УКРАИНА, 31 окт. - SV Development. Несмотря на затянувшийся кризис, основные игроки на рынке первичного жилья в столице остались прежними.

Больше всего домов строят сейчас компании «Киевгорстрой», «Укр­буд», GEOS, bUd development, «Интергал-Буд» и «Житлоинвестбуд». Совокупно на их долю приходится половина новостроек столицы, квартиры в которых выставлены на продажу. Еще столько же объектов в целом возводят 33 компании-застройщика, обещая к концу этого либо следующего года сдать в эксплуатацию один-три дома. К примеру, годами завоевывающая доверие компания КАN Development, возводящая большой комплекс «Комфорт Таун», намерена в следующем году закончить один объект в этом комплексе и ввести в эксплуатацию еще одну новостройку в ЖК «Централ Парк».

Примечательно, что несколько застройщиков с заслуженным некогда реноме «надежной компании», сегодня не объявляют о строительстве новых объектов. К примеру, сдав в эксплуатацию более 340 тыс. кв. м жилых площадей в трех жилищных комплексах, компания «НЕСТ» уже три года как не закладывает фундаментов новых объектов. Хотя обещает быть вторая очередь ЖК «Покровский посад», вот только пока непонятно когда. Во всех трех комплексах, выстроенных компанией в предыдущие годы, уже живут люди — где три, а где и пять лет. Но и в продаже квартир в этих домах достаточно, с ремонтом и без.

Продает давно выстроенные метры и «Лико-Холдинг», не спеша заявлять о строительстве и продажах новых объектов комплекса. Планируют сдачу в эксплуатацию к концу этого года по одному объекту компании ТММ и UDP, также не заявляя о новых проектах. «Компаниям-застройщикам, давно работающим на рынке и имеющим собственные ресурсы, заявлять о продажах квартир в новостройке резонно, когда дом готов на 80%, но не раньше», – считает генеральный директор Консультационного центра недвижимости Наталия Наумец.

Ни один застройщик не даст стопроцентной гарантии, что достроит начатый дом и введет его в эксплуатацию в обозначенный срок.

Сегодня все без исключения компании на рынке испытывают трудности. «Кто не чувствует в себе сил – не заявляет о новых проектах, — комментирует Сергей Костецкий, аналитик компании SV Development. – Ведь у компаний-застройщиков нет гаранта в лице государства, как у банков».

Положа руку на сердце, ни один застройщик не даст стопроцентной гарантии, что достроит начатый дом и введет его в эксплуатацию в обозначенный срок. Переносить сроки сдачи объекта — уже давно обычная практика на рынке. В разговорах с некоторыми застройщиками понимаешь, что квартал-два – это не такая уж страшная проблема по сравнению с теми случаями, когда бетонные коробки годами зияют черными дырами пустых окон. К примеру, еще в 2014 году обещал быть большой жилищный комплекс «Республика», а рядом с ним – и самый большой торгово-развлекательный комплекс страны. Однако уже третий год, как красуется яркая коробка ТРЦ и рядом расчертили горизонт в клетку серые панели пяти этажей дома-долгостроя. В компании, что выступает подрядчиком этого объекта, комментируют заморозку строительства просто: «Инвестор приостановил финансирование, когда возобновит – неизвестно».

ПИРАМИДА СТРОЕК

Как утверждает Сергей Костецкий, рынок недвижимости не слишком привлекателен для инвесторов: банки не кредитуют застройщиков, у многих компаний цена реализации квадратных метров близка к себестоимости, да и экономические условия таковы, что часто доходность на первичном рынке ниже инфляции. Похоже, что жизнь рынка поддерживают деньги конечного потребителя – скромного покупателя квартиры на первичном рынке, выбор которого в большинстве приходится на экономсегмент. Конечно, некоторые компании смело утверждают, что строят объекты за счет собственных активов, однако проверить это сложно в силу непрозрачности деятельности игроков рынка.

В то же время все больше застройщиков поддерживают тенденцию завершения начатых объектов за счет средств, привлеченных на строительство новых новостроек. Ведь снижать цену на первом объекте, где уже продалась какая-то часть квартир, не резон. Дабы прежде начатый объект не стал долгостроем, объявляется продажа квартир нового объекта, причем по весьма привлекательной цене, нередко ниже той, что на первом объекте (хотя энергоносители и стройматериалы отнюдь не дешевеют, а, наоборот, дорожают).

Привлеченные через рекламную кампанию и акции средства покупателей используются для достройки или ввода в эксплуатацию ранее начатого объекта. Подобные пирамиды не выдерживают испытания временем: инфляция, девальвация, резкое сокращение спроса, отсутствие кредитных средств, иссекаемые собственные активы. В лучшем случае компания достроит дом, отсрочивая его ввод в эксплуатацию. Таких домов-призраков в столице уже десятки. Все это лишний раз подтверждает, что наименьшие риски при инвестициях в строящиеся объекты – у компаний-застройщиков с историей успешно завершенных объектов.

С НОВЫМ ЛИЦОМ

В этом и следующем году в столице обещают появиться более десятка новых домов от компаний, о которых ранее и слухом не слыхивали. Радоваться тому, что на рынок приходят новые игроки, не стоит. Потому как строят они то, что было начато компанией с другим названием, но наверняка с тем же владельцем во главе. Часто компании, не имеющей средств для завершения строительства объекта, проще обанкротиться. Хорошо, если произойдет «ребрендинг» — и дом таки будет достроен, а инвесторы получат оплаченные квадратные метры в собственность. Сколько лет придется ждать жилья, вопрос не риторический. Потому что инвесторам компании-банкрота после долгих бюрократических процедур придется встать в очередь кредиторов. И честно говоря, рассчитывать им будет не на что.

