Двойная продажа квартир, замороженное строительство, подделка документов, фиктивное банкротство застройщика - возможных проблем при покупке жилья в строящемся доме более чем достаточно.

Но инвестирование на этапе строительства пользуется популярностью: чем ближе проект к окончанию, тем уже выбор и выше цена. Однако украинское законодательство не дает 100% защиты инвестору.

"Традиционно приобретение квартиры в Украине состоит из трех стадий: где найти деньги на покупку, оформление сделки и тягостный процесс отдачи долгов. При этом выбор застройщика и непосредственно объекта недвижимости протекает быстро - на что хватает денег, то и покупают.

Стоит ли удивляться, что часто покупатели становятся заложниками недобросовестных "недорогих" застройщиков? - говорит Дмитрий Кравченко, президент "Объединения финансовых учреждений".

- Сегодня выбор жилья в Киеве, мягко говоря, велик - активные продажи ведутся более чем в 300 новостройках Киева. Из них, судя по январскому исследованию портала недвижимости Domik.net, 62 новостроя - незаконно строящиеся объекты. Почему эти объекты продолжают строиться и принимать деньги инвесторов - вопрос к правоохранительным органам".

Мы разбирались, какой минимум необходимо знать частному инвестору, прежде чем отдать деньги за жилье в строящемся доме.

Способ покупкиИнвестору важно знать, что даже после уплаты 100% стоимости будущей квартиры, до того момента, пока объект не сдан в эксплуатацию, он не является собственником непосредственно жилья в новострое.

В соответствии с Гражданским кодексом (ст.331), он владеет материалами, оборудованием и т.п. У нас нет государственного реестра инвесторов, обязательной отчетности застройщика об объемах построенного жилья, обязательного страхования строящихся объектов. В таких рисковых условиях покупатель квартиры на первичном рынке должен быть максимально аккуратен.

В Украине покупка недвижимости в строящемся объекте возможна на основании прямых законодательных норм, описанных в законе "Об инвестиционной деятельности": фонды финансирования строительства (ФФС), институты совместного инвестирования (ИСИ) и путем выпуска целевых облигаций и непрямых, предусмотренных другими законами: путем создания жилищно-строительных кооперативов, заключением договоров купли-продажи имущественных прав или предварительных договоров купли-продажи.

"Механизмов очень много, они используются активно и в разных интерпретациях: предварительные договора, купля-продажа имущественных прав, кооперативы, - объясняет Егор Смелый, директор ФК "Житло-Капитал".

- Выбрать можно, но если говорить о наиболее безопасных, то они предусмотрены ст. 4 закона об инвестиционной деятельности - это ФФС и ИСИ. Такие механизмы позволяют инвестору себя максимально обезопасить, однако 100% гарантий не дает никто.

ФФС сейчас становятся все более распространенными. При его создании, управителем накладывается ипотека на весь объект строительства. Таким образом, инвестор получает гарантию, что земля, на которой строится дом, является чистой, без каких-либо обременений.

Что касается самого процесса подписания и выполнения договора, то он прост и понятен, а залогом создания самого объекта является договор ипотеки, в рамках которого передаются все имущественные права на строящийся объект.

Если застройщик не будет выполнять свои обязательства, управитель имеет право заменить застройщика. Это не самый простой процесс, но он регламентирован законом и дает хоть какие-то гарантии".  

Выбор застройщикаБезусловно, хочется сэкономить, но цены, ниже средних по рынку, априори должны насторожить. Возможно, застройщик экономит на инфраструктуре, но хуже, если на официальном оформлении и качестве стройматериалов. Поэтому, собрав данные об интересующих объектах, необходимо изучить всю подноготную строительных компаний.

Первый источник - сайт. На нем вы должны без труда найти контактные данные, историю предприятия, данные обо всех объектах с этапами строительства, информацию о руководстве и партнерах: подрядчиках, банковских учреждениях, архитектурных бюро и сканы разрешительных документов, оригиналы которых нужно будет посмотреть уже при посещении отдела продаж.

