Ситуация на рынке столичных новостроек полна парадоксов – покупателей мало, предложение минимум в 10 раз превышает спрос, но застройщики продолжают строить, себестоимость строительства растет, но в рекламе частным инвесторам предлагают существенные скидки. Попытаемся разобраться, что на самом деле происходит на этом рынке.

Эксперты рынка отмечают, что средние цены на первичном рынке уже не снижаются. "Снижение цен на первичную недвижимость остановилось в долларовом эквиваленте в 2016 году. В I полугодии 2017-го мы наблюдали рост цен в долларах во всех классах, кроме эконом. Эконом-сегмент показал стабилизацию цен по сравнению с 2016 годом, как в долларах, так и в гривне", – подчеркивает руководитель департамента стратегического консалтинга компании UTG Ростислав Симонов.

По данным аналитиков портала 100realty.ua, в октябре 2017 года средняя стоимость представленных к продаже квартир на "первичке" составила 23318 грн/кв. м, что на 0,2% выше показателей сентября. В сентябре цены на квартиры в новостройках всех сегментов выросли до 23270 грн/кв. м, что на 0,3% выше показателей августа. При этом за 2016 год средняя стоимость представленных к продаже квартир в новостройках Киева уменьшилась на 0,5% и составила 22980 грн/кв. м.

Эти цифры – "средняя температура по больнице", и важнее, как ведут себя цены в самом популярном эконом-сегменте. По данным 100realty.ua, гривневые цены в новостройках эконом-классов в среднем выросли в сентябре и октябре на 1,2% и 0,7% соответственно, а за 2016 год – на 1,2%. А по данным компании City Development Solutions, за январь-сентябрь цены в эконом-сегменте в гривне повысились сразу на 16,6%.

Впрочем, есть и другие оценки – по данным компании SV Development, за январь-ноябрь жилье в столичных новостройках в среднем подешевело на 5,6%. Отличия различных оценок динамики стоимости первичного жилья, очевидно, связаны с выборкой исследований.

Именно эконом-сегмент сейчас в фаворе у покупателей. По данным City Development Solutions, к концу I полугодия 2017 года количество запросов на наиболее дешевый сегмент жилья – до 30 тыс. долл. – значительно увеличилось и достигло 92% от общего количества запросов на покупку первичного жилья. К июлю 2017 года удельный вес жилья эконом-класса достиг в структуре предложения 49% против 47% в декабре 2016 года.

Как продолжение нехватки у покупателей средств произошло изменение средней квадратуры предлагаемых на "первичке" квартир. "С 2011 года этот показатель упал с 93 кв. м. до 61 кв. м. Также увеличилась доля однокомнатных квартир: этот показатель за последние 5 лет вырос более чем на 50%", – отмечает Ростислав Симонов.

По словам Алексея Говоруна, заместителя генерального директора по развитию и маркетингу компании "ТММ", если отбросить отдельно взятые проекты, где собственник принимает решение продавать ниже себестоимости, рентабельность строительного бизнеса давно находится в границах рентабельности любого производства, где нет сверхприбылей. Поэтому ожидать, что застройщики будут строить и массово продавать по себестоимости, не стоит.

Более того, нужно учитывать, что происходит постоянный рост себестоимости строительства – растут практически все составляющие строительства, начиная от стройматериалов и заканчивая транспортом и зарплатами.

По данным Госстата, цены на строительно-монтажные работы в сфере строительства жилых зданий в Украине в январе-сентябре 2017 года выросли на 12,6% по сравнению с аналогичным периодом 2016 года.

В свою очередь Минрегионстрой выдал прогнозные среднегодовые показатели стоимости сооружения жилья (без учета расходов на землю, техническую документацию и т. д.), где стоимость строительства 1 кв. м жилья в Киеве в 2018 году вырастет до 14,3 тыс. грн с 11,3 тыс. грн в 2017 году, а в Киевской области – до 12,3 тыс. грн с 9,7 тыс. грн. Все это создает предпосылки для роста уровня цен в гривневом эквиваленте и ограничивает возможности застройщиков снижать цены. Но повысить цены застройщики не могут из-за высокой конкуренции. Получается замкнутый круг.

Со своей стороны генеральный директор девелоперской компании GREENOL Олег Приходько уточняет, что объекты, которые не относятся к самому дешевому жилью, вполне могут себе позволить снизить цены. "Для того чтобы это было не явно, застройщики предлагают квартиры с дисконтом до 20%, а завтра такой уровень цен станет рыночной стоимостью и мы увидим акционные 10-20%, но уже от более низкого уровня цен", – поясняет эксперт.