Все больше застройщиков поддерживают тенденцию завершения начатых объектов за счет средств, привлеченных на строительство новых новостроек.

Явно не в пользу развития первичного рынка сыграл скандал с более чем четырьмя десятками объектов, принадлежащих де-юре разным юридическим лицам, но де-факто – одному лицу — Анатолию Войцеховскому, находящемуся в бегах. Пострадавших в конфликте — до 10 тысяч человек, все еще рассчитывающих получить квартиры. Почти все жилье в лопнувших новостройках продавалось с огромными скидками или намного дешевле, чем у лидеров рынка. Одно время была популярна реклама жилого комплекса, где квартиру можно было приобрести якобы за 250 тыс. грн. Увы, урок «Дешевый сыр бывает только в мышеловке» усвоили далеко не все инвесторы.

КОМПАНИИ-ЛИДЕРЫ

Сейчас около трети жилья в столице возводит всего несколько компаний. В лидерах — застройщики, среди акционеров которых государство — «Киевгорстрой» и «Укрбуд». Традиционно они пользуются наивысшим доверием со стороны инвесторов.

Сегодня «Киевгорстрой» продает квартиры в новостройках за полтора-два года до сроков введения в эксплуатацию. Самые отдаленные перспективы – 2018 год, в начале которого планируется сдача объекта, продажа которого объявлена недавно. Реноме застройщика подтверждено временем. Холдинг создан в 1994 году, в нем – шесть дочерних компаний и 40 предприятий. На руку компании ее прямая связь с муниципальными властями: 80% акций холдинга принадлежит Киевраде.

Не менее активна на рынке «УкрБуд». Компания, на 100% принадлежащая Кабмину, продает квартиры в 27 новостройках. Часть домов обещают ввести в эксплуатацию в этом и следующем году, но и продажи в двух ЖК, сдача которых назначена на 2019 год, уже объявлены. Как утверждают в компании, все строительство финансируется за счет средств покупателей квартир.

Четыре дома в нынешнем году вводит в эксплуатацию строительная компания GEOS и столько же обещает сдать в 2018-м. А вот в 2017 году застройщик готов выстроить только один объект. За все свое существование – с 2004 года – компания построила до десятка жилищных комплексов. Сегодня в компании с гордостью рассказывают о проекте, который возводится ее силами в Будапеште.

Всего лишь четыре года строительной компании bUd development. Как она появилась на свет, сколько и каких проектов успела реализовать — загадка даже для менеджеров компании. Тем не менее на сайтах недвижимости выставлены к продаже семь новостроек, которые компания обещает выстроить: одну — к концу года, пять– в последующие годы.

На столичном рынке давно укрепилась львовская девелоперская компания «Интергал-Буд», созданная в 2003 году. К концу года в столице застройщик обещает ввести в эксплуатацию еще одну новостройку, в следующем году – три объекта,. Планы компании в столице и области далеко идущие, но продажи на следующие объекты пока не объявляются. Компания за время своего существования реализовала более полусотни жилищных проектов.

Часто компании, не имеющей средств для завершения строительства объекта, проще обанкротиться.

Еще одна компания-застройщик в столице имеет поддержку власти. «Житлоинвестбуд-УКБ» создана решением Киеврады в 2005 году как коммунальное предприятие, которое подчиняется департаменту строительства и жилищного обеспечения. Из пяти объектов, которые компания реализует сегодня, три обещают быть сданы в следующем году, еще два – в 2018-м. А вообще на счету застройщика 167 домов.

За двумя словами Perfect Group, как оказалось, кроется всего лишь бренд, под которым объединились несколько компаний-застройщиков – своеобразный способ решать острые проблемы финансирования объектов строительства. Некоторые объекты строятся «совместно с» известными компаниями – «Киевгорстрой» или «Укрбуд». Каждый из заявленных группой объектов – на самом деле проект конкретного застройщика, конечно, со своим реноме. И собственно, квартиру покупателю продавать будет не Perfect Group. Как объясняет менеджер, «у этой торговой марки нет владельца».

Более десяти лет на рынке присутствует строительно-девелоперская компания Stolitsa Group. За это время она успела построить несколько жилых комплексов и сменить собственника: в 2010 году основным инвестором компании стал Раймондас Туменас (до того – акционер крупнейшего производителя соков «Сандора»). С того времени, кроме жилья, компания строит и управляет сетью супермаркетов Novus. В 2014 году Stolitsa Group стала членом Европейской Бизнес Ассоциации (EBA). Сейчас застройщик возводит четыре объекта, два из которых должны быть сданы до конца года, а два – в следующем году.

Реноме компании «Спецжилфонд» составляет непосредственное подчинение Киевраде. Директор компании – назначенец мэра. В последний раз, в марте, вокруг руководства застройщика разгорелся скандал. Директором стал депутат Владимир Шарий (партия «Солидарность»). По неподтвержденной информации, он известен своими связями с криминальными кругами скандального застройщика Жукова острова. Компания была создана решением горсовета еще в 2001 году, имеет два фонда финансирования и 45 жилых объектов на счету. Застройщик реализует именно городские проекты, то есть столичные. Сегодня «Спецжилфонд» строит четыре дома: два будут сданы к концу года и два в следующем.

Четыре новых дома в ближайшие полтора года обещают выстроить в «СГ Фундамент». В этой строительной группе – несколько разных компаний, из которых главными козырями, вероятно, распоряжается «ДСК-3». Предприятие это наследует опыт еще с 1960-х, на его счету – целые массивы столицы и других городов. Хотя в нынешние времена успехи прошлого вряд ли могут гарантировать достижения в будущем. По крайней мере, на сайте застройщика жизнь кипела еще год-полтора тому назад…

Консалтинговая компания "SV Development"