22 семьи с маленькими детьми в селе Чубинское Киевской области могут остаться без энергоснабжения и тепла. Они рассказывают, что Бориспольский РЭС поставил жителям коттеджного городка «Загородный клуб» ультиматум: или платите долг застройщика в 1,5 млн грн, или отключаем.

Жители в шоке: говорят, что в течение последних двух лет платили за коммунальные услуги застройщику коттеджного городка – Олегу Карпенко.

Поскольку новостройка не введена в эксплуатацию, у жителей «Загородного клуба» еще нет официального договора с Облэнерго, поэтому все платежи проходили непосредственно через застройщика.

«Схема, пожалуй, гораздо сложнее, чем просто долги. Застройщик установил на счетчик чип, который отматывает кубометры. Перед Новым годом хотел его снять. Тогда мы вызвали полицию и РЭС. Была проверка, чип обнаружили.

И сумма, которую нам выставил РЭС, – это штраф, который должен заплатить застройщик. Мало того что счетчик работал некорректно, так еще и все деньги, которые мы платили застройщику, очевидно, пошли прямо в его карман», – рассказывает жительница «Загородного клуба» Наталья.

Сам застройщик разводит руками. «Денег у меня нет. Делайте что хотите», – отвечает жителям Олег Карпенко.

Впрочем, это не единственная проблема коттеджного городка «Загородный клуб». Как мы уже упомняули у жителей вот уже два года стоит проблема с оформлением жилья.

Семья Натальи еще несколько лет назад купила дом в коттеджном городке. Застройщик «Загородного клуба» планировал возвести минимум 12 трехэтажных коттеджей, однако вскоре объявил себя банкротом. Государственные органы не хотят принимать недострой, а получить документы о праве собственности жильцы не могут.

«Каждый из членов кооператива фактически купил жилье, но уже два с половиной года ничего не происходит: дома недостроены, люди в них частично живут, частично не живут. Мы счастливчики: наш дом успели возвести, но мы живем в нем, не имея права собственности. Он не введен в эксплуатацию», – рассказывает Наталья.

По ее словам, никаких предпосылок, которые наводили бы на мысль: «Что-то может пойти не так», не было. Изначально у горожан сложились хорошие взаимоотношения с застройщиком, однако после его «банкротства» судебных исков было не избежать.

«Земля, на которой стоят эти дома, юридически передана в собственность владельцам квартир. Застройщик сумел это сделать. Но остальными вопросами он предлагает заняться самостоятельно: достроить дома, ввести их в эксплуатацию, а также внести взнос на развитие инфраструктуры села. А это порядка 90 тыс. грн на каждый дом», – жалуется Наталья.

На территории коттеджного городка очень много детей, и с этим связано много проблем. Фактически люди живут на стройке: канализационных люков нет, асфальт не уложен, возле недостроенных домов разбросаны стройматериалы. Изначально речь шла о том, что обустройство территории – забота застройщика.

Но теперь вывозить мусор, устанавливать заборы, обустраивать территорию и обеспечивать обслуживание коммуникаций жильцы городка должны за свой счет. Проблем добавляет и то, что дома стоят практически в поле и не подключены к поселковым системам водоснабжения и канализации.

Периодически застройщик Олег Иванович появляется на территории коттеджного городка и просит у жильцов средства якобы на какие-то ремонтные работы. Но былого доверия нет.

Общаться с журналистами застройщик отказывается. Местные жители рассказывают, что «Загородный клуб» – не единственная недострой Олега Карпенко.

На выезде из Чубинского он возводит трехэтажный многоквартирный дом. Строительство остановилось почти на начальном уровне. Но все квартиры в недострое уже проданы.

На форумах Карпенко называют мошенником и рассказывают о его схемах. Например, пользователь Vishenki год назад писал о продаже арестованной недвижимости.

«Не так давно появилась девушка, которая «повелась» и купила к Карпенко квартиру, права на которую уже были проданы другим людям. Более того, квартира уже была под арестом», – пишут на форуме domik.

«Худший застройщик всех времен и народов водит за нос, что мы встретимся и он отдаст деньги. Перед этим еще три месяца мурыжил: «Вот-вот отдам. Позвоню через пять минут», которые затягиваются на недели, а потом еще «пять минут», – жалуется Евгения.

