На рынке столичной недвижимости сегодня четко обозначились две проблемы - чересчур много предложений от застройщиков и слишком мало денег у покупателей.

Эксперты уверяют,  что решением вопроса с нехваткой средств у людей могло бы стать снижение ставок на ипотеку. В Украине проценты по ипотеке просто баснословные - 20%. Например, в Соединенных  Штатах Америки кредит на жилье можно взять в 5 раз дешевле - всего за 3,7% годовых.

Не секрет, что в Киеве полным-полно пустующих новостроек, хотя застройщики уже вынужденно продают новое  жилье просто по его себестоимости. О ситуации на рынке жилья и аренды в столице корреспонденту ГолосUA рассказали эксперты по недвижимости.

Столичный рынок жилья сдвинулся с мертвой точки

На рынке столичной недвижимости есть тенденция незначительного улучшения, заявил эксперт по недвижимости Сергей Костецкий.

Все плюс-минус стабильно идет, сдвигается с мертвой точки.  Немаловажную роль в этом играет то, что доллар сейчас более-менее стабилен и в экономике нет каких-то серьезных катаклизмов. Можно сказать, что на рынке недвижимости есть позитивные сдвиги.

Количество покупателей чуть-чуть растет, и цены на жилье растут, застройщики вынуждены их понемногу повышать. В глобальном смысле хуже отечественному рынку недвижимости не стало. Сделок понемногу становится больше, но сумма сделок постепенно уменьшается как в долларах, так и в гривнах, отметил эксперт.

Причина в том, что квартиры стали меньшей площади, чем  раньше,  их стали чаще покупать. В настоящее время особой популярностью пользуются «смарт-квартиры». Скептики презрительно называют  модные «смарт-квартиры»  (площадью  в 16-18  квадратов) «еврогостинками».

Тем не менее, для киевлян эти миниатюрные смарт-коморки, так называемые «скворечники» в новом доме выглядят привлекательнее, чем полноценные однокомнатные квартиры в старых панельных  многоэтажках. Жилью в старом фонде довольно сложно конкурировать с дешевыми «малогабаритками» в новостроях.

С. Костецкий подчеркнул, что единственный нюанс на первичном рынке недвижимости заключается в том, что там постоянно растет себестоимость строительства. У застройщиков сейчас минимальная рентабельность. Если они начинают поднимать цену на 500 или на 1000 грн, то квартиры перестают покупать.

На фоне роста себестоимости у застройщиков рентабельность совсем не позитивная. В прошлом году в Украине было сдано в эксплуатацию рекордное количество новых квартир – 126 610 объектов. Столько жилья в Украине не строилось с 90-х, при этом средняя площадь квартир с каждым годом все сокращается и сокращается.

Эксперт пояснил, что самими популярными ценами за один квадратный метр нового жилья в столице в разных сегментах являются цены от 17 тыс. грн до 20 тыс. грн.

Однако на смарт-квартиры цена выше, поскольку и себестоимость такого жилья выше. В Украине, по большому счету, застройщики предлагают самые разные квартиры. Цены, соответственно, самые разные.

Допустим, есть элитные квартиры, где цена за один квадратный метр стартует от 3000 долларов. Однако в категории элитного жилья (бизнес-класса, комфорт класса и т.д.)  отмечается всего лишь 10%  сделок от общего количества всех сделок на рынке. Основная масса сделок идет за счет дешевого жилья эконом-класса.

Цена не повышается - площадь сокращается

На актуальную ныне тему жилья в народе уже слагают анекдоты, например, такой: «Строители пообещали, что цена за квадратный метр не будет увеличиваться, просто будет уменьшаться квадратный метр».

Прогноз роста цен на новое жилье вполне очевиден, однако не все так просто - спрос на квартиры сильно отстает от предложения. У украинцев очень низкий покупательный спрос. У людей по-прежнему нет денег на покупку жилья. Застройщики и так продают  квартиры фактически по себестоимости.

Эксперты говорят, что строители сегодня оказались в патовой ситуации: и цены поднимать нельзя, и не поднимать их невозможно. Поэтому застройщики устраивают формальные акции -  предлагают всевозможные скидки, которые будут только в рекламе, говорят эксперты.

По прогнозу специалистов, фактическая цена жилья в ближайшие месяцы не изменится. Поэтому не стоит бежать за соблазнительными  якобы бонусами в отделы продаж, скорее всего, это окажется обманом покупателя.

