Более двух десятилетий владельцы земельных паев не могут распоряжаться своей собственностью. История новейшего крепостного права скоро может завершиться: МВФ требует изменений.

“20 лет в никуда. Мы потеряли время, а популисты добились, что фраза “свободный рынок” означает разграбление и обнищание крестьян”, — так говорит о земельной реформе владелец одного из аграрных холдингов и завсегдатай рейтингов богачей.

Эта “земельная пьеса” продолжается не одно десятилетие. У каждого ее участника — политика-популиста, земельного чиновника-коррупционера, аграрного холдинга, небольшого фермера и дольщика-землевладельца — свой интерес и мотив.

Мораторий на продажу земли устраивал всех. Владельцы паев в этой игре всегда были пешками, которыми манипулировала каждая названная выше группа. Годы “зомбирования” сказались и сейчас немало пайщиков готовы устроить “земельный” майдан, чтобы только им не давали права распоряжаться собственной землей.

За это время никто из представителей политической “элиты” и их ставленников в правительстве не удосужился подготовить законодательство и провести разъяснительную информационную кампанию. Двадцать лет пролетели под лозунгом “душу и землю не продадим”.

Законопроект об обороте земель не является для украинского чиновничества чем-то новым. В начале 2000-х годов законодатели разрабатывали несколько вариантов этого документа, но все они были похоронены еще на подступах к Верховной Раде.

Правда, один из проектов во времена Януковича парламент даже принял в первом чтении. Однако он предусматривал хищение земель путем создания “государственных операторов” или земельных банков с непонятными полномочиями.

Ситуация вокруг земельной реформы вряд ли стала бы другой, если бы на ее проведении не стал настаивать Международный валютный фонд. Земельная и пенсионная реформы — два вопроса на повестке дня, без решения которых украинское правительство может забыть о следующих кредитах.

Согласно подписанному с МВФ меморандуму Верховная Рада должна принять законопроект об обороте земель уже до конца мая. Это кажется маловероятным, учитывая, какой резонанс приобретает этот вопрос.

ЭП предлагает ознакомиться с последними наработками правительства, а также с альтернативными сценариями внедрения рынка земли.

Реформа от премьера: 200 га в одни руки

Сейчас ставка делается на правительственный законопроект, который готовит рабочая группа при Министерстве аграрной политики и продовольствия.

Когда в октябре 2016 года Верховная Рада снова продлила мораторий на куплю-продажу сельскохозяйственных земель, Кабмину поручено разработать и внести в парламент законопроект об обороте земель. Окончательной версии документа никто не видел, но отдельные тезисы озвучил премьер-министр Владимир Гройсман.

К тому же, в распоряжении ЭП есть документ, который несколько месяцев назад получили министерства. По словам собеседника из аграрного ведомства, это старая версия и до внесения на рассмотрение правительства законопроект еще может измениться. Впрочем, в определенных вещах он совпадает с позицией премьера.

“Нам нужно провести земельную реформу, чтобы ликвидировать коррупционные сделки. Продажа земли должна быть возможной, но ее надо ограничить 200 га, чтобы не допустить скупки земель латифундистами”, — сказал Гройсман. Однако это лишь один пункт. Итак, что предусматривает законопроект, который есть в распоряжении ЭП?

Во-первых, покупателями могут быть граждане Украины, территориальные общины и государство. Продавцами — владельцы участков, органы власти. Иностранцы не смогут покупать сельскохозяйственную землю, кроме случаев передачи ее в наследство.

Во-вторых, внесение земельных участков сельскохозяйственного назначения и прав на земельную долю в уставный капитал юридических лиц запрещается.

Очевидно, запретив юридическим лицам покупать пашню, авторы проекта хотят спасти отечественный рынок земель от иностранцев, которые вместо приобретения земли начнут покупать компании, владеющие землей. По мнению заместителя председателя совета ассоциации “Земельный союз Украины” Андрея Мартина, эта норма абсурдна, потому что сельское хозяйство — это хозяйственная деятельность.

“Запрет покупать землю тем, кто занимается агробизнесом, абсурден: юридическое лицо, которое работает на земле, не сможет стать ее собственником. Самое смешное, что землю при таком подходе не смогут купить фермеры, о приоритетности развития которых не раз заявляло политическое руководство”, — отмечает он.

