоквартирных, мало­этажных и индивидуальных домов.

Индивидуальное строительство дешевле: когда человек строит для себя сам, он не заплатит лишнего. С другой стороны, оно менее компактно, требует большего развития транспортной и социальной инфраструктуры, что повышает его эффективную стоимость.

Исходя из финансовых ресурсов государства и уровня развития инфраструктуры, приоритет в крупных и средних городах стоит отдать сегодня малоэтажному строительству в пригородных районах и индивидуальному строительству в небольших городах и сельской местности.

На днях фонд РЖС объявил конкурс на лучший архитектурный проект «Дома XXI века». Себестоимость строительства не должна превышать 25 тыс. рублей за кв. м; дома должны быть до трех этажей с квартирами по 30–100 кв. м. Первый такой проект начнут реализовывать в следующем году в подмосковной Истре.

Арендное жилье

Часть жилья эконом-класса передается в некоммерческий арендный фонд, который при наличии гос­поддержки сохраняет низкие арендные цены, — оптимальный вариант для молодых семей. Кроме того, фонд отчасти позволяет решить проблему мобильности населения — например, в случае капремонта или сноса дома: людям просто предоставляют аналогичное жилье. В некоторых странах, скажем в Голландии, большая часть жилого фонда приходится именно на арендное жилье.

Из чего строить

Для массового многоэтажного строительства понадобятся новые мощности по производству цемента и бетона — по сравнению с нынешними их нужно будет удвоить.

Для одноэтажного строительства сейчас широко используется дерево, а также новые материалы и технологии, например каркасные дома с утеп­лителем. Но очевидно, что и их объемы производства не рассчитаны на возможность ускорения жилищного строительства в 2–3 раза.

Нужно стимулировать запуск новых производств. Другой путь — обнуление импортных таможенных пошлин, но он убьет отечественную строительную промышленность.

Кто и как купит/получит жилье

Бесплатно. Малоимущим предоставляется социальное жилье.

На льготных условиях. Семья получает дом или участок с 15–20−летней ссудой на строительство. В какой-то степени эта схема работает в Белгороде. От ипотеки она отличается тем, что недвижимость предоставляется не по завышенным рыночным ценам, а близко к себестоимости, причем проценты по кредиту — льготные. По такой схеме недвижимость сможет приобрести не менее половины населения страны.

 Ипотека. Ставка на ипотеку, сделанная несколько лет назад, внесла немалый вклад в рост цен на недвижимость, в результате чего доступность жилья сильно упала. До кризиса ею могли воспользоваться 5–7% населения. Государство может субсидировать процентную ставку и первый взнос за жилье, что расширит круг пользователей ипотеки.

Жилищно-строительные кооперативы. ЖСК были распространены в советское время, однако при поддержке муниципальных властей их развитие возможно и сегодня. Например, в московском правительстве сейчас обсуждается вариант, при котором очередникам предложат вступить в ЖСК в обмен на «социальную ипотеку». Ее ориентировочные пара­метры: кредит на 30 лет под 11,7% годовых с первоначальным взносом в 10%; квартиры оплачиваются по себестоимости строительства.

 Компания "SV Development"