Что нужно знать тем, кто присматривается к загородной недвижимости, «Вестям» рассказали независимые эксперты и застройщики.

Серьезную конкуренцию частным домам составляют квартиры. «Покупатель стал более требовательным. Главные критерии выбора — это удобное транспортное сообщение с Киевом, развитая инфраструктура пригорода. Например, Вышгород имеет очень удобное расположение, до ближайшей станции метро семь минут на автомобиле, либо 15 минут на общественном транспорте», — говорит директор ООО «Зенит Групп» Игорь Бабак.

Также большой спрос на квартиры в Ирпене и Броварах, отметили в компании «Альянс Новобуд». «Особой популярностью пользуются однокомнатные квартиры эконом- и комфорткласса площадью до 45 кв. м, — пояснили в компании, также отметив тенденцию к увеличению площадей помещений. — Это касается всех типов квартир: как «однушек», так двух- и трехкомнатных».

Покупатель стремится найти самое выгодное предложение на рынке, но иногда дешево — не значит хорошо. «Учитывая большую конкуренцию, застройщики стараются на всем экономить, чтобы получить наибольшую выгоду. Такая сомнительная «экономия» ляжет в итоге на плечи покупателя при ремонте своей квартиры и дальнейшей эксплуатации дома в целом.

Поэтому советуем очень тщательно подходить к вопросу выбора жилья», — говорит Игорь Бабак. По данным «РеалЭкспо», средняя стоимость «квадрата» в новостройках Киевской области на 1 июля 2017 года равнялась 11 448 грн, что на 434 грн (3,65%) меньше в сравнении с январем 2017 года.

На 1 июля средняя стоимость снизилась на 84–2161 грн в Бориспольском, Бородянском, Броварском, Васильковском и Киево-Святошинском районах. Одновременно цена метра выросла на 80–830 грн в Белоцерковском, Вышгородском, Макаровском, Обуховском районах и в городах Ирпень и Буча.

«Лидером по росту цен является Обуховский район, где стоимость квадратного метра за полгода выросла на 830 грн/кв. м. На втором месте — Белоцерковский район, там средняя стоимость 1 кв. м за это время выросла на 473 грн. В Ирпене стоимость «квадрата» выросла на 368 грн», — отметил директор компании Виктор Коваленко. По его словам, в сданных новостройках 1 кв. м дороже на 40–70% по сравнению с предложением на начальном этапе стройки.

«Альянс Новобуд» прогнозирует повышение стоимости жилья в пригороде. «Изменения пока не очень большие, но во втором полугодии 2018-го покупатели уже начнут их ощущать», — считают в компании.

Несмотря на возможное повышение, застройщики рассчитывают в 2018 году на рост объемов продаж, в первую очередь, на объектах, расположенных в удачном месте с хорошей транспортной развязкой.

Дома: тенденция к меньшему метражу

Цены на коттеджи в пригороде имеют тенденцию к удешевлению. Вице-президент ВОО «Лига экспертов Украины» Андрей Гусельников отметил снижение стоимости квадратного метра на частные дома по всем направлениям в Киевской области. Динамика снижения цен зависит от транспортных развязок и инфраструктуры. «Цены снизились в среднем на 10–11%.

Меньше всего подешевела недвижимость в 20-километровой зоне от Киева, больше всего — дальше. Больше других подешевели житомирское и вышгородское направления, там цены на коттеджи снизились на 10–12%, на обуховском, где удобная транспортная развязка, цены упали на 5–7%», — сообщил эксперт.

По словам независимого эксперта Ярослава Цуканова, при выборе коттеджа покупатели готовы больше платить за хорошую архитектуру. «Красивое архитектурное решение принесет добавочные 20–25% к цене. Покупатель начинает ценить красивые архитектурные решения и готов за них платить. Если домо­владение в 120–150 кв. м стоит $100 тыс., то за красивый дом такого же метража платят $120–130 тыс.», — отметил эксперт. По словам Ярослава Цуканова, в ближайший период застройщики, чтобы не повышать цены, будут применять для строительства загородных домов более дешевые материалы.

«Это позволит сохранить цену за квадратный метр или даже чуть увеличить стоимость при продаже. Кроме того, уменьшат метраж. Был дом 100 метров, станет 80–90 м, но этой разницы вы не почувствуете, если поработает хороший архитектор Ярослав Цуканов 

Пока экономика не начнет показывать рост, изменений на рынке не будет, говорит Гусельников: «Если экономика не работает, то категория людей, которые могут себе позволить купить загородное жилье, составляет не больше 0,6% рынка, т. е. рынка практически не существует».

Директор консалтинговой компании «РеалЭкспо» Виктор Коваленко говорит, что сейчас выгоднее купить участок в селе и построить дом, нежели покупать в коттеджном городке. «В коттедже стоимость обслуживания и накладных расходов выше, чем в доме индивидуальной постройки», — поясняет Коваленко.

Земля: переизбыток предложений

«На рынке земли колоссальный переизбыток предложений», — говорит Ярослав Цуканов. «Предложение однозначно превышает существующий спрос, и цены имеют тенденцию к снижению. Земля будет дешеветь», — прогнозирует независимый эксперт.

Аналитик SV Development Сергей Костецкий говорит, что сегмент продажи земельных участков замер.

«С одной стороны, стоимость земли упала не так сильно, как другой недвижимости, и хорошие участки всегда в цене. В то же время количество сделок маленькое: люди не готовы тратить деньги», — отметил Костецкий.

По словам Цуканова, среди покупателей есть ограниченный спрос на участки с полным набором коммуникаций. «Площадь должна быть «вменяемого» размера: 10–20 соток, а предпочтительнее от 6 до 9 соток. Должна быть возможность подключения электроэнергии мощностью 7–10 киловатт, а лучше, чтобы свет уже был заведен на участок. Очень важно наличие асфальтированной дороги. Газ идет третьим по приоритету, потому что его можно подключить без ограничений», — пояснил эксперт.

Впрочем, и на такие предложения покупателей меньше, чем продавцов. «Участки, которые находятся за пределами населенных пунктов или в составе, но расположены в поле, — о них можно забыть. Они никому не нужны ни за $5 тыс., ни за $500. Коммуникации стоят дорого: где-то нужно менять трансформаторную подстанцию, где-то прокладывать новую дорогу», — добавил эксперт.

С этим мнением согласен и Костецкий. Он отметил, что больше всего упали в цене участки без коммуникаций.

«Хороший участок с коммуникациями как стоил пять лет назад $2 тыс. за сотку, так и сейчас оценивается почти так же», — констатировал аналитик. «Стоимость участков за последние семь лет упала более чем в пять раз. В 2018 году участки с коммуникациями могут упасть на 20% стоимости — до $800 за сотку», — прогнозирует Цуканов.

 УКРАИНА, 1 янв. - SV Development.   В

Консалтинговая компания "SV Development"