По его словам, уберечься от иностранного капитала несложно: достаточно запретить владеть землей юридическим лицам с иностранными бенефициарами. Однако законодатель не ищет простых решений.

В-третьих, владелец может владеть не более 200 га земли. В это ограничение не включены унаследованные земли. Участок можно будет обменять или подарить.

По мнению экспертов Всеукраинской аграрной рады, участки по 200 га будет сложно продать по справедливой цене. Это приведет к ситуации, когда на рынке будет только один покупатель и множество продавцов.

“Земля окажется неликвидным залогом. Ограничение не позволит производителям легально купить землю, которую они обрабатывают, а без доступа к банковским кредитам у многих на это не будет средств”, — отмечают эксперты.

В-четвертых, земли государственной и коммунальной собственности будут продаваться на электронных торгах. Максимальная площадь для одного лота — не более 50 га.

В-пятых, предлагается распространить специальные ограничения в отношении оборота сельскохозяйственных земель на земельные участки для садоводства. Речь идет о сотнях тысяч садовых участков в собственности граждан, которые в настоящее время могут ими спокойно распоряжаться на свое усмотрение.

В-шестых, миллионы гектаров государственной земли на аукционах будет реализовывать “специализированное государственное предприятие”. Всех аукционистов в государстве заодно предлагают “сертифицировать”.

В-седьмых, предполагается ограничение относительно аренды. В одного человека, с учетом площади арендуемых участков связанных с ним лицами, не может быть больше 35% площади сельхозугодий на территории района или территориальной общины.

В-восьмых, планируется ввести общенациональную (всеукраинскую) оценку земель сельскохозяйственного назначения за счет бюджетных средств.

В-девятых, в рамках борьбы со спекулянтами владельцы, которые продают земельные участки в течение трех лет с момента ее приобретения, будут вынуждены дополнительно заплатить в бюджет 50% нормативной денежной оценки участка.

В-десятых, сохранится целевое использование земель. 

Идеология этого законопроекта не совпадает с изначальным сценарием земельной реформы от министра аграрной политики Тараса Кутового. “Продажа прав аренды и возможность передавать их в залог — это механизм, который может сработать и быть поддержан аграрным комитетом и парламентом в целом”, — сказал он.

Кутовой обещает не менять свою позицию и допускает появление двух проектов: один внесет в парламент Кабмин, другой — народные депутаты. Если этот сценарий состоится, это будет не первая земельная инициатива народных избранников.

Если не правительство, то кто?

В Верховной Раде зарегистрировано два акта по введению рынка земли.

Первый — законопроект “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения” — был внесен в конце 2016 года. Авторы — группа народных депутатов из БПП Алексей Мушак, Павел Ризаненко и Сергей Хлань.

Документ предусматривает запуск рынка несколькими этапами. На первом этапе, с 1 июля, должен быть отменен мораторий для государственных учреждений. Общинам на этом этапе предоставляется право продавать государственную и коммунальную землю, а Госгеокадастру — государственную, и только на электронных торгах.

На первом этапе покупателями могут быть только физические лица — граждане Украины, органы местного самоуправления и государство. Ограничения предельной площади земли, которая может быть сконцентрирована у одного лица — 500 га.

Законопроект предусматривает требования к легальности капитала. При концентрации более 200 га физические лица должны подать электронную декларацию, в которой должен быть отражен источник средств для сделки.

Второй этап открытия рынка должен начаться 1 июля 2018 года. Тогда право продавать землю получат владельцы паев. Еще через два года такое право предлагается предоставить юридическим лицам и физлицам-предпринимателям.“Если открыть рынок земли только для физических лиц, то будет много схем. Аграрные компании будут использовать подставных лиц. Это будет повторение ситуации с использованием СПД для оптимизации налогов”, — отмечает Мушак.

Как и в правительственных предложениях, депутатский проект исключает лиц без гражданства и иностранцев. Такое ограничение предполагается ввести до 1 января 2030 года.

Законопроект с аналогичным названием, №5535-1, внес в парламент Аркадий Корнацкий, БПП. Акт не содержит ограничений относительно приобретения пашни юридическими лицами или физическими лицами и не предусматривает поэтапного запуска рынка.

Документ вводит понятие “приоритетного права” покупки земли. В первую очередь приобрести землю смогут члены семьи продавца, другие родственники, собственник смежного участка, а уже затем — предприятия, которые арендуют землю у собственника.

