УКРАИНА, 30 май - SV Development. Снижение стоимости, как минимум, на 15—20%, рассрочка платежей, кредиты от застройщика, энергоэффективное жилье — факторы, которые помогут восстановить активность в сегменте загородной недвижимости.

Совладелец одной из небольших столичных финансовых компаний Юрий несколько лет назад начал выбирать дом за городом. Семья у бизнесмена молодая, дети маленькие — захотелось поселиться ближе к природе.

Рассматривались дома площадью не менее 300-400 кв.м. Но время шло, а подходящего дома бизнесмен так и не нашел. То ничего не нравилось, то кредиты перестали выдавать, а потом и бизнес перестал приносить должную прибыль.

От желания купить дом Юрий не отказался, но вот требования к объекту изменились. Теперь он ищет коттедж площадью до 160 кв.м и желательно построенный с применением энерго­сберегающих технологий — ведь цены на обслуживание дома постоянно растут.

 Еще до кризиса в элитных городках под Киевом плата за обслуживание могла достигать $500 в месяц, не считая расходов на электроэнергию или газ.

В нынешних условиях люди не хотят возводить огромные замки, экономят на ненужных пристройках. На первый план выходит целесообразность, подтверждают эксперты. Украин­цы стремятся рационально использовать каждый квадратный сантиметр свободной площади.

Они не заинтересованы оплачивать отопление в неиспользуемых для жилья помещениях, поэтому постепенно потеряли интерес и к цокольным, и к подвальным пространствам, и начинают переоборудовать под жилье чердаки и мансарды.

Но даже при такой возможной экономии желающих купить дом за городом или коттедж в Киеве становится все меньше. По данным консалтинговой компании SV Development, в 2015 г. в Киевской области домовладений в коттеджных поселках и за их пределами было продано на 22% меньше (2156), чем в 2014 г.

В текущем году ситуация не улучшилась. Например, если в январе 2015 г. был заключен 161 договор купли-продажи, то за аналогичный месяц этого года — всего 25. Есть ли у рынка перспективы восстановления былой активности?

Связанные одной цепью

Падение спроса, естественно, отражается и на ценах. За I квартал 2016 г. средние цены на дома как в Киеве, так и в пригороде снизились по сравнению с декабрем 2015 г. на 4% (за прошлый год в целом — на 16,5% и 18% соответственно), рассказали специалисты информационно-аналитического портала “Столичная недвижимость”.

По данным консалтинговой компании “Реал Экспо”, по состоянию на 10 мая средняя стоимость 1 кв.м в частных коттеджах в Киеве составляла 31,9 тыс.грн., в области — 16,8 тыс.грн.

В то же время эксперты отмечают, что разница между минимальной и максимальной ценами на рынке по-прежнему колоссальна. “В черте города отдельно стоящие коттеджи могут быть в 2-5, а то и в 10 раз дороже, чем в пригороде, и причин тому множество: месторасположение, технологии строительства и т.п.”, — говорит Михаил Артюхов, управляющий директор компании ARPA Real Estate.

Достаточно сложно сравнивать и цены на коттеджи непосредственно в Киеве. “Минимальная стоимость 1 кв.м в Киеве равна 10,31 тыс.грн. в таунхаусе “Болгарский проект”, максимальная — 84,31 тыс.грн. в таунхаусе на ул.Землянской (Печерск)”, — отмечает Виктор Коваленко, директор компании “Реал Экспо”.

Впрочем, риелторы говорят, что в столице до сих пор можно найти объекты и по $10 тыс. за 1 кв.м — все зависит от того, насколько владелец дома спешит с ним расстаться.

Девелоперы считают, что цены на жилье в Киеве и области Девелоперы считают, что цены на жилье в Киеве и области находятся на своем минимуме.

 “Сейчас стоимость загородного жилья с учетом и так довольно низких цен на рынке определяется как себестоимость плюс минимальная норма доходности для застройщика”, — поясняет Владимир Тимочко, управляющий директор инвесткомпании Dragon Capital (реализует два проекта коттеджных поселков — Green Hills и Riviera Villas).

