КИЕВ, 6 ноя. - SV Development.  При принятии решения о том, покупать ли квартиру в кредит через банк или под проценты в строительной организации, понимание «выгодности» носит не просто конкретный характер, выражающийся в меньшей цене за квадратный метр, но и включает в себя категорию времени, в течение которого выплачивается стоимость собственности.

По строящимся объектам рассрочка, как правило, предоставляется на период до сдачи объекта госкомиссии, по сданным объектам – до конца года. Так, например, при покупке квартиры в ЖК «Лазурный блюз» (Москва, Строгино), который сдан в эксплуатацию, рассрочка действует до 29 декабря 2009 года, а в ЖК «Радужный» (Московская область, Видное) – до июня 2010 года. Первоначальный минимальный взнос при рассрочке платежа составляет от 50% суммы сделки.

Как подтвердил Виталий Разуваев, заместитель коммерческого директора инвестиционно-девелоперской компании «Сити – XXI век», были случаи, когда предоставлялась беспроцентная рассрочка на срок до шести месяцев, но они не являются правилом. Дела сегодня у домостроительных организаций идут настолько сложно, что возможно говорить об условиях сделки для каждого конкретного покупателя, отходящих от «шаблонных» договоров. В расчетах полной стоимости кредита цифры и сроки, очевидно, будут зависеть от заключаемого договора, который подписывает потенциальный участник программы.

«В среднем полная стоимость данной услуги, как мне представляется, все равно окажется сравнительно низкой, порядка 14–17% годовых», – указывает главный экономист УК «Финам Менеджмент» Александр Осин. У застройщиков отсутствуют комиссии за выдачу и рассмотрение заявки, процентная ставка начисляется на остаток. Также нет необходимости оценивать и страховать недвижимость, что сокращает затраты приобретателя недвижимости достаточно ощутимо.

Проще всего увидеть возможности рассрочек и акций, предлагаемых компаниями-застройщиками, на конкретных расчетах. Если вы захотите приобрести квартиру у «СУ-155», скажем, пусть и не в центре столицы, но и недалеко от одной из крайних станций метро, то затраты будут значительны даже с рассрочкой.

Однокомнатная квартира возле метро «Чертановская» общей площадью 52,7 кв. м продается за 5 902 400 рублей. Первоначальный взнос составляет 40% от стоимости квартиры. Покупатель может рассчитывать на рассрочку в полгода, разумеется под проценты, но озвучены они будут вам лишь при личной встрече с менеджером, исходя из «индивидуальных параметров».

«ДСК-1» сможет предложить вам беспроцентную рассрочку для покупки однокомнатной квартиры в районе Кожухово (20 минут от станции метро «Выхино» на транспорте) до конца года при первоначальном взносе, равном 50% от суммы. Однокомнатная квартира (45 кв. м) продается за 4 300 000 рублей.

Учитывая, что до конца этого года осталось фактически лишь два полных месяца, следующие платежи после первоначального взноса будут разделены на две равные части по 25%. Соответственно, такую «беспроцентную щедрость» со стороны компании-застройщика можно объяснить сжатыми сроками выплат.

Но давайте вернемся к условиям нашей задачи и проанализируем предложения именно по рассрочке в ее традиционном виде. В компании «ПИК» в районе станции метро «Беляево» можно купить двухкомнатную квартиру общей площадью 64 кв. м за 8 000 000 рублей. Рассрочка возможна на полгода, она дается под проценты, но условия зависят от размера первоначального взноса. Если он составляет 30–40% от суммы, то в оставшиеся месяцы вам будет начисляться 1,5% на остаток.

Если 50–60%, то по 1%. И только если вы сразу внесете 80% от общей суммы, рассрочка будет беспроцентной. Давайте сделаем расчет первого предложенного варианта. Итак, допустим, мы внесли за квартиру в 5 минутах от «Беляево» 40%, то есть 3 200 000 рублей. Значит, в следующие 6 месяцев мы вносим по 10% от оставшейся суммы плюс 1,5%, начисляемые на остаток. В рублевом эквиваленте это 920 000 каждый месяц.

В итоге вы заплатите 8 720 000 рублей за все, включая проценты. Другими словами, переплата составит 9% от стоимости «двушки», начисленные за полгода. Соответственно, в годовом исчислении это будет 18%, что на 2–3 пункта, действительно, выгоднее банковских предложений. Но, с другой стороны, простому покупателю выплачивать такие деньги очень сложно.

Складывается впечатление, что программы рассрочки создаются для таких потребителей, которые и без этой возможности могут приобрести жилье, просто по каким-то причинам не готовы заплатить всю сумму сразу. А вот «среднестатистическому» покупателю квартиры с такой финансовой нагрузкой без банковского займа просто не справиться.

Другими словами, речь в данном контексте идет не об альтернативе банковской ипотеке, а о дополнительных «сервисах» от застройщиков с целью сделать более выгодное предложение покупателю, который и так знает, откуда достать деньги.

Неблагоприятным фактором, влияющим сейчас на рынок, является экономический кризис, пусть даже и переходящий в стадию своего возможного завершения. Как заявляет Александр Осин, активность в данном рыночном сегменте вследствие кризиса сократилась весьма существенно. Причины – спад в темпах прироста реальных доходов населения, переоценка инвесторами повышенных рисков, связанных с покупкой жилья.

Эксперт полагает, что цены на недвижимость, по крайней мере в реальном выражении, еще не достигли своего «дна». На этом фоне не ожидается существенного увеличения активности инвесторов в данном сегменте в ближайшие 1–2 года, хотя объемы операций, вероятно, все же будут расти.

При этом долгосрочная стоимость кредитования существенно (до 10–11%) сократится даже в секторе банковской ипотеки. В данном случае скажется как политика государства, направленная на изменение структуры кривой доходности долгового рынка в пользу долгосрочных инвестиций, так и рост конкуренции в российском и мировом кредитном сегменте.

Наконец, сохраняющийся высокий отложенный спрос в строительстве и усиление государственной борьбы с проявлениями коррупции и бюрократии в данном секторе будут способствовать притоку инвестиций в отрасль, даже несмотря на постепенное снижение цен на жилье в реальном выражении в указанной перспективе.

 Компания "SV Development"