КИЕВ, 18 ноя. - SV Development.   За последний год столичный рынок недвижимости претерпел значительные изменения. И если предыдущие 3-4 года продавцы квартир только и успевали переписывать цены на свое жилье в большую сторону, то этот год можно смело назвать временем покупателя.

По разным оценкам, средняя стоимость квадратного метра в Москве упала на 30-40%. Как же вели себя в этих условиях участники рынка? И что ждет их в будущем, стоит ли ждать дальнейшего падения цен? На эти непростые и важные, пожалуй для каждого, вопросы отвечает заместитель генерального директора агентства недвижимости «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА» ЛЕОНИД МУРАВИН.

Последние несколько лет основной тенденцией рынка недвижимости в Москве, да и в целом по России, был рост цен. Ходило много разговоров о том, что стоимость квадратных метров в столичном регионе завышена, однако, несмотря ни на что, цены продолжали расти. Чем можно объяснить такую ситуацию на рынке, может ли быть тому причиной желание продавцов продать свою собственность как можно дороже?

Вы правы, в течение многих лет мы видели постоянный рост цен на столичную недвижимость. В какие-то периоды рост был бурным, иногда – медленным, два раза (в 1998-м и в 2008-м годах) было отмечено снижение цен. Но в целом за все эти годы цены росли постоянно. Что касается особенностей поведения покупателей и продавцов, то здесь всё абсолютно предсказуемо. Покупатель всегда хочет купить подешевле, продавец – подороже. Законы развития рынка никто не отменял. Спрос, как и всегда, определяет предложение.

Рынок московской недвижимости огромен, но он конечен. В разные годы на рынок поступало разное количество новостроек, также менялось количество вновь приватизируемого жилья. Спрос на московские квартиры был стабильно высок, и этим всегда старались воспользоваться продавцы жилья. На волне повышения цен продавцы пытались делать всё, чтобы продать своё жильё подороже. Бывали случаи, когда мы встречали собственников квартир, которые вели себя некорректно. Они пытались поднять цену продаваемого жилья даже непосредственно во время сделки. Но мы всегда находили пути для создания консенсуса.

Единственный совет покупателям в такой ситуации – прислушаться к совету своего риэлтора, сохранять выдержку и спокойствие. И я уверен: опытный риэлтор сумеет «урезонить» продавца. Ведь у опытного специалиста обязательно найдутся рычаги и приёмы, которые помогут учесть интересы всех сторон сделки.

В конце 2008 года цены на жилье стали стремительно падать. Кто-то связывал это с мировым финансовым кризисом, а кто-то говорил, что рынок был «перегрет» и падение цен закономерно. Но как на это падение отреагировали участники рынка? Ушли с него продавцы недвижимости, остались ли желающие купить жилье? Значительные скидки и акции смогли их привлечь?

Осенью 2008-го года ситуация на рынке недвижимости изменилась, кто-то тогда в страхе стал снимать с продажи свою квартиру, кто-то отложил покупку жилья «на потом». В чём причина той ситуации? Не буду отрицать, рынок в период с 2006-го до второй половины 2008-го года был несколько «перегрет». Судите сами. Летом 2008 года стоимость самой дешёвой однокомнатной московской квартиры в пятиэтажной «хрущёвке» доходила до четверти миллиона долларов. Это, всё-таки, дороговато. Но таков был рынок. Он всегда определяется уровнем спроса и предложения. И то, что в конце прошлого года произошла коррекция цен, - это вполне нормальное явление.

С октября 2008-го года в СМИ постоянно муссировались слухи о жутком кризисе, о грядущем конце света. Многие газеты с целью поднятия своего рейтинга вели тогда агрессивно-истерическую политику. Наверняка, тиражи в связи с этим, возрастали. Но какой ценой! Они публиковали достаточно провокационную и противоречивую информацию. Это привело к вполне ожидаемым последствиям. Люди запаниковали, потому что они стали дезориентированы. Противостоять такого рода информационному штурму было достаточно сложно, и у многих участников рынка появились страхи и опасения. Как результат - серьёзное снижение количества сделок.

С рынка ушли самые перепугавшиеся продавцы. Им стало страшно. С другой стороны, многие покупатели приняли выжидательную позицию. Но не все могли себе эту позицию позволить. Если у человека есть задача, которую ему необходимо решать – он и будет её решать. Причём, настойчиво и целенаправленно. Так что, и в самом начале этих событий, и во время разгара кризиса, на рынке происходили сделки. Рынок жил своей жизнью, несмотря на завывания и устрашающие материалы, регулярно печатавшиеся на страницах газет и журналов. Мы помогали участникам рынка вести себя более эффективно в новых условиях.

«Кризис – время для умных». И многие, кто пришёл к нам в сложный для них период, стали быстро «умнеть». Клиенты прислушались к нашим рекомендациям, стали принимать взвешенные решения, продиктованные не страхами и опасениями, а соображениями здравого смысла, жизненной необходимостью и доводами опытных профессионалов, безупречно работающих долгие годы на столичном рынке недвижимости. В выигрыше оказались и продавцы, и покупатели, которые не поддались на провокации и «страшилки».

В настоящий момент многое свидетельствует о стабилизации цен недвижимость в столичном регионе. Кризис позади, привело ли это на московский рынок жилья новых покупателей? Можно сказать, что активизировались продавцы?

Рынок недвижимости, при всей кажущейся зависимости от внешних факторов, развивается по своим законам. Рынок – это безбрежный океан, который находится в постоянном движении. Сегодня он не такой, каким был вчера, и завтра он точно будет не таким, каков он сегодня.

