УКРАИНА, 3 фев. - SV Development. Наталья Лебедь, заместитель председателя Фонда госимущества – о новых правилах оценки, усилении контроля и перспективах развития рынка.

Главный оценщик Украины: «Мне в ФГИ пришлось отменять документы, подписанные мною же 15 лет назад».

1 февраля Фонд госимущества объявил конкурс по выбору оценщика для продажи акций Одесского припортового завода. Речь идет о пакете в 94,6%. Заявки будут приниматься до 18 февраля, а сам конкурс оценщиков состоится 19 февраля. Несмотря на стремление ФГИ как можно скорее начать «большую приватизацию», ведомство вынуждено было почти на месяц отложить старт отбора оценщика.

Дело в том, что 29 января 2016 года наконец-то вступил в силу новый Порядок отбора оценщиков, который значительно усовершенствует данный механизм и делает его более прозрачным. Фонд также отменил все конкурсные процедуры по отбору оценщиков, которые были запланированы к проведению после 29 января. Все они должны быть объявлены заново уже по новому нормативному положению. Кроме нового порядка отбора, увеличится и ответственность оценщика.

Фонд ожидает, что стартовая цена «жемчужины» нынешней приватизации – ОПЗ – составит не менее $500 млн; аппетиты правительства – вдвое выше – $ 1 млрд. Подготовка ОПЗ к конкурсу станет проверкой новых правил рынка оценки, который внедряет переформатированная команда ФГИ.

Однако на пороге нового этапа развития находится весь украинский рынок оценки: ФГИ передал на рассмотрение Кабмина новый проект закона «Об оценке имущества и профессиональной оценочной деятельности». До сих пор в Украине действуют стандарты, разработанные в начале 2000-х. В то же время международные стандарты меняются достаточно часто, и Украина просто обязана следовать новым нормам. Тем более что рынок оценки с восстановлением экономического роста будет только расширяться. И нынешних 10 000 оценщиков станет, возможно, мало.

Например, за последние десять лет все украинские акционерные компании перешли на международные стандарты финансовой отчетности, которые требуют переоценки основных активов, а потому тесно взаимосвязаны с международными стандартами оценки. То же самое в банковском секторе – все активы в банках теперь должны иметь рыночную стоимость.

Главой рабочей группы, готовившей новый документ, стала Наталья Лебедь, которая в начале 1990-х годов стояла у истоков «оценочной деятельности» в Украине. Сама Лебедь считает, что в 1994 году ее пригласили в ФГИ, поскольку нужен был человек, который может разрабатывать методологию, а она больше шести лет проработала в Национальной академии наук. В Фонде прошла путь от главного специалиста до директора департамента оценки, и занималась, по сути, разработкой и внедрением международного формата оценки рыночной стоимости. При ней был разработан и первый отраслевой закон, принятый в 2001 году.

В 2005 году Наталья Лебедь ушла из Фонда госимущества, создала свой консалтинговый бизнес, стала одним из руководителей Украинского общества оценщиков. С Фондом работала только в качестве консультанта. И вот через десять лет она снова стала «главным оценщиком Украины». Forbes решил выяснить, что ждет украинский рынок оценки в ближайшее время. Тем более, как оказалось, услуги оценщика обязательно понадобятся любому человеку хотя бы раз жизни. Так что это один из самых перспективных рынков.

Второй заход

– Говорят, нельзя войти дважды в одну и ту же реку, а вот вы вошли – вернулись в Фонд госимущества. Сложно было принять такое решение?

Главный оценщик Украины: «Инструмент оценки – сложный и тонкий механизм, им можно пользоваться как во благо, так и во вред»

– Предложение вернуться мне поступило от самого главы Фонда Игоря Билоуса в мае 2015 года. Это было неожиданно, так как мы с ним не были знакомы.

– Кто теперь управляет вашим бизнесом?

– Я передала его сотрудникам. Они – в высшей степени профессионалы, и заслужили право самостоятельно развивать компанию.

– Принимали решение только в кругу семьи?

– Нет, сначала встретились с Игорем Олеговичем (Билоус, председатель ФГИ. – Forbes), и пять часов проговорили. Я рассказала, что на сегодня представляет собой отрасль оценки, и какие есть полномочия у ФГИ в рамках действующего закона «Об оценке имущества и профессиональной оценочной деятельности». Фонд – госрегулятор, но жизнь протекает не только в Фонде.

