УКРАИНА, 29 фев. - SV Development. Напряженная политическая обстановка в стране, затянувшийся экономический кризис, непрекращающиеся военные действия на Востоке Украины – все эти факторы негативно влияют на рынок недвижимости.

Получить кредит в банке на приобретение жилья у нас стало практически невозможно, в стране отсутствует ипотека, как таковая, многие наши граждане обеднели настолько, что им осталось только выживать, а не квартиры покупать. Эксперты говорят, что в 2015 году количество оформленных сделок по недвижимости упало в несколько раз по сравнению с 2014-ым. О нынешней ситуации на рынке столичной недвижимости ГолосUA рассказал аналитик консалтинговой компании «SV Development» Сергей Костецкий.

- Сергей, как ведет себя сейчас рынок столичной недвижимости?

- Рынок столичной недвижимости сейчас стоит. Везде все плохо. Спрос не растет. Надеемся, в феврале сделок будет больше, чем в январе, поскольку на январь выпало очень много праздников. Столичный рынок вторичного жилья в настоящее время живет только за счет дешевых предложений. Сделки совершаются тогда, когда срочно что-то продается, на порядок ниже, чем у конкурента, и так далее. По первичному рынку ситуация аналогичная.

Там наблюдается жесткая картина, по образу и подобию скандального «Элита-Центра». Застройщики  сейчас «вынимают» деньги из тех объектов, которые начинают  строиться, вкладывают в объекты, которые находятся на более высоких стадиях строительства. За счет чего они будут достраивать объекты, которые только начали строить, мне лично непонятно. На рынке наблюдается очередная пирамида, которая в любой момент может рухнуть.  В случае если в экономике все будет хорошо и все наладится, то теоретически все будет хорошо.

- Общее состояние экономики негативно влияет на рынок недвижимости…

- Несомненно. Экономика, курс доллара… На самом деле себестоимость строительства очень сильно растет.  Строительные материалы дорожают. Для того чтобы завозить стройматериалы, нужна электроэнергия, газ, все остальное, а цена квадратного метра каким-то странным образом находится, грубо говоря, в районе 13-15 тыс. грн по Киеву -  на те объекты, которые начинают строить. О чем можно говорить, когда себестоимость выше стоимости одного квадратного метра?!  Куда все это пойдет?

Застройщики сейчас просто привлекают деньги, вкладывают в другие объекты. А за счет чего будут достраиваться начатые новостройки, не ясно. Если раньше застройщики имели возможность взять банковский кредит, даже краткосрочный, то сейчас никто из банков кредиты не дает либо дают под нереальные проценты.

Раньше была возможность привлечь иностранного инвестора, теперь же инвесторам неинтересно вкладывать деньги в украинский рынок недвижимости, поскольку низкая его рентабельность –  всего 20%, которая есть у многих застройщиков в лучшем случае. Иностранным инвесторам совсем не интересен этот сегмент, особенно в условиях высокорискового рынка.  Поэтому остались только те люди, которые хотят и могут купить что-то по дешевке.  С них деньги берут и куда-то перекладывают.

- Какова средняя стоимость вторичного жилья в столице?

- Популярна вся «вторичка» до 1000 долларов. Хотя б/у жилье от 1000 до 1200 долларов тоже покупают.  Вторичный рынок – это тот рынок, где все четко направлено на стоимость. Если, допустим, в одном доме продаются две квартиры, то даже экономия в 100 долларов на квартире уже имеет большое значение при продаже. 

Надо отметить, что покупают квартир не очень много – варианты сделок предпочтительны в случае срочной продажи жилья либо когда очень «сладкая» предложена цены. Этот рынок абсолютно неактивный.  Вложений много, а количество сделок маленькое. «Вторичный» рынок -  100%-ный покупателя.

Если хотите на нем заработать в ближайшие года три – купить квартиру, чтобы затем продать ее по более высокой цене, это вам не удастся. Раньше можно было за месяц сделку «провернуть» и заработать на ней: купи за $100 тыс. – через месяц продай за $120 тыс. Сейчас такого нет. В настоящий момент  инвестиционных сделок нет, люди покупают жилье либо для себя, либо вкладывают туда лишние деньги, если они есть.

- Какова ситуация на столичном рынке аренды?

- За прошлый год аренда на жилье подорожала на 20% - в связи с ростом коммунальных тарифов. В этом году пока наблюдается стабильный рынок аренды, он не растет, к доллару он не привязан. В дальнейшем все будет зависеть от роста коммунальных тарифов, на электроэнергию, на отопление и т. д., от валютного курса. Все эти издержки перекладываются на плечи арендаторов.  Кроме того, с введением нового налогового кодекса, как они будут считать, посмотрим. Суммы там немаленькие. Это все также будет перекладываться на арендатора.

- Каков механизм взимания налога на излишки квадратных жилых метров, который введен  с 1 января этого года?

- Существует единый реестр недвижимости. Хозяин, у которого одна квартира, льгота дается на 60 метров. Все, что свыше 60 метров, облагается налогом в 3% от минимальной заработной платы. Обладателю нескольких квартир льгота дается только на одну квартиру площадью 60 кв. м. Если, допустим, у человека дом и квартира, то по дому 120 кв. м, а все, что свыше, облагается налогом.

На самом деле здесь ничего сложного нет, база реестра жилья есть, все собственники известны. Потихонечку все начнут получать платежки. Если квартира сдается в аренду, то там нет льготного налогообложения. Однако поскольку у нас этот рынок закрытый, то никто не знает, сдается квартиру в аренду или не сдается. Как правило, сдают жилье нелегально. Только квартиры с посуточной арендой, где рынок более-менее легализирован, облагаются налогом.  Полулегально сдается  в столице  в обще около 50% квартир.

А рынок долгосрочной аренды на 99% закрытый, ведь никому неинтересно платить налоги. Касательно налогообложения, какие идеи у нашего государства в голове  появятся в будущем, непонятно. Может, еще какие-то налоги придумают.  Арендаторам сейчас легализироваться нет никакого смысла. Даже если придет делегация с проверкой и спросит, что вы здесь делаете, ответят: живем и все, арендаторов здесь нет. И кто что докажет?!

- Сергей, могли бы вы спрогнозировать улучшение ситуации на столичном  рынке жилья?

- Я не вижу ни одного варианта улучшения ситуации на рынке столичной недвижимости в принципе. Экономика наша лежит и будет лежать еще этот год совершенно точно. Политическая ситуация в кризис только усугубляется. Курс  уже точно не будет меньше, чем есть сейчас. Военная ситуация становится хуже, чем была даже полгода назад.

Где здесь плюсы? Не вижу ни одного позитивного фактора в этом отношении. Понятное дело, что такая ситуация будет в целом негативно влиять на рынок недвижимости, который итак лежит, а будет лежать еще больше. Строительные материалы дорожают, электроэнергия дорожает… Причина краха отечественного рынка недвижимости - в постоянных колебаниях курса валюты: и покупателям, и продавцам сложно найти «твердую почву» под ногами, коей является именно валюта.  

Консалтинговая компания "SV Development"