В этом году впервые за годы независимости Украины дискуссия о рынке земли приобрела серьезные масштабы.

Готовится сразу несколько важных законопроектов, эксперты обсуждают последствия снятия моратория, оценивают перспективы и учитывают риски. Рынок в ожидании: аграрии хотят знать, к чему готовится и как планировать будущее.

Во время главной агроконференции страны – Grain Ukraine в Одессе заместитель министра агрополитики и продовольствия по вопросам евроинтеграции Ольга Трофимцева озвучила мнение большинства: рынку быть, и вопрос вовсе не в сроках.

 Рынок земли в Украине нужен не МВФ или ЕС. Он нужен нам с вами

«Рынок земли в Украине нужен не МВФ или ЕС. Он нужен нам с вами: для развития агросектора и стимула роста малого и среднего бизнеса в селах», - заявила она, посоветовав реформаторам и законодателям обратить внимание на опыт Германии.

Мы решили проанализировать опыт стран, которые имеют схожее с нашим прошлое, а также Германии и США. Это поможет рассмотреть и понять разные модели открытого рынка.  Возможно, симбиоз нескольких из них поможет создать идеальный вариант для украинских реалий.

Какие существуют ограничения с арендой?

Сроки аренды в разных странах неодинаковы: во многих устанавливаются минимальные и максимальные временные рамки. Это помогает земле отдыхать.

К примеру, в Испании минимальный срок - 6 лет, а максимальный – 15, в Бельгии минимум – 12 лет, а держать в аренде земли можно почти столетье – 99 лет.

А в Греции, Португалии, Ирландии ограничены только минимальные сроки  - 4, 7 и 3 года соответственно.

Особый порядок аренды земель в США: договор аренды заключается, как правило, на год, ставки определяет сам рынок. Через 12 месяцев соглашение продлевают и пересматривают цену или разрывают.

Особые условия также влияют на сроки аренды во многих странах. К примеру, в Италии разные отрезки для горных и низменных земель – 6 и 15 лет. Для тех, кто берет на работу сотрудников для обработки земель, или обходится собственными силами в Португалии придумали ограничения – 10 и 7 лет соответственно.

Максимальная площадь га в одних руках и допуск к рынку иностранцев 

Во многих странах стараются не допустить консолидации земель в одних руках. Считают это малоэффективным. В Польше в собственности одного лица может быть 300 га, но учитывая унаследованные земли до 500 га, в Германии в зависимости от особых условий – 400-500 га, в Румынии – до 200 га, в Венгрии – до 300 га.

Некоторые государства запускали специальные переходные периоды в начале открытия рынка: в это время иностранцы не допускались к рынку купли-продажи земельных участков. Он 12 лет действовал в Польше, а в Болгарии, Чехии, Литве, Венгрии, Румынии и Словакии занял порядка 7 лет.

Потом эти ограничения в большинстве из них уже сняли или готовятся отменить.

Болгария 

Реформу запустили и успешно провели еще в 90-х годах прошлого столетия. Вначале установили 3-летний мораторий, но население его не поддержало. Ограничений по площадям в одних руках нет.

На данный момент действует лишь временное ограничение для иностранцев. Купить землю могут юрлица и физлица, компания из стран ЕС или из страны, с которой заключен международный договор.

Цену на землю устанавливает сам рынок. На данный момент она в пределах $4,5 тыс. за га.

Польша

Реформу тоже проводили еще в конце прошлого века. Максимальная площадь участка в собственности физлица – до 500 га, цены на землю государство не регулирует.

Есть налог на продажу пая – колеблется в пределах 2-5%. Платит его покупатель.

С 1 мая 2016 года сняты ограничения для иностранцев – выходцев из стран ЕС. Средняя цена земли сразу же выросла практически в два раза – до $10,3 тыс. за га.

Румыния

94% земельного банка находится в частной собственности. В 2014 открыли рынок для иностранцев после 7 лет ограничений.

Рынок сам регулирует цену. Максимальная площадь участка в руках одного человека или компании – 100 га. Налог на продажу составляет 2-3%.

Есть также налог на землевладение – 2% от суммы сделки.

Жители стран ЕС могут покупать сельхозземли, но с условием использовать их в агропроме. Средняя стоимость гектара – $6,2 тыс.

Хорватия

Еще одна страна с похожим прошлым. Рынок аграрных земель здесь закрыт для иностранцев. Порядка 65% находится в частной собственности

Государство не вмешивается в формирование цены на землю. Нет ограничений и по максимальной площади. Налог на продажу паев и землевладение составляет 5%.

Средняя стоимость 1 га закрепилась на уровне $7 тыс.

Германия

Средняя цена 1 га с/х земли в Германии составляет 16,4 тыс. евро. При этом есть существенная разница в цене аренды в зависимости от региона или качества почвы – от 206 евро до 442 евро.

Существует Агентство по реализации и управлении землями, которое фиксирует все сделки с землей. Продажа паев происходит через прозрачные аукционы с четкими условиями и рыночной ценой.

В Германии действуют особые условия на наследников земельные угодий, которые потеряли свои права в период экспроприации.

Им предлагают купить паи по меньшей стоимости, но с одним условием. Эти земли должны использоваться в аграрном бизнесе в течение следующих 20 лет.

Налог на продажу земли составляет примерно 3,5% от стоимости сделки. Платит его покупатель.

США

В Штатах экономическая стоимость земли рассчитывается как стоимость будущих доходов от конкретного участка.

При покупке-продаже земель с/х назначения землевладельцы прибегают к услугам брокера.

Проводятся аукционы, во время торгов в режиме реального времени определяют цену. Около трети с/х земель в США принадлежит лицам, которые сдают в аренду землю другим фермерам или практикуют аутсорсинг услуг по управлению фермы частным компаниями.

Цены стартуют от $10 тыс. за 1 га

 УКРАИНА, 28 июл. - SV Development.   Как

Консалтинговая компания "SV Development"