Покупатель стал более осмотрителен

Сверхнизкая цена за "квадрат" – повод усомниться в честности застройщика. Примеров в недавней ретроспективе достаточно. Проблемой столичного рынка остается то, что немалая часть "первички" строилась без необходимых документов и/или с нарушением действующих норм.

В одной только "империи" застройщика Анатолия Войцеховского, где жилые комплексы возводились преимущественно без разрешительных документов (вводились в эксплуатацию по решению суда) – более 40 объектов, а количество пострадавших исчисляется тысячами. По некоторым оценкам, в Киеве более 150 проблемных объектов, из которых около 80 – незаконное строительство (с которым никто не борется).

Также эксперты отмечают, что в стремлении снизить стоимость строительства застройщики экономят на его качестве и нарушают строительные нормы – используют дешевые стройматериалы, завышают этажность, увеличивают количество квартир на этаже, экономят на инфраструктуре.

С другой стороны, эксперты отмечают, что не стоит преувеличивать количество жилищных комплексов, которые строятся без надлежащих документов. По словам Ростислава Симонова, 75% столичного рынка сконцентрировано в руках 7 застройщиков, а 50% – в руках двух. Соответственно, большинство ЖК в Киеве представлены известными компаниями с репутацией и историей.

То есть говорить о том, что есть проблема с документами у множества ЖК в Киеве – нельзя. Можно сказать, что после скандалов с "Элита-Центр", "УкоИнвестБуд" и "СитиГрупп" потребитель стал более осторожным и осмотрительным. Но все же потребителям стоит быть внимательнее и консультироваться с юристами перед покупкой квартиры, особенно в случае с частным и малоизвестным застройщиком.

Как отмечает Олег Приходько, ситуацию могут спасти лишь две составляющие. Первое – это регистрация имущественных прав на все 100% жилья до начала продаж в открытом реестре со свободным доступом к нему. Второе – страховка застройщиком сроков ввода в эксплуатацию.

Обвала не будет, хотя риски есть

На столичном рынке зависло огромное количество непроданных квартир, что по логике вещей должно толкать цены вниз, грозить обвалом цен и неприятностями для покупателей. Однако есть ряд нюансов, которые свидетельствуют о том, что ждать снижения цен не стоит.

Все исследования показывают значительное – в разы – превышение предложения над спросом.

"Пополнение рынка новыми объектами набирает обороты – за первые 6 месяцев 2017 года в продажу вышло 20,7 тыс. новых квартир, что не сильно меньше от количества квартир, вышедших в продажу за весь 2016 год. И это не считая более 30 тыс. квартир в новостроях, оставшихся непроданными с предыдущих периодов.

Если добавить сюда еще 30-35% спекулятивного спроса – квартир, выкупленных на ранних этапах девелопмента и выставленных сейчас на продажу, получим более чем 10-кратное превышение реального предложения над спросом", – отмечается в отчете компании City Development Solutions. При нынешних темпах продаж покупателям понадобится 3 года, чтобы "переварить" такое количество объектов.

Эта проблема взволновала даже столичного мэра Виталия Кличко, который допускает, что в связи с большим количеством новостроек в городе может произойти обвал цен на рынке недвижимости. Количество не проданных на столичном рынке квартир, по его информации, – 60 тыс.

Впрочем, опасность "пузыря" даже не в возможном обвале цен, а в том, что продажи "квадратов" на грани или ниже себестоимости могут вестись по принципу пирамиды, когда при условии недостатка оборотных средств у самого застройщика финансирование достройки одних объектов ведется за счет средств, полученных от продажи других.

При этом банковское кредитование для застройщиков сейчас практически закрыто. В конечном итоге это может привести к замораживанию строительств (застройщики скорей заморозят стройку, чем глобально снизят цены), банкротствам застройщиков, коллапсу в строительной отрасли и огромным потерям частных инвесторов (средств и квартир).

Ситуация усугубляется тем, что объемы строительства продолжают расти, даже после всех скандалов системный порядок на строительном рынке не наведен, а ипотечное кредитование недоступно.

