В Киеве продолжает расти количество инвестиционных сделок на рынке первичной недвижимости. В то же время доходность от таких вложений несколько снизилась.

Инвестиционный всплеск

«Весенний всплеск доли инвестиционных сделок до 45% был связан, прежде всего, с очередным витком девальвации отечественной валюты. Для наших граждан покупка квартиры остается одним из немногих способов сохранения средств. Однако увеличивается и количество тех, кто видит в этом не только спасение сбережений, но и способ получения стабильных доходов», - рассказал консультант CDS Роман Герасимчук. К середине года доля инвестиционных сделок выросла до 50%.

Причем запросы тех, кто относится к подобным вложениям как к бизнесу, очень различаются. Есть так называемые «пакетные инвесторы», которые покупают квартиры в одном комплексе. По словам директора CDS Ярославы Чапко, в пакете может быть от 10 до 100 квартир, а порой и больше. «Есть даже случаи, когда выкупают целыми домами, с тем чтобы потом сделать ремонт и сдавать в аренду. Правда, это более характерно для малоэтажной застройки в пригороде», - рассказала она.

Другая группа – это обычные частные инвесторы, покупающие по одной квартире за раз. Основной интерес они проявляют к однокомнатным квартирам, спрос на которые остается стабильным как для продаж, так и для последующей сдачи в аренду. Хотя, как отметила Ярослава Чапко, доходность от таких инвестиций имеет тенденцию к снижению.

Как заработать

Чтобы выяснить, насколько выгодно инвестировать в недвижимость на первичном рынке, Ярослава Чапко привела несколько примеров, когда деньги были вложены в квартиры в конкретных строящихся ЖК в 2015 году.

Эконом-минус

Инвестор купил однокомнатную квартиру площадью 37 кв. м класса эконом-минус за 507 тыс. грн. ($20,6 тыс. по курсу на момент покупки). Дом был достроен в 2017 году и введен в эксплуатацию. Есть два варианта – перепродать квартиру сразу или сдавать в аренду.

Перепродать ее можно за 830 тыс. грн или $31,5 тыс. (по текущему курсу). Таким образом, доходность составит 22,9% годовых в гривне или 18,4% в долларе, что выше ставок банковских депозитов. Если же человек вложит в ремонт и оборудование еще около 100 тыс. грн и решит сдавать квартиру в аренду (7,5 тыс. грн или $288 в месяц), то, по расчетам экспертов, инвестиции окупятся за 13-14 лет.

Эконом

Эконом-класс дает чуть меньшую отдачу. Купив в апреле 2015 года строящуюся однокомнатную квартиру площадью 52 кв. м за 962 тыс. грн ($39,1 тыс.) в доме с 40%-й готовностью, после ввода объекта в эксплуатацию инвестор сможет ее продать за 1,22 млн грн. ($47 тыс.).

Таким образом, доходность составит 7,7% годовых в гривне или 5% годовых в долларе. Если сдать квартиру в аренду после ремонта (еще 260 тыс. грн вложений), вернуть свои средства можно за 18-19 лет при ежемесячной аренде в 10 тыс. грн. ($385) в месяц.

Комфорт

Хороший эффект дали бы инвестиции в объект комфорт-класса на начальной (10%) стадии строительства. Однокомнатная квартира площадью 45 кв. м была куплена за 874,5 тыс. грн ( $35,5 тыс.) в апреле 2015 года и продана в июне 2017 года за 1,56 млн грн ($60 тыс.).

Такая инвестиция дала бы доходность 28,9% годовых в гривне или 24,9% в долларе. Вариант с ремонтом (234 тыс. грн) и последующей сдачей в аренду с начала 2018 года за 11 тыс. грн ($423) в месяц мог бы окупиться за 16 лет.

Бизнес

Самый сложный вариант – инвестиции в бизнес-класс. Выбрав в апреле 2015 года однокомнатную квартиру  площадью 63 кв. м в объекте с 40%-й готовностью, инвестор заплатил 2,526 млн грн ($102,7 тыс.). После ввода дома в эксплуатацию в июне 2017 года, он смог продать ее за 3,12 млн грн. ($120 тыс.).

Сдача в аренду после ремонта (491 тыс. грн) за 28,6 тыс. грн. ($1 100) в месяц даст возможность окупить вложения за 16-17 лет.

Текущая ситуация

«Вложения в ныне строящиеся объекты надежных застройщиков тоже дадут инвестиционный эффект в будущем. Однако, по нашим оценкам, он будет чуть ниже», - сообщила Ярослава Чапко.  При условии, что курс доллара через 2,5 года будет около 29 грн, как прогнозируют макроэкономисты, эксперт считает наиболее эффективным вариантом инвестиций покупку жилья в бизнес-классе.  Самым малопривлекательным она называет комфорт.

Вложив сейчас $68,1 тыс. в однокомнатную квартиру бизнес-класса, после сдачи дома в эксплуатацию ее можно будет продать за $88,4$ (6,6% годовых в валюте). Для эконом-минус  аналогичные параметры – это $22,6 инвестиций и  $24,5 тыс. после перепродажи (3,4% годовых). Эконом-класс предложит соответственно $28,5 и $33,6 тыс. (2,4%). Комфорт-класс даст символические 0,7% годовых при инвестиции в $37,7 тыс.  и перепродаже готовой квартиры за $42,7 тыс.

Такой разлет по уровню доходности в комфорт-классе при инвестировании два года назад и сейчас Ярослава Чапко объясняет продолжающейся тенденцией к снижению цен. «Мы видим, что большая часть объектов комфорт-класса переоценена на старте продаж, по факту не предлагая покупателю никаких дополнительных удобств и инфраструктуры по сравнению с экономом.

С конца 2016 года цены начали снижаться, причем мы видим сокращение ценового разрыва между эконом и комфорт-классом и увеличение между бюджетным и премиум-сегментом», - отметила Ярослава Чапко.

Также, подчеркнула она, на эффективность сдачи жилья в аренду влияет стиль ремонта. По ее словам, наибольшим спросом пользуется функциональность – независимо от класса жилья. «Даже в бизнес-классе потенциальные арендаторы желают видеть простой и удобный дизайн. Никаких золотых ручек за $150. Все должно быть практично, буквально, IKEA-friendly», - поясняет Ярослава Чапко.

Лидером по эффективности инвестиций в строящиеся объекты показала себя иностранная курортная недвижимость. Вложения в апартаменты на море, например, за $70 тыс. дают не только возможность продать объект после его достройки (за $75 тыс.). Обычно  девелопер сразу предлагает услугу сдачи апартаментов в аренду, что приносит $12 тыс. дохода в год или 7,5% годовых.

 УКРАИНА, 7 авг. - SV Development.   Как

Консалтинговая компания "SV Development"