Вместе с тем, проект Корнацкого тоже содержит запреты относительно получения земли в собственность иностранцами. Депутат считает: если иностранец получил землю в наследство, он должен продать ее в течение года. Документ также предлагает ввести минимальную цену на землю, которая будет равняться размеру 20-летней арендной платы.

Впрочем, есть еще один путь открытия рынка — через Конституционный суд. Группа депутатов несколько месяцев назад инициировала представление для признания неконституционным моратория на продажу земли. Если решение будет положительным, оно автоматически запустит рынок земли. Ограничения для иностранцев в таком случае остаются.

К тому же, большинство опрошенных экспертов скептически относится к принятию одного из законопроектов в парламенте, в том числе правительственного.

“Правительство действительно готовит проигрышную версию законопроекта. Голосов не будет, в первую очередь — из-за ограничения в отношении юридических лиц, “аграрных” депутатов такой вариант не устроит. Шансы, что депутаты поддержат альтернативный документ, тоже нулевые”, — объясняет ЭП глава одной из аграрных ассоциаций.

Не все крестьяне против

Аграрный бизнес преимущественно против рынка земли. Более всего сопротивляются небольшие и средние предприятия, в том числе фермеры. Большой бизнес разделился на два лагеря: одни желают “цивилизованного рынка”, другие — нет.

“Владелец компании “Кернел”, одного из крупнейших земельных пользователей, поддерживает рынок, но не версию правительства. Мушак, которого считают близким к Андрею Веревскому, крупнейшему акционеру “Кернела”, активно работает в этом направлении.

А вот депутаты, близкие к “Мироновскому хлебопродукту”, что бы ни говорил их владелец Юрий Косюк, — против. Завтра и он может поменять мнение”, — говорит один из депутатов из аграрного комитета парламента.

Недавно стало известно, что “Кернел” завершает сделку по приобретению холдинга “Украинские аграрные инвестиции” с земельным банком 240 тыс га. Перед этим компания Веревского получила разрешение от Антимонопольного комитета на приобретение десяти предприятий Glencore с 70 тыс га земель.

Эксперты предполагают, что так “Кернел” готовится к открытию рынка земли. Однако в выигрыше Веревский может быть только в том случае, если юридическим лицам позволят покупать землю, и если владельцы корпоративных прав на землю получат первоочередное право на ее приобретение.

Преобладающую же часть аграрного бизнеса устраивает модель “вечного моратория”.

Во-первых, не будет рисков для подорожания аренды. Почти во всех странах, где вводился рынок земли, существенно росла стоимость аренды.

Во-вторых, не будет почвы для рейдерских атак или бунтов пайщиков.“В законопроектах нет важной нормы о порядке консолидации земель. Нужен механизм, который не позволит разбалансировать работу аграрных хозяйств. Иначе, выкупив участок, находящийся посреди поля, рейдер сможет заблокировать или значительно усложнить использование всего поля”, — объясняет член аграрного комитета Олег Кулинич, группа “Возрождение”.

К тому же, немало фермеров и небольших хозяйств вообще не заключают соглашения с владельцами земельных паев.

В-третьих, у аграриев на приобретение земли нет денег.

“Средние и крупные фермерские хозяйства не смогут выкупить землю, потому что не смогут взять кредиты – в банках на это нет средств. Они могут давать займы максимум на два года, но фруктовый сад окупается за семь лет, молочная ферма — по семь-восемь лет”, — говорит председатель подкомитета по вопросам экономической и финансовой политики в агропромышленном комплексе Леонид Козаченко, БПП.

Что дальше

Переговоры с МВФ, в том числе относительно рынка земли, ведет Министерство финансов.

“У нас одинаковые сроки по земельной и пенсионной реформам. Они не делались годами. Сейчас разрабатываются два законопроекта. Эта работа завершается, и мы будем готовы подать их в парламент. Возможно, единым пакетом. Это также правильный вариант”, — заявил министр финансов Александр Данилюк.

В переговорах с МВФ Кутовой обсуждал сценарий продажи прав аренды, однако собеседники ЭП в правительстве отмечают, что фонд настаивает на введении рынка земли по сценарию прямых продаж.

Данилюк убежден, что законопроекты по выполнению требований МВФ появятся в Верховной Раде в мае.

 УКРАИНА, 12 май - SV Development.   Земля

Консалтинговая компания "SV Development"