УКРАИНА, 21 мар. - SV Development. Рынок жилой недвижимости переживает сложный период. Экономический кризис наложил отпечаток и на застройщиков, которые вынуждены снижать стоимость жилья, и на людей, платежная способность которых в результате девальвации гривны уменьшилась.

По данным Госстата, объем введенного в эксплуатацию жилья за два года снизился на 15%.

“Хотя объемы строительства в 2017 году будут понемногу расти, количество сделок по приобретению жилья будет падать. Поэтому я предполагаю, что в таких условиях в 2017 году цены на жилую недвижимость в долларовом эквиваленте останутся на уровне 2016 года”, – прогнозирует аналитик SV Development Сергей Костецкий.

В таких условиях у застройщиков появилась идея уменьшить площади квартир до минимума и позволить покупателям, которые не могут покупать квартиры площадью 40-80 кв м, вложить хотя бы небольшие средства в недвижимость и получить автономное жилье.

Результат не замедлил сказаться: сейчас можно найти так называемые смарт-квартиры площадью 15-28 кв м. Стоимость такой квартиры колеблется от 10 тыс. долл до 25 тыс долл.

По словам Костецкого, в Киеве смарт-квартир немного – 6-7% от всего объема жилой недвижимости столицы. Наиболее масштабными проектами в данном сегменте является “Комфорт таун” – застройщик “КАН Девелопмент”, “Смарт хауз” – “ЖК барбарис”, Lego House – “Кийбудмастер”, “Шевченковский квартал» – ООО «Вендер проджект”. Все эти проекты, по словам экспертов, имеют “слабые места”.

Так, “Смарт хауз” – это реконструкция здания завода, поэтому объект расположен в промышленной зоне. Lego House ранее назывался ЖК “Новая волна” и принадлежал скандальному застройщику Войцеховскому, поэтому непонятно, как этот ЖК будет функционировать после введения в эксплуатацию и достроят ли его вообще.

По словам экспертов, себестоимость квадратного метра составляет 12-13 тыс грн, а если цена за метр ниже или равна себестоимости, нужно внимательно проверять ЖК и уточнять, какие материалы используются, какая технология выбрана.

Кроме того, перед приобретением мини-квартиры нужно тщательно ознакомиться с разрешительными документами на строительство.

Что такое смарт-квартира

Формат малометражного жилья для украинцев не нов – все помнят советские “гостинки”. Площадь таких квартир составляла 20-28 кв м. В советские времена они строились как временное жилье для работников промышленных предприятий.

Временные малометражные квартиры состояли из комнаты 14-16 кв м, кухни 5-7 кв м и совмещенного санузла. Жителей таких квартир не учитывали при рассчете потребностей в социальной инфраструктуре – детских садах и школах.

Сейчас создание такого жилья запрещено строительными нормами, однако в 2016 году в столице начали появляться и активно рекламироваться малогабаритные квартиры с привлекательным названием “смарт-квартира”.

По словам застройщиков, это удобный и функциональный формат недвижимости при относительно небольшой стоимости. Каждый квадратный метр там используется рационально, что позволяет максимально оптимизировать жизненное пространство. Однако в данном случае термин “квартира” не совсем правильный.

В соответствии с “Государственными строительными нормами”, утвержденными Госкомитетом по строительству и архитектуре, нижняя граница площади однокомнатной квартиры должна составлять 30 кв м, тогда как “смарт-квартиры” не дотягивают по площади до прописанных “квадратов”. Поэтому такие “квартиры” в документах именуют студиями.

Понятие “квартира-студия” условное, потому что такое определение в законодательстве отсутствует. Это помещение предполагает отсутствие внутренних перегородок и отдельных комнат.

Впервые студии появились в 1920-х годах в США как вид бюджетного жилья. Они пользовались спросом среди неимущих. Жилье имело “оупен спейс” и отдельный санузел. Удобным этот вариант стал для студентов, одиноких и творческих людей. В то время это было отличное решение жилищной проблемы.