Поговаривают о достижении дна и некоторые риелторы. По их словам, например, вторичный рынок домов и участков “лежал на дне” еще в прошлом году: цены предложений не падали, но дисконты при сделках порой достигали 30-40%. Похожая ситуация наблюдалась и в сегменте коттеджных поселков,
в основном — эконом-класса.

Как ни парадоксально, сегмент элитной загородной недвижимости оказался более устойчивым в этой ситуации. По словам г-на Коваленко, причина относительной стабильности кроется в том, что активность сегмента в последние годы и так была очень низкой: девелоперы проявляли осмотрительность и масштабные проекты на рынок не выводили.

В поселках с высокой концентрацией состоятельных домовладельцев близкие к девелоперам управляющие и подрядные организации зарабатывали, в основном оказывая всевозможные услуги (организация охраны, ландшафтные и отделочные работы, проектирование и строительство бань, гостевых домов и т.п.).

В результате большинство элитных поселков продолжают держать цены, а если и снижают их на 10-30%, то только потому, что они были изначально завышены.

Результат экспериментов

Кризис 2009 г. научил девелоперов и покупателей считать деньги: тогда спрос на элитную загородную недвижимость упал почти до нуля, но уже с 2011 г. начался бум предложения в демократичных сегментах.

Поначалу оно полностью поглощалось растущим спросом, что побуждало девелоперов осваивать новые территории, а производителей и поставщиков стройматериалов — расширять производство.

 В итоге девелоперы коттеджных поселков вывели на рынок множество нетипичных форматов экономичного загородного жилья — миниатюрных таунхаусов, всевозможных сблокированных строений и даже квартир с участками.

Но уже к 2013 г. загородный рынок, на год раньше городского, ощутил признаки стагнации, и даже это уменьшенное до минимума загородное жилье практически перестали покупать. Взрывное увеличение предложения к 2014 г. привело к тому, что сегмент коттеджных поселков оказался перегретым и затоваренным.

Кроме того, покупатели, которые раньше могли себе позволить купить дом, сейчас снова стали присматриваться к небольшим экономным квартирам. “Большинство наших покупателей в первую очередь интересует покупка квартир, а не таунхаусов.

Во-первых, они больше по площади — от 80 кв.м, тогда как минимальная площадь квартир в нашем комплексе составляет 32 кв.м. Во-вторых, 1 кв.м в таунхаусах дороже, чем в многоэтажных жилых домах — $640 и 11,5-13,2 тыс.грн. соответственно”, — рассказывают в ЖК “Молодежный городок”.

В то же время г-н Тимочко считает, что сектор таунхаусов, наоборот, сохраняет свои позиции на рынке загородной недвижимости, поскольку такой дом обойдется дешевле, чем полноценный коттедж, что позволяет даже с учетом снижения среднего дохода и общего благосостояния людей поддерживать уровень их продаж.

“Основная тенденция нынешнего рынка таунхаусов — фокус на мини-проекты (4-10 квартир) при отсутствии крупных организованных застроек. Эти мини-проекты имеют бесспорные преимущества.

Они не подразумевают существенных инвестиций, соответственно, проще в реализации, и справиться с ними может и небольшая группа частных инвесторов”, — говорит эксперт.

При этом он также согласен с тем, что в целом по рынку недвижимости сейчас наиболее ликвидны квартиры, особенно небольшие в нижнем ценовом сегменте.

Хорошо забытое старое

Учитывая все эти сложности, застройщики вслед за покупателями практически покинули рынок загородного жилья — новые проекты в сегменте коттеджных поселков можно буквально пересчитать по пальцам.

 “Мы, как застройщик двух коттеджных поселков, наблюдаем абсолютную пассивность девелоперов на рынке. В принципе, такая ситуация складывается не первый год и может сохраниться еще несколько лет, поскольку коттеджные поселки — это сложный, длительный и во времена экономического кризиса малоприбыльный вид девелопмента”, — отмечает Владимир Тимочко.

Когда-то развитием проектов загородного жилья занимались в основном девелоперские компании. Сейчас же это либо небольшие компании, в собственности которых имеется свободная земля, либо частные лица, добавляет г-н Коваленко.

Что касается самих проектов, то, по словам экспертов, застройщики чаще всего в качестве премьер анонсируют хорошо забытое старое.

