КИЕВ, 12 ноя. - SV Development.   В октябре долларовые цены на жилье, по словам риэлторов и аналитиков, пошли в рост из-за колебания валютного курса. В «Пересвете» повышение долларовых цен за месяц оценили в 5,31% — до $2183 за кв.м. Обнаружили в компании рост и в рублях — на 1,76% (до 63 296 руб. за кв. м).

Впрочем, в «Миэле» считают, что в октябре на рынке новостроек Подмосковья цены оставались на прежнем уровне — 65 300 руб. за кв. м, а в долларах рост за месяц составил 3,9% — до $2212 за кв. м. Стоимость жилья снизилась только в 20-километровом поясе. За год же цены, по подсчетам «Миэля», снизились на 6,3% в рублях и 10,6% в долларах.

Разброс в оценках — следствие непрозрачности рынка жилья в столичном регионе и отсутствия единых выверенных баз данных. По мнению вице-президента РГР Константина Апрелева, по Москве, например, средняя цена 1 кв. м у разных аналитиков отличается на 40% (диапазон — от чуть более $4000 до $6000 за кв. м).

Но так или иначе, средняя цена 1 кв. м в Московской области примерно в два раза ниже, чем в Москве, что значительно стимулирует спрос. На стороне области значительное конкурентное преимущество — большой объем предложения новостроек, где площади квартир значительно меньше московского бизнес-класса.

В итоге общая сумма покупки снижается за счет двух факторов — меньшей цены и площади«, — говорит Наталья Бланкова, маркетолог компании «Пересвет-Инвест». В то же время, по данным Алексея Кудрявцева, руководителя аналитической службы МИАН, себестоимость строительства в Подмосковье в среднем на 30-35% ниже столичных показателей.

Цена новостроек в Подмосковье зависит от удаленности и направления, а также транспортной доступности и инфраструктуры города. По данным «Пересвета», самые дешевые предложения — за 60 км от МКАД на юге, юго-востоке и востоке области. Здесь цена среднем составляет $1591 или 46 139 руб. за 1 кв. м.

Однако хотя средний уровень цен на юго-востоке и юге до 15 км от МКАД — $2121 или 61 509 руб. з а 1 кв.м, в таких крупных районных центрах, как Люберцы или Видное, имеющих хорошее сообщение со столицей, новостройки дороже: $2256 (65 424 руб.) и $2762 (80 098 руб.) за кв. м соответственно. Самые дорогие — в домах, расположенных до 15 км от МКАД, особенно на западе и северо-западе области — $2873 или 83 317 руб. за кв. м.

По данным Кудрявцева, ассортимент строящегося жилья в Московской области разнообразнее, чем в пределах МКАД, и пока еще продолжает пополняться новыми объектами — по итогам октября количество предлагаемых для продажи новостроек в Подмосковье увеличилось на 2,5-3% и составило 525-530 адресов. По данным «Пересвет-Групп» — 595 адресов, в «Миэле» говорят о 536 домах-новостройках.

Доля готовых или почти готовых новостроек не превышает 60%. Остальные 40% выведенных на продажу адресов находятся на средних и выше среднего стадиях готовности с плановым сроком ввода в эксплуатацию до конца 2010 г.

В домах в среднем не менее 60-70 предложений. «Строительство объектов с более поздним сроком сдачи, в большинстве случаев, приостановлено, продажи в них до неопределенного времени закрыты», — уточняет Кудрявцев.

82% новых объектов, говорят в «Пересвете», сосредоточено в зоне до 30 км от МКАД. Застройщики и до кризиса рассчитывали на спрос со стороны москвичей, не имеющих возможность приобрести квартиру в столице, и предлагали «почти Москву». И сейчас, по данным «АКЦ Миэль», наиболее активное строительство ведется максимальной близости от столицы — до 5 км от МКАД.

Переоцененная недвижимость в ближайшем Подмосковье сейчас демонстрирует наибольшее снижение цен, но в большинстве популярных у покупателей областных центрах (Мытищах, Люберцах, Балашихе, Домодедове, Одинцове) цены по сравнению с прошлым месяцем не изменились, говорит Кудрявцев.

По данным МИАН, в настоящее время доля покупателей новостроек, предпочитающих областные города, доходит до 80% и более в общей структуре продаж первичного жилья, в то время как еще осенью прошлого года аналогичный показатель составлял не более половины.

А средний бюджет покупки в Москве в четыре раза превышает аналогичный показатель по Подмосковью: 13,9 млн руб. против 3,4 млн руб. (средняя стоимость, по оценке МИАН, составляет около 70 600 руб. за кв. м — в Москве по такой цене пока застройщики не делают предложение даже в пропагандируемом столичными чиновниками как пример для подражания Марфине).

По мнению Апрелева, спрос на жилье в Подмосковье отчасти должен быть благодарен госбюджету. Именно госпомощь на приобретение квартир (субсидии, сертификаты) делает ситуацию на рынке новостроек менее плачевной. В Подмосковье покупают жилье с госпомощью потому, что в регионе можно найти работу. А в Москве и за госпомощь ничего не купишь.

По данным АН «САВВА», за октябрь средняя цена на квартиры в Москве в долларах США выросла на 3,1%, до $4762 за кв. м, в рублях квадратный метр столичного жилья по итогам октября подешевел на -1,6% (до 141 600 руб.).

По данным «Аналитического консалтингового центра МИЭЛЬ» в октябре 2009 г. с учетом элитных объектов (11,9% от числа домов) столичная недвижимость потеряла в цене 0,7% и достигла уровня 182 500 руб. за кв. м. Зато в долларах 1 кв. м подорожал на 6,7%, до $6186. В МИАН в качестве средней рублевой цены называют 152 000 руб. за 1 кв. м.

Риэлторы видят стабилизацию. И продавцы квартир на вторичном рынке, заинтересованные в продаже, выставили свои объекты. Отсюда рост количества предложений на 29% по сравнению с сентябрем, по оценке АН «САВВА», и сокращение сроков экспозиции на неделю — до 109 дней (в 2008 г. — 53 дня).

Объем продаваемых новостроек в Москве в «Миэле» оценивают в 293 объекта, в МИАН говорят о примерно 330 объектах, из которых 90% — «уже введенные в эксплуатацию либо находящиеся на стадии подготовки к сдаче ГК, запланированной до конца текущего года».

Практически все риэлторы отмечают уменьшение предложения от застройщиков. Но цены от застройщиков — не показатель рынка, считает Апрелев: «Разница этой цены с тем, что предлагают по переуступке прав, может составлять 30-40%, могут еще скинуть. Поэтому застройщик может ограничивать доступ на объект покупателей по переуступке». Платежеспособный спрос все еще ниже уровня, на который откатились цены на новостройки в Москве.

 Компания "SV Development"