Недавно Национальный банк Украины назвал нынешние цены на квартиры «критически низкими». Себестоимость строительства в 2018 году оценивается экспертами  в сумму чуть выше 14 тыс. грн за «квадрат», а, к примеру, в Деснянском районе столицы квартиры продаются по 15,3 тыс. грн за метр квадратный.

Очевидно, что снижать стоимость уже просто некуда. При этом валютный курс в 30,1 грн за доллар, заложенный в бюджете, провоцирует подорожание жилья. Эксперты отмечают, что строительный рынок  ко всему прочему страдает от дефицита рабочей силы, поскольку, как  известно, украинцы массово устремились на  заработки в Польшу.

Поэтому наши застройщики вынуждены поднимать работникам зарплаты, чтобы  удержать их здесь, а это, соответственно, также толкают цену за квадратный метр жилья вверх.

Спрос на «вторичку» повышаться не будет

Эксперты утверждают, что на рынке вторичного жилья особых изменений не ожидается. Спрос на б/у жилье, видимо, повышаться не будет так же, как и цены.

Не последнюю  роль здесь играет тот фактор, покупка «вторички», в старом фонде, грозит бешеными переплатами за «коммуналку», поскольку срок эксплуатации большинства старых многоэтажек близится к завершению и здания старой постройки вот-вот начнут разрушаться.

Официальная статистика говорит о том, что каждый 10-ый многоквартирный дом в столице уже непригоден для жилья.

Между тем в Киеве по-прежнему весьма популярны квартиры класса «люкс». Шикарную недвижимость, квартиры класса «люкс» используют как инвестицию и называют ее самой твердой мировой валютой. Эксперты говорят,  что богатым украинцам безопаснее всего не хранить нажитые миллионы в нестабильных банках, а заморозить  их в ценных квадратных метрах.

Поэтому пока большинство наших граждан вынуждены жить друг у друга на головах в  малюсеньких старых «хрущевках», украинские нувориши  приобретают шикарные просторные апартаменты с окнами в пол и бассейнами на крышах.

Аренда квартир в столице стартует от 5000 гривен

Количество сделок на рынке аренды понемногу растет, утверждает Сергей Костецкий. «Не могу точно сказать, квартиры меньшей или большей площадью чаще сдаются в аренду. Но самые популярные в аренде это одно- и двухкомнатные квартиры, трехкомнатные квартиры менее популярны», - пояснил  аналитик.

Сумма аренды  квартир по чуть-чуть растет, но растут и тарифы, коммунальные затраты увеличиваются, арендодатели платят также налоги на недвижимость.

Без учета коммунальных затрат стоимость  самого популярного сегмента квартир по Киеву в аренде составляет от 5000 до 7000 грн в месяц. За эти деньги можно снять как однокомнатную квартиру, так и двухкомнатную. Например, на Троещине за 7000 грн можно даже  трехкомнатную квартиру снять. При этом за однокомнатную  на элитном Печерске  «просят» 9000 грн.

Лидерами по предложению аренды является сегодня центр столицы, а также спальные районы  Оболонь и Позняки. Самое дешевое жилье  можно снять в Деснянском районе. Здесь «трешку» можно снять дешевле на 1000 грн, чем «однушку» в центре Киева. Аренда есть разная.

Если говорить о сумме максимальной аренды жилья в столице, то здесь можно говорить о разных вариантах. Можно, допустим, снять и пентхаус на Майдане Незалежности за 150 тыс. грн. Самый популярный  сегмент - бизнес-класс,- аренда таких квартир обходится в среднем от 20000 до 30000 грн в месяц.

Но таких сделок на рынке не более 15% от общего количества сделок по аренде. Не все хотят снимать элитное жилье. Экономический кризис виноват в том, что многокомнатные «хоромы» для  большинства украинцев ныне недоступны. Люди вынуждены ютиться в малометражных квартирах.

По мнению Сергея Костецкого, средние цены на аренду недвижимости в Киеве сейчас совсем не высокие, даже низкие. Сам рынок аренды  для арендодателей невыгоден, поскольку за квартиру, которая сдается в аренду, допустим, за 7 тыс. грн, арендодателю нужно заплатить еще и налоги на недвижимость, там есть также еще какие-то моменты по расходам. 

 УКРАИНА, 22 апр. - SV Development.   Рынок

Консалтинговая компания "SV Development"