КИЕВ, 10 ноя. - SV Development.    Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) собирается уже будущим летом начать выдавать кредиты с первоначальным взносом 10%. Достичь этого агентство намерено с помощью собственной страховой компании — СК АИЖК, которая возьмет на себя риски банков, связанные с понижением первоначального взноса клиентов. «Собственник» узнавал, сможет ли это нововведение оживить ипотечный рынок.

Прогноз и реальность

«Концепция развития системы ипотечного страхования», недавно одобренная АИЖК, открывает прямо-таки радужные перспективы этого сегмента рынка, который вот уже минимум год находится в стагнации. Так, согласно документу, дочерняя страховая структура агентства поможет вернуть ипотеку на докризисный уровень.

А в дальнейшем ипотечное кредитование (согласно прогнозу Минрегионразвития) будет шагать по стране семимильными шагами: в 2010 году запланирован рост объема выдачи кредитов в 198% по сравнению с текущим годом, в количественном выражении это составит 168 тыс. кредитов размером в 1,5 млн руб. каждый. К 2015 году планируется выдавать аж по миллиону кредитов в год, а общий объем кредитования будет составлять свыше 2 трлн руб. ежегодно.
 
По оценке независимого эксперта рынка Павла Шмаренкова, чтобы достичь таких показателей, в нашем ипотечном кредитовании должно резко и сразу произойти «что-то очень хорошее». Сегодня количество российских заемщиков, способных взять и долгое время выплачивать кредит свыше 1,5 млн руб., составляет около 5—7 млн семей. При этом не факт, что им всем нужно решать жилищный вопрос. Так, для выполнения прогноза необходимо либо резкое повышение уровня жизни россиян (до $30 тыс. в год с семьи), либо удешевление квадратного метра вплоть до 30 тыс. руб. Пока же, по данным УК «Финам-Менеджмент», средний ежемесячный платеж по ипотеке сегодня достигает 25 тыс. руб., а средняя зарплата семьи россиян — 37 тыс.

Кто потянется в ипотеку

Между тем желаемый спрос буквально запланирован. Привлечь большую часть заемщиков агентство планирует с помощью 10%-го первоначального взноса. Ссылаясь на соцопрос, проведенный АИЖК, авторы концепции утверждают, что резкое увеличение доступности кредита (до 80%) происходит при снижении требований к первоначальному взносу именно до 10%. Поскольку сразу 30% от стоимости жилья могут себе позволить только 18% потенциальных заемщиков.

«Ипотечное страхование увеличивает число заемщиков и объемы кредитования, благодаря тому что предоставляет возможность получения ипотечных кредитов заемщикам, не обладающим достаточными накоплениями для оплаты полной суммы первоначального взноса, но при этом имеющим необходимые для погашения кредита стабильные доходы», — говорится в документе.

Председатель Национальной лиги сертифицированных ипотечных брокеров Владимир Лопатин оценивает расчеты АИЖК как довольно-таки правильные, объясняя это тем, что во времена «тучной» ипотеки отношение к заемщику, не имеющему накоплений, было весьма прохладное. Даже несмотря на то, что такой потенциальный клиент имел хорошее образование, карьерный рост и стабильные доходы. Теперь, считает эксперт, пласт таких заемщиков как раз может, наконец, прийти в ипотеку (тут стоит оговориться: если за время кризиса с карьерным ростом и доходами ничего не случилось…).

Между тем, как говорится в концепции, «снижение риска нежелания заемщика погашать кредит достигается путем установления первоначального взноса по застрахованным кредитам на уровне 10%, а компенсация оставшейся части такого риска кредитору — некоторым повышением процентной ставки по сравнению с кредитом с первоначальным взносом не менее 30%, самостоятельно оплаченным заемщиком». «Полагаю, что такое увеличение составит для заемщика в среднем не менее нескольких сотен рублей в месяц», — говорит главный экономист УК «Финам-Менеджмент» Александр Осин.

Закон что дышло

Одно хорошо: роста тарифов на рынке ипотечного страхования в целом эксперты не ожидают. Как объяснил «Собственнику» директор департамента ипотечного страхования СК «РОСНО» Арсен Широян, этот рынок очень высококонкурентный, и роста ставок на нем не наблюдалось несколько последних лет. «Коррекция, конечно, возможна, однако связывать ее с появлением страховой компании АИЖК не совсем верно», — считает эксперт.

Сегодня при страховании жизни ипотечного заемщика в среднем тариф составляет 0,5—0,7%, для объекта недвижимости — 0,15%. По словам Владимира Лопатина, ставки страхования ответственности заемщика АИЖК тоже уже известны — это 0,5—0,8% в год, но не от суммы кредита, а от страховой суммы (разницы в 20% между первоначальными взносами). И хотя в таком страховании заинтересован банк (ведь страхуется риск невозврата заемщиком средств и риск удешевления объекта залога), платить будет все-таки не он.

Для страхования финансовых рисков в ипотеке необходимо изменение Налогового кодекса. Поэтому проще застраховать ответственность заемщика, и платить взносы будет тоже он, но до тех пор, пока не выплатит эти 20%, и тело кредита не достигнет 70%. Но и тут есть препоны: «Закон об ипотеке» предполагает, что страховые взносы должны быть выплачены единовременно при оформлении кредита! Поэтому, очевидно, грядут очередные изменения в законодательстве. Кроме того, западный опыт предписывает заниматься страхованием подобных рисков только специализированным страховым компаниям.

Так или иначе, СК АИЖК через 2 месяца начнет свою деятельность, а к осени следующего года уже станет понятно, соответствует ли спрос на «новую ипотеку» ожиданиям ее разработчиков.

 Компания "SV Development"