Иметь собственное жилье - естественное желание. И если квадратные метры не достались по наследству или имеющиеся не соответствуют запросам, безусловно, нужно ставить задачу - приобрести квартиру или дом своей мечты.

Для ее осуществления приходится "шерстить" рынок недвижимости, переполненный всевозможными предложениями. Главное - разобраться в ситуации и не прогадать.

Мнения экспертов о рынке жилья в текущем году

Эксперты уверяют, что на сегодня первичный рынок недвижимости переполнен предложениями, и главный на нем - покупатель. Цена квадратного метра имеет жесткую привязку к курсу нацвалюты: если курс снижается, то цены в гривне растут, а в долларовом эквиваленте падают.

По словам аналитика компании SV Development Сергея Костецкого, в 2018 г. цены на первичном рынке в долларах продолжат падать, а в гривне - незначительно вырастут, согласно тренду последних двух лет - на 10-15%.

Застройщик вынужден это сделать - на фоне роста стоимости энергоносителей дорожают и горюче-смазочные материалы, и рабочая сила, и стройматериалы. Тем не менее, как и в прошлом году, квартиру в Киеве в приличной новостройке можно будет купить по 15 тыс. грн./кв. м. Ниже этой цифры цена на первичном рынке, полагают эксперты, не опустится, хотя реальность может отличаться от этих прогнозов.

Застройщики сейчас балансируют на грани себестоимости, а покупательская способность населения снижается. Как результат - рынок переживает затоваривание. Исправить ситуацию сложно - государственные ипотечные программы фактически не работают, банки не кредитуют, а если и готовы выдавать средства, то под заоблачные проценты. 

"На рынке все хорошо в плане строительства - объекты вводятся в эксплуатацию, но очень плохо в плане продаж. Сейчас рынок покупателя, и вариантов для него - масса. Но потребительская способность людей падает. Примерно 70% квартир в столичных новостройках на сегодня не продано. Все идет к жесткому перенасыщению рынка. Поэтому застройщики стали тянуть со своими проектами", - говорит Костецкий. 

По его словам, это сказывается и на качестве возводимого жилья - оно сейчас оставляет желать лучшего, поскольку строители экономят на всем. 

"В Киеве есть ряд домов, которые заполняют шлакоблоками, они самые дешевые. В целом, технологии строительства ухудшились. Да и покупатель на это особого внимания не обращает, он просто выбирает бюджетную дешевую квартиру.

Все смотрят на цены. Единственное, что остается достойным, - элитное жилье, но оно для избранных", - отмечает эксперт. Заместитель руководителя департамента стратегического консалтинга компании UTG Константин Олейник считает, что сейчас строительный рынок находится на положительном этапе и о его проседании говорить нельзя. Строить жилье будут.

Покупать, оптимистично считает Олейник, - тоже. "Стабилизировалась стоимость в долларовом эквиваленте, постепенно растет в гривне, но это связано с обвалом нацвалюты. В долларах на первичном рынке постоянный тренд, застройщики не хотят продавать ниже себестоимости, у них есть минимальный порог рентабельности. Они держат стоимость реализации своих квартир в разумных пределах.

Кроме того, у нас устойчивая структура продаж, наблюдается хоть и незначительное (на 10%), но увеличение количества сделок. Поэтому говорить о том, что рынок в этом году провалится, - несправедливо. Есть такой показатель, как количество полученных разрешений на строительство.

Он растет - по итогам трех кварталов 2017 г. было получено 71 новое разрешение, что говорит о том, что рано или поздно появится 71 новая стройка", - отметил эксперт. По информации ProfiDOM.com.ua, в отношении вторичного рынка специалисты единодушны - квартиры дешевели и будут дешеветь.

Правда, хоть цены и падают, но часто остаются выше, чем в новостройках. К тому же за вторичное жилье расплачиваться нужно одномоментно - никаких рассрочек. Как результат - предложение превышает спрос. То есть этот рынок тоже во власти покупателя. 

