По словам заместителя министра регионального развития, строительства и ЖКХ Льва Парцхаладзе, до конца этого года Минрегион планирует разработать концепцию закона о реновации устаревшего жилья.

Официальная причина спешки – стремительный рост количества аварийных жилых домов, угрожающих жизни и здоровью людей. Впрочем, скептики уверены, что за инициативой власти кроется желание развязать руки застройщикам, которым не хватает свободной земли под новые проекты в существующих границах населенных пунктов.

Зачем нужна реновация жилья? По данным Госстата, жилищный фонд Украины насчитывает 977,9 млн кв. м жилья. Около 75 млн. кв. м из этого количества эксперты считают непригодным для проживания, поскольку оно исчерпало свой ресурс и зачастую находится в аварийном состоянии. В Киеве к непригодному для проживания устаревшему жилью чиновники КГГА относят порядка 9 млн кв. м, то есть шестую часть всего столичного жилого фонда. Это более 3000 домов (на 211 500 квартир), 90% из которых – пятиэтажные хрущевки.

Первые хрущевки начали строить в 1957 году, последний дом по этой технологии возвели в 1985-м. Изначально предполагалось, что через 25 лет это временное социальное жилье будет снесено и на его месте построят современные здания. Но постепенно срок эксплуатации хрущевок продлили до 60 лет, при условии проведения капитального ремонта.

Сколько еще выдержат конструкции таких домов – не знает никто, об этом ведутся споры. Между тем первые жертвы уже есть. Буквально месяц назад на Днепропетровщине обвалился железобетонный козырек парадного и две стеновые плиты, в результате чего один подросток погиб и двое получили ранения. Обследование показало, что арматура в плитах давно сгнила, а бетон потерял прочность. В итоге это может привести к обрушению части или всего дома, как это произошло в 2016 году в одном из столичных домов на ул. Богдана Хмельницкого.

Но это только часть проблемы. Даже в домах, несущие конструкции которых в удовлетворительном состоянии, потери тепла достигают 50%, очень слабая шумоизоляция, электрические сети не рассчитаны на современную нагрузку, а канализационные, водопроводные и тепловые трубы требуют замены.

Что предполагает реновация жилья? Исходя из мирового опыта, существует два варианта решения данной проблемы. Первый предполагает снос устаревших зданий и строительство на их месте современных домов. При этом жильцов аварийных домов расселят до начала реализации проекта в другие районы либо они получат жилье в новых домах с большим количеством квартир, которые будут построены на том же месте.

Понятно, что застройщики не намерены раздавать построенное жилье бесплатно, а местная власть не готова финансировать переселение. Поэтому подобные проекты предполагают механизмы компенсации застройщикам со стороны городских властей. Например, им бесплатно предоставляют земельные участки, освобождают от уплаты паевых взносов, упрощают процедуру подключения к инженерным коммуникациям и т. д.

Второй вариант – обследование состояния и модернизация существующих зданий, предполагающая укрепление и утепление стен, замену окон, дверей и инженерных коммуникаций, установку индивидуальных тепловых пунктов, крышных котельных и т. п. При этом может быть два механизма финансирования: работы оплачивают сами жильцы либо сторонний инвестор, получающий в качестве компенсации возможность достроить еще несколько этажей или пристроить к дому секцию либо коммерческие помещения.

Почему не работает существующий закон? Решить проблему хрущевок должен был Закон о комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) устаревшего жилого фонда. Более того, после его принятия в 2006 году Кабмин даже утвердил список районов в различных населенных пунктах Украины, которые должны пойти под снос. Всего предполагалось разрушить более 5 млн кв. м жилой недвижимости, из которых 1 млн кв. м – в столице.

Но закон не заработал. Причина – в целом ряде норм, прописанных в этом документе. Во-первых, он предусматривает, что жильцам аварийных домов застройщик обязан предоставить жилье, площадь которого будет не меньше занимаемой ранее, но из расчета 21 кв. м на каждого члена семьи плюс 10,5 кв. м на всю семью. В итоге предприимчивые жители идущего под снос строения прописывают в своих квартирах два десятка родственников, требуя жилплощадь на каждого из них.

Вторая спорная норма – необходимость заручиться согласием на переселение 100% жильцов. Если хоть один человек не даст согласия – реализация проекта невозможна. Естественно, находятся дельцы, готовые продать свое согласие за очень большую сумму, значительно превышающую стоимость их квартир в устаревшей хрущевке. Но есть и другая категория лиц, принципиально отказывающихся давать согласие по другим причинам. «Я здесь всю жизнь прожила, здесь и умру», – рассуждают некоторые пенсионеры. Как результат, реализация проекта оказывается невозможной.