Второй источник - отзывы о застройщике на профильных ресурсах. Важно изучить отзывы инвесторов, которые вкладывали деньги в другие объекты: возникали ли сложности со строительством, подключением коммуникаций, правоохранительными органами и как эти вопросы были решены.

Если речь идет о покупке в столичном новострое, то следует проверить, относится ли объект к законным, сомнительным или незаконным на сайте Градостроительного мониторинга Киева (monitor.mkk.kga.gov.ua).

Третий источник - данные из государственных реестров. Первый - Единый государственный реестр судебных решений. Необходимо прошерстить информацию, используя в качестве фильтра фамилии руководства, название компании и ее объектов.

Второй - Единый государственный реестр юрлиц, физлиц-предпринимателей и общественных объединений. В этой базе данных, которую ведет Минюст, проверяем реквизиты компании и находится ли она в стадии ликвидации, банкротства. Третий - Единый реестр запретов на отчуждение объектов недвижимости.

Последний этап сбора информации - оригиналы разрешительных документов, которые вам могут показать уже непосредственно в отделе продаж:

лицензия на строительство;документы на земельный участок: госакт о праве собственности, договор купли-продажи, договор аренды (срок окончания должен быть позже, чем запланированная дата сдачи объекта), выписка из госреестра вещных прав на недвижимость, кадаровый номер земельного участка (вы сможете проверить информацию на кадастровой карте самостоятельно);проект, утвержденный архитектурным департаментом;разрешение на строительство (если речь идет об объекте 4 и 5 категории - это крупные ЖК, рассчитанные на постоянное пребывание более 300 человек) или декларация о начале строительных работ (для объекта 3 категории, рассчитанного на одновременное пребывание от 50 до 300 человек).

О выдаче декларации на строительство информацию можно найти  на сайте Государственной архитектурно-строительной инспекции (www.dabi.gov.ua).

Правильно оформить договорКак правило, у компании есть типовой договор. Инвестор может вносить изменения, но на это нужно согласие застройщика, а его дают очень неохотно. Очень желательно изучить договор вместе с юристом.

В этом документе частный инвестор как минимум должен увидеть следующую информацию:

• окончательная стоимость объекта;точный срок окончания строительства;
• информация о земельном участке (кадастровый номер);
• месторасположение и строительный адрес объекта (почтовый адрес присваивают уже после завершения строительства);перечень документов, на основании которых осуществляется строительство;
• план квартиры (схема) с описанием условных обозначений (экспликация), схема этажа;условия, на которых договор может быть расторгнут досрочно.

Инвестора, в первую очередь, должны беспокоить обязательства застройщика, при невыполнении которых может быть расторгнут договор;

• порядок возвращения уже уплаченных средств, если договор расторгнут;
• ответственность в случае срыва сроков завершения строительства;
• перечень форс-мажоров, которые снимают ответственность за срыв сроков;
• ответственность за нарушение условий договора;
• возможность перепланировки;схема оплаты с графиком платежей;
• срок действия договора и реквизиты сторон.

Контролировать ход строительства

Необходимо держать контакт с администратором компании, который отвечает за строительство выбранного вами объекта.

Все текущие вопросы вы можете выяснять с ним. В частности, вас как инвестора закономерно могут беспокоить вопросы качества стройматериалов и темпы выполнения работ. Станьте участником групп в соцсетях, зарегистрируйтесь на формах инвесторов.

Также максимум один раз в две недели, а лучше каждую неделю, стоит инспектировать стройку. Там вы можете воочию убедиться в продвижении строительства (насторожить вас, в частности, может сокращение количества рабочих), использовании качественных материалов и соблюдении проектных планов, например, по этажности здания.

Любые спорные вопросы следует выяснять сразу же, поскольку после сдачи объекта в эксплуатацию добиться корректировок будет крайне сложно.

 УКРАИНА, 23 апр. - SV Development.   ЧЕТЫРЕ

Консалтинговая компания "SV Development"