«КРАПКА» решила спросить у экспертов: «Что делать жильцам, которые стали жертвами недобросовестных застройщиков?»

«Нужно обращаться в суд»

Что делать тем, у кого дом есть, а необходимых документов на него нет? Можно ли ввести в эксплуатацию хотя бы часть коттеджного городка?  Управляющий партнер, адвокат адвокатского объединения «Климчук и партнеры» Александр Климчук рассказал нам следующее.

Александр Климчук, адвокат, юрист

«Необходимо, чтобы у жильцов были на руках по крайней мере договор с застройщиком, акты приема-передачи, справки о 100%-ной оплате недвижимости. Нужно обращаться в суд, который может признать право собственности на дом.

Но эта схема работает, когда  у недвижимости есть адрес или кадастровый номер. Если таковых нет, суду будет трудно принять решение в пользу истца», – говорит Александр Климчук.

По его словам, если объект недостроен, суд может признать право собственности и на незавершенное строительство.

«Если застройщик взял деньги, но не построил дом даже наполовину, рекомендую для начала обратиться в правоохранительные органы. Назначаются экспертизы. Следователи могут проверить, как были потрачены деньги. Не исключено, что выяснится: часть контрагентов – фиктивные предприятия с номинальными директорами.

Можно доказать, что застройщик превышал полномочия или присваивал деньги. Но самое важное то, что с разрешения следователя собранные им доказательства и материалы дела потерпевшие могут использовать параллельно и в гражданском суде для взыскания с недобросовестного застройщика вложенных денег и компенсации судебных издержек. Однако это большой объем работы. Он может занять и год, и два, и три», – подытожил адвокат.

Все должно решаться на государственном уровне

«Инвесторы не могут самостоятельно бороться с недобросовестным застройщиком. Тот, кто давал разрешение на застройку, должен брать за нее ответственность. Я считаю, что наказывать его должно государство», – говорит Виктор Несин.

По его словам, в странах, где такие проблемы решают на государственном уровне, афер с недвижимостью значительно меньше.

«В Турции государство выдает гарантийный сертификат о том, что недвижимость будет достроена. Соответственно, оно берет на себя обязательство. Если не достраивают, государство за свой счет завершает строительство и наказывает того, кто не выполнил свои обязательства. Во всем мире есть определенные требования к застройщику.

Например, застройщик имеет право привлекать инвесторов, только если он построил минимум 50% здания за свой счет. Благодаря этому риски инвесторов уменьшаются. А в Украине нет даже единого реестра инвесторов. Поэтому некоторые недобросовестные застройщики на один и тот же объект привлекают нескольких инвесторов», – подчеркнул эксперт.

Покупка жилья в коттеджном городке – ловушка для инвесторов

На первый взгляд отличить плохого застройщика от хорошего практически невозможно, говорит эксперт по рынку столичной недвижимости Сергей Костецкий. По его мнению, такое понятие, как недобросовестный застройщик, уходит в небытие, поскольку в ходе строительства у каждого второго застройщика возникают трудности.

Себестоимость товаров постоянно растет, а не покупать их нельзя. Из-за этого не всегда соблюдаются сроки ввода жилья в эксплуатацию, а инженерное обеспечение, которое изначально заявлялось, может быть не таким хорошим.

Эксперт говорит, что рынка коттеджей в Украине практически нет.

«Любой застройщик коттеджного городка не работает по классической схеме жилого комплекса, а продает участки с подрядом на строительство. Как показывает практика, ни один застройщик коттеджного городка не выполнит обещанного до тех пор, пока не появятся внешние деньги. А они обычно появляются на самом последнем этапе строительства. Поэтому на рынке коттеджных поселков надежных застройщиков нет вообще. Любой из них может просто перестать строить. 

Риски стопроцентные: никто ни за что не отвечает. В жилых комплексах все покупается через облигации и ценные бумаги. В коттеджных поселках такого нет. Фактически инвесторы покупают кусок земли с подрядом: хотите – стройте, хотите – нет. А застройщик вам ничего не должен», – подчеркивает Сергей Костецкий.

На самом деле на «схемы» Олега Карпенко жалуется не одна семья в Бориспольском районе. На какие суммы застройщики «кидают» людей и что нужно делать в такой ситуации смотрите в наших следующих сюжетах.

 УКРАИНА, 4 мар. - SV Development.   Ловушки

Консалтинговая компания "SV Development"