 “На рынке заметными и активными остались недостроенные или концептуально незавершенные коттеджные городки, у которых есть перспектива в виде второй и далее очередей или возможность расширения путем продажи земельных участков под строительство.

Я бы выделил следующие: Green Hills, Riviera Villas, “Маєток”, Park House, “Золоче”, “Солнечная Долина”, “Золотые Ворота”, “Новая Березовка”, — рассказывает Михаил Артюхов.

В свою очередь, г-н Коваленко насчитал около 160 “замороженных” проектов коттеджных поселков, треть из которых время от времени пытаются реанимировать и выдать за новые.

Популярными как у девелоперов, так у потенциальных покупателей остаются Старообуховское, Новообуховское, Одесское, Вышгородское и Житомирское направления. Ранее критерий месторасположения был самым важным.

Теперь же при выборе недвижимости учитывают еще и бытовые удобства: возможность выйти в магазин или на прогулку, провести досуг, отвести детей в детский сад или школу.

Но предоставить такие условия могут единичные девелоперы. “Строить объекты инфраструктуры в поселке не всегда выгодно: существующего спроса не хватает, чтобы сделать, например, работу ресторана прибыльной.

Поэтому жителям городка приходится либо отказываться от инфраструктуры, либо доплачивать за работу всех его объектов из своего кармана”, — поясняет начальник отдела продаж ЖК Park Stone Дмитрий Шостя.

Управляющий партнер компании Kiev Standard Олег Перегинец добавляет: “Ситуация складывается так, что коттедж или таунхаус в пригороде уже не является второстепенным жильем. Покупатель выбирает между квартирой и загородным домом для постоянного проживания, оценивая преимущества и недостатки каждого сегмента”.

В связи с этим самым популярным форматом по-прежнему остается “эконом”: меньше площадь дома, меньше участок, максимальная автономность сетей. Например, если раньше 15-20 соток считались минимальной площадью для коттеджей, то сейчас — это 6-12 соток, а для таунхаусов — всего 1,5-2 сотки.

Захар Федорак, главный редактор портала 100realty.ua, говорит еще об одном важном критерии — энергоэффективность. “Учитывая повышение тарифов (электроэнергия, газ) и то, во сколько будет обходиться ежемесячное содержание дома, в частности отопление, этот критерий играет значительную роль при выборе объекта для покупки”, — отмечает эксперт.

Рынок в ожидании

В ближайшие несколько лет ситуация на рынке загородной недвижимости существенно не изменится, прогнозируют эксперты. Сергей Костецкий, ведущий специалист по недвижимости компании SV Development, говорит, что большинство девелоперов не намерены существенно снижать цены на свои объекты.

Он поясняет, что в большинстве поселков построено только 10-15 демонстрационных коттеджей, а покупателям предлагают приобрести землю и по утвержденным проектам построить здание самостоятельно.

“Собственники коттеджных поселков готовы переждать несколько лет до стабилизации ситуации и после этого продать участки по нужной цене. Срок реализации таких проектов может существенно растянуться, но это не проблема”, — говорит г-н Костецкий.

В проектах, которые строились три-пять лет назад, заложена стоимость земли, материалов, которые не позволяют их собственникам сильно демпинговать.

Таким образом, продаваться объекты будут только в тех поселках, в которых девелоперы снизят цены хотя бы на 15-20%. “Это могут быть скидки ко дню рождения компании, семейному празднику или государственному торжеству. А первыми на такой шаг пойдут компании, которые не готовы “замораживать” средства на длительный период”, — считает Дмитрий Шостя.

Еще один вариант — предоставление рассрочек платежа или кредитов от застройщика. Например, такой тренд наблюдается на рынке первичной недвижимости. По словам директора девелоперской компании BGM Максима Кираковского, сейчас не менее 25-30% покупателей в их проектах пользуются
рассрочкой платежа.

Увеличить реализацию, по его словам, позволяет и отсрочка платежа на пять-десять лет с первоначальным взносом от 5%. Но такие предложения могут позволить себе только компании, у которых есть финансирование на реализацию всего проекта или значительной его части, и они не зависят от финансирования “с колес”.

В целом же девелоперы учитывают основные требования покупателей, поэтому можно рассчитывать, что с повышением благосостояния украинцев количество их клиентов заметно увеличится.

Консалтинговая компания "SV Development"