"Цены на вторичное жилье опускаются, но очень медленно - $30-40/кв. м в год. Для приобретения квартиры, даже самой плохой, на вторичном рынке требуется бюджет существенно больше, чем для покупки жилья на первичном, который, кроме прочего, предлагает инструмент рассрочки.

Причем на вторичном рынке 60% жилья достаточно изношено. Поэтому покупатель идет на первичный - и срок эксплуатации будет дольше, и существуют разные финансовые рычаги для приобретения. Хотя, покупая квартиру на вторичном рынке, ты ее получаешь сразу со всеми документами, но аферисты есть везде", - прокомментировал ситуацию Олейник. Костецкий подтверждает - продавцам на вторичном рынке сейчас не весело.

Если раньше по Киеву, в среднем, было до 40 тыс. предложений, то сейчас - около 60 тыс. Продают даже то, что держали "на черный день": ни аренда не выгодна, ни простой квартиры для дальнейшего завещания отпрыскам (из-за того, что существенно подорожали коммунальные услуги и содержание жилья). Но с покупателями не густо - около 7 тыс. сделок за год против 14 тыс. в предыдущие годы. 

"Предложения на вторичном рынке растут. Если раньше люди приобретали недвижимость "на всякий случай", то теперь они вышли на рынок продажи - за коммуналку нужно платить немалые средства. Многие, кто сдавал в аренду, разочаровались. Раньше срок окупаемости квартиры был до 10 лет, на сегодня - и за 30 лет не окупится.

Чтобы получить 5 тыс. грн. аренды за двухкомнатную квартиру на Троещине, нужно найти клиента, готового платить 8-9 тыс., с учетом налогов и коммуналки. А это сейчас сложно. Данный рынок - тоже покупателя", - отметил эксперт. 

По его словам, единственный выход для продавцов на вторичном рынке - снижать цены. Уже сейчас заметен показательный тренд - снижение цены на $5-7/кв. м, и квартира покупается. Такой сегмент рынка недвижимости, как коттеджные городки, бум на котором начался в 2007-2008 гг., на сегодня понемногу развивается и остается стабильным. "Коттеджи - не дешевое удовольствие.

Такое жилье - для людей среднего и выше среднего класса. Это не тот вариант, когда человек раздумывает, купить "хрущевку" или коттедж. Самые бюджетные, с дешевой технологией, обойдутся в $1 тыс./кв. м. Каркасно-щитовые начинаются с $10 тыс./кв. м.

Количество сделок на рынке - как и в 2009 г., то есть, он стабилен. Принцип застройщика следующий: строится шоу-рум, примерно, 5-10 домов, а затем предлагают покупателю выбрать нужный ему проект, он может внести свои правки и главное - контролировать строительство.Так что и тут покупатель - властелин", - рассказал Костецкий. 

По словам Олейника, в пригородных коттеджных поселках, к примеру, в Киево-Святошинском, Броварском, Бориспольском районах можно приобрести жилой дом в 100-120 кв. м за $30 тыс. По таким ценам, правда, спрос есть. 

"В пригороде квартира в 30-40 кв. м стоит столько же. Намного выгоднее приобрести собственный дом для молодой семьи, нежели малогабаритную квартиру за тот же бюджет. К тому же застройщик, как правило, предлагает сразу небольшой участок - от 3 до 6 соток, плюс инфраструктура и охрана, что на данный момент немаловажно", - отметил Олейник. 

Но Костецкий предупреждает - к дешевому загородному жилью нужно подходить с особой бдительностью. 

"Определить визуально, из чего построен дом, правильно ли все в нем сделано, очень трудно. Можно купить дешево, но может оказаться, что дом из фанеры, хорошо заштукатуренный, а его себестоимость - 20 тыс. грн. Причем еще вопрос - что в нем с коммуникациями, проводкой, с подачей воды", - сказал он.

 УКРАИНА, 31 янв. - SV Development.   Иметь

Консалтинговая компания "SV Development"