При этом нужно понимать, что пострадавшим инвесторам рассчитывать на помощь со стороны государства не приходится. Со своей стороны Минрегионстрой инициирует внедрение механизмов вывода долгостроев с категории проблемных объектов и защиты прав инвесторов в сфере жилищного строительства, но проблема всех подобных инструментов защиты в их ограниченном охвате и несвоевременности (здесь речь идет о внедрении постфактум, когда пострадавших очень много).

Со своей стороны, эксперты уверяют, что в настоящий момент большое количество непроданных квартир нельзя назвать проблемой. "Мы не наблюдаем никакого снижения темпов продаж. Согласно последним исследованиям, большая часть застройщиков (около 70%) не испытывает проблем с темпами продаж.

Безусловно, мы регистрировали абсолютный рекорд ввода в эксплуатацию жилья в 2016 году в размере 20 265 квартир, а за первые 6 месяцев 2017 было уже введено в эксплуатацию – 15 921 квартира. Но в то же время, учитывая и первичный, и вторичный рынок жилья, в 2016 году было зарегистрировано 29 094 сделок.

Этот показатель не включает в себя такие данные, как сделки по инвестиционным и предварительным договорам. Мы ожидаем, что данный показатель достигнет этой отметки и в 2017 году. Соответственно, мы не видим предпосылок формирования большого пула нераспроданных квартир", – отмечает Ростислав Симонов.

Также эксперты указывают на огромный отложенный спрос, который, впрочем, может реализоваться только после улучшения экономической ситуации и роста объемов ипотечного кредитования в Украине. "Совокупное количество новостроек в Киеве и области сегодня составляет свыше 600 объектов.

При этом планы застройщиков говорят о дальнейшей готовности к увеличению объема предложения. И хотя покупательная способность с каждым годом только снижается, в Украине существует колоссальный отложенный спрос на жилье. Половина жилищного фонда Украины – не просто несовременное, а "ущербное" жилье, которое физически и морально устарело и требует замены.

Даже в столице сегодня квартира родителей уже не воспринимается молодыми людьми как полноценный жилищный актив – ее рассматривают все чаще в контексте продажи для последующего приобретения жилья, и, как правило, именно в новостройке. Несмотря на все колебания, первичная недвижимость будет востребована", – подчеркивает Алексей Говорун.

Спрос могли бы оживить ипотеки, но их нет

Основными мотивами покупки жилья является решение жилищных проблем и инвестирование для сохранения средств. "Уже не первый год основным мотивом остается решение жилищного вопроса – как первая покупка, так и расширение ввиду увеличения состава семьи. Инвестиционные сделки в общем объеме занимают не более 2-3%", – отмечает Алексей Говорун.

Достаточно длительное снижение цен на жилье не создает условий для инвестиций с целью заработать, что было актуально до 2008 года. А вот просто сохранение средств – самое то. "Степень доверия к депозитным вкладам и их эффективные ставки в иностранной валюте остаются крайне низкими. Соответственно, жилье – чуть ли не единственный инструмент на рынке для инвесторов", – говорит Ростислав Симонов.

Важным фактором для купирования роста спроса является низкая доступность ипотечного кредитования, которое до 2008 года было едва ли не главной причиной постоянного роста цен на жилье. Основным источником средств при покупке первичной недвижимости являются собственные сбережения, а основным финансовым инструментом на рынке – рассрочка от застройщика.

"Ипотека присутствует как финансовый инструмент покупки, однако доступным его назвать язык не поворачивается, ведь 20% годовых на 5 лет – это переплата в размере стоимости двух квартир.

Статистику спасают лишь специализированные совместные программы отдельных банков с застройщиками, в которых заемщику предоставляется низкая ставка на короткий промежуток времени. Беспроцентная рассрочка от застройщика – более выгодный способ для покупки жилья", – рассказывает Олег Приходько.

Как отмечает Ростислав Симонов, в 2016 году в Киеве было выдано всего 765 кредитов. Этот показатель не превышает и 5% от всего объема сделок. В 2017 году наблюдается незначительное увеличение количества выданных ипотек, но показатель по-прежнему крайне низок.

Это обусловлено высокими процентными ставками и трудностью подтверждения требуемого минимального уровня доходов для обеспечения кредита.

Исходя из всего вышесказанного, можно допускать, что в ближайшее время ситуация не изменится, а разрешить ситуацию сможет лишь выздоровление экономики.УКРАИНА, 29 ноя. - SV Development.   Рынок

Консалтинговая компания "SV Development"