УКРАИНА, 15 авг. - SV Development. Повышение коммунальных тарифов и введение налога на недвижимость дали старт большой распродаже частных домов.

Рынок частных домов на пороге большой распродажи. Домовладельцы начали массово “сбрасывать” недвижимость из-за повышения тарифов и введения налога на недвижимость. Это приведет к еще большему расслоению рынка и обвалу цен на энергозатратные дома, пишет Бизнес.

Зашевелился

Рынок частной жилой недвижимости Киевской области немного оживился. По данным консалтинговой компании SV Development, за семь месяцев этого года было совершено чуть больше 2 тыс. сделок (для сравнения: за аналогичный период прошлого года было приобретено 880 домов). Тенденция обусловлена стабилизацией курсовых колебаний и небольшим экономическим ростом.

Однако такое количество сделок не говорит об активизации рынка, считают эксперты. “Это больше похоже на стагнацию. Нынешние показатели в 2-2,5 раза ниже, чем три года назад”, — поясняет Анатолий Топал, вице-президент Ассоциации профессиональных управляющих недвижимостью.

Он отметил также, что предложение постоянно увеличивается. Однако точных данных о количестве вставленных на продажу домов не существует.

По оценкам экспертов, можно говорить о 9-10 тыс. объектах. Сюда входят относительно новые дома (построенные десять лет назад и раньше), более старые постройки и сельские домики. Продажу дач практически не мониторят.

Предвестники тенденции

Есть несколько причин для увеличения предложения. Одни продают ненужное наследство, другие меняют место жительства, например эмигрируют, и т.п. Кроме того, есть еще один аргумент.

Независимый риелтор Сергей Козловский в отдельную категорию выделяет случаи продажи домов, обусловленные повышением тарифов: “Владельцам становится не по карману содержание большого дома. Не каждый может платить зимой по 7 тыс.грн. за отопление”.

Напомним, что прошлый год ознаменовался рекордным удорожанием коммунальных услуг. Тарифы растут и в этом году. Например, электроэнергия с марта в среднем подорожала на 25%, а с 1 сентября цена на нее повысится еще на 20%.

Следующий виток повышения стоимости электроэнергии намечен на март 2017 г. Газ с мая этого года подорожал практически вдвое — до 6,88 грн. за 1 тыс.куб.м. При этом льготный отопительный период упразднили, что повлекло за собой повышение цен на отопление и горячую воду.

Риелторы говорят, что пока тарифы толкают на продажу только единичных владельцев. “Можно сказать, что мы наблюдаем предвестников тенденции”, — отмечает Михаил Артюхов, управляющий директор компании ARPA RealEstate.

Одна из основных причин увеличения предложения — вялый спрос. Продажа частного дома занимает около года, а иногда даже до полутора лет. Большую роль играют месторасположение и состояние дома. На одного потенциального покупателя дома (построенного не позднее десяти лет назад) приходится примерно 20 продавцов.

Сельские домики ждут новых хозяев дольше. “В одних случаях соотношение продавцов и покупателей составляет 100 к 1, а в других — 10 к 1”, — уточняет аналитик консалтинговой компании SV Development Сергей Костецкий. По-прежнему самыми популярными направлениями являются Конча-Заспа и Межигорье.

Многие владельцы, отчаявшись найти покупателей на дома, начинают пробовать свои силы на рынке аренды. Решение разумное, потому что, по словам риелторов, спрос в этом сегменте неудовлетворенный.

“Однако если речь идет о качественном предложении, которое соответствует международным стандартам, тогда можно говорить об остром дефиците”, — подчеркивает г-н Артюхов.

Что нас ждет

Будущее рынка частных домов будут формировать несколько факторов. Самый очевидный — удешевление гривни. Скачок курса ожидают осенью, с повышением деловой активности. Напомним, что в Госбюджете Украины, утвержденном на 2017 г., заложен среднегодовой курс на уровне 27,2 грн./USD.

Тогда как в Бюджете-2016 этот показатель составлял 24,1 грн./USD. Возможный скачок курса осенью будет носить частично спекулятивный характер.

Это подстегнет спрос на недвижимость — украинцы поспешат вложить свои сбережения в более устойчивые активы.

Однако сдерживающим фактором будут цены, зафиксированные на рынке индивидуальных домов в долларах.

Владельцам домов придется или предоставлять скидки, или переводить цены в гривню.

Причем спросом будут пользоваться дома не старше десяти лет, обеспеченные всей инженерной инфраструктурой и расположенные недалеко от города.

Повышение тарифов усилит давление на рынок чуть позже. “Этой зимой рынок прочувствует все прелести новых тарифов, и уже весной начнется суета”, — говорит Сергей Костецкий. Часть владельцев попытаются уменьшить потери тепла, внедряя энергосберегающие технологии.

Однако геоколлекторы (солнечные батареи), тепловые насосы, материалы для изоляции стен и т.п., позволяющие минимизировать потери тепла или получить энергию альтернативным способом, — импортные, а значит, еще подорожают с ростом курса доллара. Поэтому многие владельцы предпочтут избавиться от домов.

Кроме того, как подчеркивает г-н Костецкий, важную роль сыграет налог на недвижимость. Риелтор поясняет, что в следующем году платежки получат больше украинцев, чем в этом.

 “У многих есть наследованные дома в селах. Пока дом стоит и кушать не просит — продавать жалко. Но когда придется платить налог не только за дом, но и за все курятники и коровники, люди сразу ж постараются избавиться от затратного имущества”, — поясняет он.

Напомним: в 2016 г. владельцы недвижимости уплатят налог на недвижимость за предыдущий год по ставкам и с льготами, действовавшими в 2015 г. Платить должны только те, кто имеет в собственности квартиру, общая площадь которой превышает 60 кв.м, дом площадью более 120 кв.м.

 Ставка налога не превышает 2%. В 2016 г. предельная ставка налога увеличится до 3%, а каждый “лишний” 1 кв.м обойдется не в 24 грн., а примерно в 41 грн.

 Также с этого года введен налог “на роскошь” — в размере 25 тыс.грн. Его должны будут уплатить владельцы крупных объектов — квартиры площадью более 300 кв.м. и дома площадью более 500 кв.м.

Увеличение предложения при стабильной экономике приведет к тому, что энергозатратные дома старой постройки, сельские домики будут дешеветь, тогда как цены на “свежие” коттеджи сохранятся.

Консалтинговая компания "SV Development"