УКРАИНА, 25 окт. - SV Development. В программах реформирования экономики Украины несправедливо обходят инвестиционно-строительную отрасль. А зря, ведь именно через ее механизмы реализуются все капитальные инвестиции – как в производственную, так и в социальную сферы.

Проблем в строительстве действительно много. Знакомясь с официальной статистикой, задаёшься вопросом, что это за отрасль такая, если ее предприятия на протяжении многих лет работают в убыток? В 2015-м г., к примеру, объёмы строительства в финансовом эквиваленте составили 57,5 млрд гривен, однако убытки предприятий составили 28 млрд гривен. При этом в Киеве в прошлом году объем строительных работ вырос на 8% – до 11,7 млрд гривен…

Наверное, не все так прозрачно в деятельности многочисленных строительных фирм. Специалистам хорошо известны и "накрутки" стоимости в сметах, и "откаты" за земельные участки и подрядные контракты. Не говоря уже об аферах со строительством жилья за средства населения, абсолютно искусственным ценообразованием и неизвестным качеством материалов и проектных решений.

Создается впечатление, что сооружение объектов и есть главная цель функционирования отрасли. Чем больше новых метров введено в эксплуатацию и чем на большую сумму, тем успешнее работали наши строители, и – наоборот...

На недавнем форуме "Строительство, архитектура, недвижимость", который состоялся в Киеве, с гордостью отмечалось, что на протяжении 2015-го г. было принято в эксплуатацию свыше 11 млн квадратных метров жилья. И это – на 13,4% больше, чем в 2014-м году. То есть, спрос увеличивается и рынок как бы оживает. Но вместе с тем почему-то забывают, что жилищный фонд изнашивается и разрушается, а новые объекты не соответствуют техническим нормам и прослужат недолго, особенно при не надлежащей эксплуатации.

У нас, то есть у потребителей, уже давно возникают вопросы о качестве объектов, обоснованности цены, рациональности использования недвижимости.

К сожалению, будущий собственник жилья знает сегодня только цену квадратных метров без ремонта и видел лишь рекламное изображение дома. Фактически, он не знает, что именно покупает, за что платит: из каких материалов строится объект, кто производит эти материалы, какого они качества, каков срок службы дома, его элементов и инженерных систем, сколько будет стоить эксплуатация, а именно – ремонты, и как часто их надо проводить.

Собственники ранее построенных домов и квартир также не догадываются о зачастую критическом состоянии их объектов, об огромных финансовых вложениях для проведения неотложных капремонтов или же о коротком остаточном сроке службы строения.

В то же время, знакомясь с состоянием строительной отрасли за рубежом, видно, что потребители и власти развитых стран демонстрируют интерес главным образом к эффективности строений: насколько удачно спроектированы объекты, каково их качество, цена и каким должен быть режим их эксплуатации. Сегодня возможности повышения эффективности работы отрасли, строительных предприятий, а также сооружения и эксплуатации объектов связаны со строительным информационным моделированием – (BIM, Building Information Modeling), которое отождествляют с настоящей отраслевой революцией.

Судите сами. Проектируется не сооружение объекта, а весь строительно-эксплуатационный цикл. При этом определяется не только стоимость строительства, а все расходы, доходы и выгоды во времени для заказчика или будущего собственника. Для этого используется накопленная годами информация о стоимости подобных объектов в процессе строительства и эксплуатации. Такие данные попадают в информационные базы из достоверной отчетности строителей и управляющих недвижимостью.

В проектировании принимают участие не только архитекторы и инженеры-проектанты, но и инвестор (заказчик и, возможно, потенциальный пользователь), подрядчик, и основные поставщики. Это – одна команда, члены которой могут работать дистанционно, на общей информационной модели с использованием соответствующих программных продуктов, некоторые из которых в части трехмерного проектирования известны в нашей стране. Цель работы команды – создание объекта, который бы максимально удовлетворял заказчика и будущих пользователей, а отсюда – получение вознаграждения пропорционально своему взносу в конечные результаты.

В процессе проектирования объект как бы комбинируется из частей с известными физическими, ценовыми, эксплуатационными и экологическими характеристиками. Изделия проектируются, заказываются и поставляются в заводском изготовлении, что минимизирует работы на строительной площадке и строительные отходы. Вся информация представляется изготовителями, поставщикам и накапливается в отраслевых информационных базах. Далее она переходит в пользование собственнику и управляющему объектом.

Таким образом, и строитель, и будущие пользователи могут найти в модели все необходимые данные для эффективного строительства, содержания и эксплуатации объекта.

Что мы получим в итоге, не считая 3-D изображения объекта на экране компьютера?

Во-первых, сокращение сроков и стоимости строительства. Во-вторых, гарантию качества не только строительных работ, но и примененных материалов, изделий, различного оборудования и инженерных систем. В-третьих, максимально прозрачную и актуальную цену. В-четвертых, рекомендации о сроках и стоимости будущих ремонтов; прогнозируемые суммы будущих коммунальных платежей.

Но это еще не все. Посмотрим шире: использование BIM в госсекторе, как показывает опыт западных стран, предусматривает сокращение стоимости строительства на 15-20%, а эксплуатации сооружений – на 50%. И это при уровне, достигнутом ними на сегодняшний день.

По оценкам экспертов, в украинских реалиях выгоды от BIM могут составлять на этапе проектирования 20-50%, на стадии строительства – до 40% стоимости объекта. Это возможно за счет прозрачной цены, заводского производства компонентов зданий, ликвидации нестыковок и переделок, четкого графика строительства и поставок и т. д.

Но главное – возможность использования информационной модели на стадии эксплуатации строений, когда у собственника в наличии описания элементов дома, изготовителей, режимы эксплуатации и ремонтов. Это особенно актуально сейчас, если учитывать состояние нашего ЖКХ.

Чтобы начать движение к "информационному строительству" нам необходимо с одной стороны законодательно обеспечить предоставление необходимых данных всеми участниками строительства и эксплуатации объектов, накопление этих массивов в отраслевых информационных базах. С другой стороны, нам нужно включить в нормы и правила проектирования требования относительно нового состава и качества документации с использованием современных методов и средств информационного моделирования. Конечно же, нужно думать и о кадрах, поскольку ни один отечественный вуз не готовит специалистов по управлению недвижимостью, инжинирингу, сервейингу…

Украина заметно опаздывает с внедрением BIM. Почему бы уже сегодня не задуматься о реализации соответствующей отраслевой программы?

Консалтинговая компания "SV Development"