Я не согласен с экспертами, которые описывают ситуацию, сложившуюся на рынке жилья в первой половине года, как кризисную. Рынок просто-напросто вошёл в новую фазу. И эта фаза также подошла к закономерному завершению. Мы видим новый этап. Сегодня многие покупатели, которые слушали советы из разряда «давайте отложим», решили придти на рынок и приобрести то, что им нужно. Но «поезд ушёл», цены рвутся вверх, и их нельзя остановить. Хорошие квартиры «уходят» быстро, продавцы научились «переписывать ценники», и стало всё сложнее найти альтернативные квартиры по дешёвой цене. Ждать дальнейшего снижения цен – по крайней мере неразумно. Рынок диктует модель, которую я бы адресовал сомневающимся покупателям: «Кто не успел – тот опоздал!». Может, написано жёстко, но это правда.

Несмотря на снижающийся или повышающийся тренд рынка, на нем всегда присутствуют те участники, для которых покупка или продажа жилья - жизненная необходимость – это «альтернативщики». Говорят, что в последний год их стало гораздо больше, чем ранее. Так ли это? Что можно посоветовать данной категории граждан, насколько выигрышна нынешняя ситуация для них?

Нынешняя ситуация для них идеальна. Мне кажется, что к особенностям развития рынка нужно относиться с вниманием. Это на самом деле важные факторы, которые напрямую влияют на поиск наиболее оптимального пути решения жилищных вопросов, с которыми люди приходят к нам. Ситуации у всех неповторимы, но есть некоторые закономерности.

Есть клиенты, которые хотят улучшить качественный уровень своего жилища. Есть и иные мотивы. К нам часто обращаются люди, у которых условия проживания просто невыносимы. Наступает момент, когда жить по-старому уже невозможно. Тогда мы советуем обменять жильё, которое есть у собственника, на другую квартиру по его вкусу и по возможностям. Такие сделки называют «альтернативными». Эти сделки мы помогаем людям совершать в любые периоды, независимо от соотношения уровней спроса и предложения, в до- или послекризисные времена. Этим людям неважно, какой тренд рынка зафиксирован сегодня, завтра или через полгода. Причиной этому служит тот факт, что при росте цен или при их снижении для «альтернативщика» важно, что сумма доплаты меняется незначительно.

Большинство регистрируемых на вторичном рынке сделок – это сделки альтернативные. В этом нет ничего удивительного. У клиентов есть своё жильё, с которым необходимо что-то делать: поменять меньшую на бóльшую или наоборот, сменить район, переехать из Подмосковья в область или обратно. Особенно выгодно проводить альтернативные сделки именно сейчас. Осенью ситуация наиболее благоприятна для проведения альтернативных сделок. Рынок активен, предложено много квартир, и можно подобрать вариант. Подходящий вариант. Но и затягивать подбор альтернативной квартиры тоже нельзя, потому что цена выбранной квартиры может быть увеличена продавцом. А если стоимость не увеличилась, то сама квартира может быть быстро продана. На хорошие квартиры всегда есть спрос.

Что касается типа альтернативных сделок, то они обычно распределяются следующим образом:

На первом месте по численности я бы выделил альтернативы по формуле «1-комн. квартира + доплата = 2-хкомн. квартира». Или «2-комн. квартира + доплата = 3-комн. квартира».
На втором месте стоит разъезд. 3-хкомнатные квартиры чаще всего люди хотят разменять на 2 разных квартиры.
На 3-м месте находятся альтернативы по формуле «Обмен на равноценную квартиру в другом районе».
Обмен своей квартиры на новостройку сопряжён с такими сложностями, что вероятность проведения такого рода альтернативной сделки приближается к нулю.
Москва-Подмосковье и Подмосковье-Москва – также популярный вид сделок. В нём есть определённые сложности организационного и юридического характера, но эти сложности в большинстве случаев решаемы.
В последнее время такого рода сделки, как «съезд», стали попадаться всё реже и реже. Так что, мы смело можем их отнести к числу достаточно экзотических сделок.

Как, на Ваш взгляд, будет развиваться столичный рынок недвижимости в дальнейшем? Каковы перспективы на ближайший год?

В 2010 году рынок недвижимости, на мой взгляд, ждет заметное оживление. Сейчас он стабилизировался, летом цены на жилье достигли возможного минимума, и ниже уже не опустятся. Наоборот, будут расти. Примерно по этому сценарию развивался рынок после кризиса 1998-го года. За короткое время стоимость квадратного метра вернулась на докризисный уровень и стала быстро расти.

К тому же, как я уже говорил, рынок московской недвижимости не бесконечен. А спрос в последнее время заметно увеличивается. Этому способствовала стабилизация цен, постепенное улучшение экономической ситуации в стране, возрождение ипотеки, и, конечно, рост популярности альтернативных сделок. В то же время, с начала 2009 года количество предложений на вторичном рынке жилья в Москве сократилось по сравнению с предыдущими годами почти на треть. Число новостроек, сдаваемых в эксплуатацию, также уменьшилось по сравнению с прошлым годом. К примеру, число предложений в столичных новостройках бизнес-класса и элитных домах, с начала года уменьшилось в три раза. Часть объектов вообще были заморожены.

Поэтому можно смело говорить о том, что рост цен на жилье в столичном регионе неизбежен! Он в свою очередь вернёт на рынок большое количество продавцов из числа тех, кто выжидал и не выставлял свои квартиры на продажу.

В 2010 году рынок обязательно отыграет свои потери. Я бы посоветовал гражданам воспользоваться сегодняшней ситуацией на рынке. Сейчас самое время решать все вопросы с жильём!

 Компания "SV Development"