Какие риски могут нести положения нового закона? По словам Льва Парцхаладе, «концептуальные параметры будущего закона должны стать совместным решением всех заинтересованных сторон: граждан, органов местного самоуправления и инвесторов, а также учесть предшествующий опыт Украины и лучшие мировые практики». Иными словами, при разработке документа обязательно будут копировать опыт других стран, в первую очередь бывших республик СССР.

Опрошенные Mind эксперты опасаются, что разработчики данного законопроекта попытаются заложить в него спорные нормы, прописанные в аналогичном по смыслу российском законе, вызвавшем бурю негодования. Например, закон РФ предполагает, что под снос идут дома, две трети жителей которых дали согласие на переезд. Остальных выселят принудительно.

В теории бывшие владельцы могут получить взамен равноценное по площади жилье в том же районе или округе либо денежную компенсацию. Однако, как будут оценивать жилье на практике, неизвестно. Сомнение вызывает и соблюдение территориальности, поскольку в том же законе прописана норма о том, что исполнительная власть предлагает квартиру взамен всего один раз, а в случае несогласия – принудительно выселяет жильца и предоставляет денежную компенсацию.

Кроме того, собственнику предлагается взамен равноценная по площади, а не равнозначная по стоимости квартира, как прописано в Конституции. Также этот закон вводит понятие «зона реновации», к которой сносятся все капитальные сооружения вне зависимости от желания жителей (не только аварийные дома) и отменяются действующие в стране градостроительные и земельные нормы, а застройщик получает полную свободу деятельности.

Есть ли причины для опасений? То, что разработчики украинского законопроекта попытаются скопировать российские нормы, подтверждает недавнее заявление властей Киева, вопреки действующему законодательству решивших снести квартал на Левом берегу, ограниченный улицами Милютенко, Шолом-Алейхема, Братиславской и Лесным проспектом.

Официальная причина – переселение жителей так называемого дома-убийцы по ул. Милютенко, 23А, конструкции которого поражены опасным для здоровья грибком. Однако вместе с этим домом хотят снести и соседние, находящиеся в нормальном состоянии. «Сносить только один дом экономически невыгодно, будет реконструирован весь квартал. Если пилотный проект будет признан успешным – опыт распространят на другие микрорайоны», – объяснил заместитель главы КГГА Александр Спасибко.

Для отселения жителей на свободной от капитальной застройки территории планируется построить стартовый жилищно-общественный комплекс на 282 квартиры с коммерческими помещениями и паркингом. Впрочем, юрист Александр Дядюк подозревает, что этот проект может закончиться аферой.

«В отличие от России, где достаточно согласия большинства, у нас, согласно действующему законодательству, достаточно кому-то одному упереться и потребовать 20 квартир взамен. И все, ничего снести нельзя, пока не получишь его согласие, – объясняет юрист. – Поэтому боюсь, что под предлогом реконструкции квартала на свободном участке построят несколько новых домов. А потом, сославшись на невозможность расселения жильцов квартала по их же вине, квартиры в этих новых домах просто продадут».

Кто лоббирует принятие нового закона? Прежде всего это выгодно застройщикам. Причина кроется отнюдь не в их заботе о жителях аварийных домов, а в недостатке свободной земли для строительства в большинстве городов страны, особенно в Киеве.

Практикуемая сейчас точечная застройка, когда новые дома возводятся на месте скверов, детских площадок или во дворах уже существующих многоэтажек, как правило, нарушает градостроительные нормы и сопряжена с противодействием местных жителей. При этом масштабы работ существенно ограничены. А освоение бывших промышленных зон могут позволить себе лишь немногие строительные компании, которые в состоянии договориться с владельцами этих участков и промышленных объектов.

Учитывая, что за год в Киеве вводится в эксплуатацию около 1 млн кв. м жилья, освоение участков, занятых ныне хрущевками, могло бы решить земельную проблему для застройщиков на несколько десятилетий. Ведь, по оценкам властей, в реновации нуждается 9 млн кв. м столичного жилья, на месте которого можно построить высотки суммарной площадью от 30 до 50 млн кв. м жилья, не считая коммерческих помещений.

Напомним, ранее мы рассказывали, какие «хрущевки» в Киеве снесут первыми. По словам экс-главного архитектора Киева Сергея Целовальника, в первую очередь необходимо реконструировать кварталы со старым панельным фондом, а также завершить комплексную реконструкцию квартала в границах улиц Попудренко, Красногвардейской, Минина, Красноткацкой и реализовать концепцию комплексной реконструкции старой застройки квартала в границах ул . Маршала Гречко, Стеценко в Подольском районе.

 УКРАИНА, 30 ноя. - SV Development.   Снос

Консалтинговая компания "SV Development"