Смарт - квартиры: выгодная инфвестиция или риск?


 
Вернуться к списку новостей
21.03.2017

Смарт - квартиры: выгодная инфвестиция или риск?


 

УКРАИНА, 21 мар. - SV Development. Рынок жилой недвижимости переживает сложный период. Экономический кризис наложил отпечаток и на застройщиков, которые вынуждены снижать стоимость жилья, и на людей, платежная способность которых в результате девальвации гривны уменьшилась.

По данным Госстата, объем введенного в эксплуатацию жилья за два года снизился на 15%.

“Хотя объемы строительства в 2017 году будут понемногу расти, количество сделок по приобретению жилья будет падать. Поэтому я предполагаю, что в таких условиях в 2017 году цены на жилую недвижимость в долларовом эквиваленте останутся на уровне 2016 года”, – прогнозирует аналитик SV Development Сергей Костецкий.

В таких условиях у застройщиков появилась идея уменьшить площади квартир до минимума и позволить покупателям, которые не могут покупать квартиры площадью 40-80 кв м, вложить хотя бы небольшие средства в недвижимость и получить автономное жилье.

Результат не замедлил сказаться: сейчас можно найти так называемые смарт-квартиры площадью 15-28 кв м. Стоимость такой квартиры колеблется от 10 тыс. долл до 25 тыс долл.

По словам Костецкого, в Киеве смарт-квартир немного – 6-7% от всего объема жилой недвижимости столицы. Наиболее масштабными проектами в данном сегменте является “Комфорт таун” – застройщик “КАН Девелопмент”, “Смарт хауз” – “ЖК барбарис”, Lego House – “Кийбудмастер”, “Шевченковский квартал» – ООО «Вендер проджект”. Все эти проекты, по словам экспертов, имеют “слабые места”.

Так, “Смарт хауз” – это реконструкция здания завода, поэтому объект расположен в промышленной зоне. Lego House ранее назывался ЖК “Новая волна” и принадлежал скандальному застройщику Войцеховскому, поэтому непонятно, как этот ЖК будет функционировать после введения в эксплуатацию и достроят ли его вообще.

По словам экспертов, себестоимость квадратного метра составляет 12-13 тыс грн, а если цена за метр ниже или равна себестоимости, нужно внимательно проверять ЖК и уточнять, какие материалы используются, какая технология выбрана.

Кроме того, перед приобретением мини-квартиры нужно тщательно ознакомиться с разрешительными документами на строительство.

Что такое смарт-квартира

Формат малометражного жилья для украинцев не нов – все помнят советские “гостинки”. Площадь таких квартир составляла 20-28 кв м. В советские времена они строились как временное жилье для работников промышленных предприятий.

Временные малометражные квартиры состояли из комнаты 14-16 кв м, кухни 5-7 кв м и совмещенного санузла. Жителей таких квартир не учитывали при рассчете потребностей в социальной инфраструктуре – детских садах и школах.

Сейчас создание такого жилья запрещено строительными нормами, однако в 2016 году в столице начали появляться и активно рекламироваться малогабаритные квартиры с привлекательным названием “смарт-квартира”.

По словам застройщиков, это удобный и функциональный формат недвижимости при относительно небольшой стоимости. Каждый квадратный метр там используется рационально, что позволяет максимально оптимизировать жизненное пространство. Однако в данном случае термин “квартира” не совсем правильный.

В соответствии с “Государственными строительными нормами”, утвержденными Госкомитетом по строительству и архитектуре, нижняя граница площади однокомнатной квартиры должна составлять 30 кв м, тогда как “смарт-квартиры” не дотягивают по площади до прописанных “квадратов”. Поэтому такие “квартиры” в документах именуют студиями.

Понятие “квартира-студия” условное, потому что такое определение в законодательстве отсутствует. Это помещение предполагает отсутствие внутренних перегородок и отдельных комнат.

Впервые студии появились в 1920-х годах в США как вид бюджетного жилья. Они пользовались спросом среди неимущих. Жилье имело “оупен спейс” и отдельный санузел. Удобным этот вариант стал для студентов, одиноких и творческих людей. В то время это было отличное решение жилищной проблемы.

Сейчас на Западе квартиры-студии стали популярными, существенно возросла их площадь. Можно найти квартиры-студии и по 100-120 кв м даже в сегменте элитного жилья.