Сейчас на Западе квартиры-студии стали популярными, существенно возросла их площадь. Можно найти квартиры-студии и по 100-120 кв м даже в сегменте элитного жилья.

В Украине квартиры-студии – это порождение нестабильной экономической ситуации, девальвации гривны и уменьшения доходов населения.

Как отмечают риэлторы, аренда квартир в национальной валюте стоит дорого, поэтому малометражные квартиры – неплохой вариант доступного жилья. Кроме того, большое количество “малометражек” продается именно для аренды.

“Такие квартиры покупают люди, у которых ограниченный бюджет. Это могут быть покупатели, которые хотят сдавать такие квартиры в аренду. Иногда в новостройках, которые предлагают смарт-квартиры, один человек может купить несколько таких квартир”, – комментирует генеральный директор АН “Благовест” Галина Мельникова.

По данным застройщиков, основными покупателями такого жилья являются одинокие люди. Для семьи с детьми данный формата не будет удобным из-за небольшой площади.

“Основными покупателями смарт-жилья являются молодые прогрессивные люди, студенты, творческие личности, которые переделывают жилье под мастерские, одинокие люди, а также пенсионеры, которые хотят сэкономить на коммунальных платежах”, – рассказывает представитель компании KAN Development Анна Попруга.

Как же выглядят смарт-квартиры? Это небольшие помещения без перегородок, как правило, с панорамными окнами, чтобы увеличить естественное освещение и хоть немного нивелировать миниатюрную площадь и визуально ее расширить.

Застройщики предлагают покупать такие квартиры со встроенной кухонной техникой, которая по размерам и функционалу может уместиться в небольшое пространство. Естественно, что в таком жилье продуманы встроенные ниши для экономии дефицитной площади.

“Во всех квартирах, которые мы предлагаем в ЖК “Комфорт Таун”, установлены бойлеры, двутарифные счетчики электроэнергии, счетчики отопления и воды, а также терморегулятор. Все это поможет снизить стоимость коммунальных платежей. По нашим расчетам, экономия может достигать 50%”, – рассказывает Попруга.

Плюсы смарт-квартир Минусы смарт-квартир

+ Доступность по цене, экономия на коммунальных платежах. Такое небольшое жилье гораздо дешевле обслуживать и обогревать, чем обычные однокомнатные квартиры. – Отсутствие перегородки между кухней и жилой зоной затрудняет вентиляцию
+ Отсутствие перегородок визуально увеличивает пространство – небольшая площадь позволит комфортно проживать только одному человеку. Если в смарт-квартире будет жить семья, места не хватит.

+ Возможность за небольшие деньги приобрести автономное уединенное жилье – Высокие риски, связанные с введением дома в эксплуатацию, подключением коммуникаций и оформлением права собственности на жилье.

Каковы перспективы

В советские времена малогабаритное жилье рассматривалось как временное, которое позже можно было бы демонтировать. Хотя эти “гостинки” неплохо функционируют и сейчас.

Современные же смарт-квартиры трудно рассматривать как временное жилье. Они появляются в жилых комплексах, где представлены и квартиры более дорогого сегмента. Поэтому демонтировать такие дома будет невозможно. Хотя есть и другая сторона медали: этот тип жилья имеет невысокую рентабельность для застройщиков.

“Смарт-квартиры нерентабельны для застройщиков: в дом нужно проводить больше коммуникаций, строить больше стен”, – говорит Костецкий.

По мнению экспертов, в ближайшие годы в Украине не стоит ожидать строительного бума, и стоимость жилья в долларовом эквиваленте будет оставаться на том же уровне. По словам Костецкого, рост спроса на смарт-квартиры – это, скорее, пиар-ход от застройщиков, чтобы привлечь больше покупателей в свои проекты.

Консалтинговая компания "SV Development"