В Украине квартиры-студии – это порождение нестабильной экономической ситуации, девальвации гривны и уменьшения доходов населения.

Как отмечают риэлторы, аренда квартир в национальной валюте стоит дорого, поэтому малометражные квартиры – неплохой вариант доступного жилья. Кроме того, большое количество “малометражек” продается именно для аренды.

“Такие квартиры покупают люди, у которых ограниченный бюджет. Это могут быть покупатели, которые хотят сдавать такие квартиры в аренду. Иногда в новостройках, которые предлагают смарт-квартиры, один человек может купить несколько таких квартир”, – комментирует генеральный директор АН “Благовест” Галина Мельникова.

По данным застройщиков, основными покупателями такого жилья являются одинокие люди. Для семьи с детьми данный формата не будет удобным из-за небольшой площади.

“Основными покупателями смарт-жилья являются молодые прогрессивные люди, студенты, творческие личности, которые переделывают жилье под мастерские, одинокие люди, а также пенсионеры, которые хотят сэкономить на коммунальных платежах”, – рассказывает представитель компании KAN Development Анна Попруга.

Как же выглядят смарт-квартиры? Это небольшие помещения без перегородок, как правило, с панорамными окнами, чтобы увеличить естественное освещение и хоть немного нивелировать миниатюрную площадь и визуально ее расширить.

Застройщики предлагают покупать такие квартиры со встроенной кухонной техникой, которая по размерам и функционалу может уместиться в небольшое пространство. Естественно, что в таком жилье продуманы встроенные ниши для экономии дефицитной площади.

“Во всех квартирах, которые мы предлагаем в ЖК “Комфорт Таун”, установлены бойлеры, двутарифные счетчики электроэнергии, счетчики отопления и воды, а также терморегулятор. Все это поможет снизить стоимость коммунальных платежей. По нашим расчетам, экономия может достигать 50%”, – рассказывает Попруга.

Плюсы смарт-квартир Минусы смарт-квартир

+ Доступность по цене, экономия на коммунальных платежах. Такое небольшое жилье гораздо дешевле обслуживать и обогревать, чем обычные однокомнатные квартиры. – Отсутствие перегородки между кухней и жилой зоной затрудняет вентиляцию
+ Отсутствие перегородок визуально увеличивает пространство – небольшая площадь позволит комфортно проживать только одному человеку. Если в смарт-квартире будет жить семья, места не хватит.

+ Возможность за небольшие деньги приобрести автономное уединенное жилье – Высокие риски, связанные с введением дома в эксплуатацию, подключением коммуникаций и оформлением права собственности на жилье.

Каковы перспективы

В советские времена малогабаритное жилье рассматривалось как временное, которое позже можно было бы демонтировать. Хотя эти “гостинки” неплохо функционируют и сейчас.

Современные же смарт-квартиры трудно рассматривать как временное жилье. Они появляются в жилых комплексах, где представлены и квартиры более дорогого сегмента. Поэтому демонтировать такие дома будет невозможно. Хотя есть и другая сторона медали: этот тип жилья имеет невысокую рентабельность для застройщиков.

“Смарт-квартиры нерентабельны для застройщиков: в дом нужно проводить больше коммуникаций, строить больше стен”, – говорит Костецкий.

По мнению экспертов, в ближайшие годы в Украине не стоит ожидать строительного бума, и стоимость жилья в долларовом эквиваленте будет оставаться на том же уровне. По словам Костецкого, рост спроса на смарт-квартиры – это, скорее, пиар-ход от застройщиков, чтобы привлечь больше покупателей в свои проекты.

Консалтинговая компания "SV Development"



Доска объявлений

Раздел Предложения Добавить
Продажа квартир Киев (7) Украина (90) Ваш вариант
Продажа домов, дач Киев (6) Украина (14) Ваш вариант
Продажа земли Киев (12) Украина (8) Ваш вариант
Продажа офисов Киев (3) Украина (-) Ваш вариант
Продажа торговых помещений Киев (1) Украина (-) Ваш вариант
Аренда квартир Киев (-) Украина (-) Ваш вариант
Аренда домов, дач Киев (-) Украина (-) Ваш вариант
Аренда офисов Киев (3) Украина (-) Ваш вариант
Аренда торговых помещений Киев (2) Украина (-) Ваш вариант