В 2010 году мы провели анализ рынка по количеству заказов. Так вот, оценка госсобственности тогда занимала не более 5% рынка, а все остальное пришлось на вторичный рынок. Не думаю, что ситуация сильно поменялась. Похоже, глава Фонда не ожидал, что у ФГИ такие большие полномочия в сфере оценки, связанной с негосударственными рынками.

– Что это за рынки, которые пользуются услугами оценки, и как на них может влиять ФГИ?

– Функции ФГИ – следить, чтобы на рынке соблюдались правила, стандарты, методология; а нарушители были наказаны, и знали, что такого больше делать нельзя. Фонд должен исправлять и недостатки регуляторных документов. Сегодня оценка используется во всех отраслях: страховой бизнес, рынок аренды, в том числе государственного коммунального имущества, имущества с госдолей, рынок банкротств, ликвидации предприятий.

Также это рынок налогового залога, и просто залога, ипотека, реализация залогового имущества, прав требований по договорам, в том числе связанным с работой банков. Отчасти это рынок таможни, рынок отчуждения (продажи физических и юридических лиц, обмен, дарение, наследство, раздел имущества), рынок создания компаний, международного и национального аудита, переоценки основных и прочих активов.

– Изменилось ли что-то в Фонде за десять лет вашего отсутствия?

– После возвращения меня месяц преследовала крылатая фраза из советского фильма «Забытая мелодия для флейты»: «Здесь стояли не только часы! Здесь стояло время!» Это очень смешно смотрится, когда, например, пришедшая в ФГИ госпожа Лебедь отменяет документы 2001-2002 годов, подписанные той же Лебедь. Для меня, если честно, это был шок.

– Уже есть какие-то результаты по итогам работы в 2015 году?

– Я выполнила свою первоочередную задачу: 18 декабря 2015 года Фонд подал в Кабмин новую редакцию закона «Об оценке имущества и профессиональной оценочной деятельности».

Функции ФГИ – следить, чтобы на рынке соблюдались правила, стандарты, методология; а нарушители были наказаны, и знали, что такого больше делать нельзя. Также Фонд должен исправлять недостатки регуляторных документов

Десять лет назад, после ухода из ФГИ, я в качестве вице-президента Украинского общества оценщиков сконцентрировала свою работу на реформировании законодательства. И мы начали готовить новый проект. При нашей первой встрече с господином Билоусом я передала ему наши наработки. Он прочел документ вдоль и поперек, мы дискутировали, и это было удивительно, ведь раньше главы Фонда такого не делали.

Новый законопроект кардинально меняет массу устаревших, неэффективных, коррупционных вещей. Мы надеемся, что документ будет правильно воспринят правительством и парламентариями.

– Как он повлияет на профессиональное сообщество?

– Там есть важный момент: сейчас фирма-оценщик получает сертификат субъекта оценочной деятельности каждые три года. В новом законе проще – один раз получил, и работай. Имеет смысл беречь свое доброе имя и поддерживать имидж компании. Закон, наконец-то, восстановит авторитет профессии и сам рынок.

– А какие-то новые нормативные документы уже вступили в силу?

– В конце декабря 2015 года вступила в силу новая «Методика оценки имущества». ФГИ подал этот документ на рассмотрение Кабмина в конце июня 2015 года. Там много новых требований, его дважды заслушивали на заседаниях правительства.

Основная масса акционерных обществ в Украине создавалась в конце 1990-х – начале 2000-х годов, и все их активы были оценены по тогдашней рыночной стоимости. И вот с 2003 года все пакеты акций для большой приватизации оценивались по так называемой «стандартизированной оценке», без определения текущей рыночной стоимости. А с лета 2013 года на фондовой бирже вообще был предусмотрен понижающий коэффициент на акции привлекательных объектов, и не понижающий, то есть единица, для менее привлекательных объектов.

По этой «гениальной» системе 5% акций Одесского припортового завода (ОПЗ) были оценены в 40 млн гривен, что показывает полное несоответствие старой методики текущему моменту.

– Что предусматривает новая методика?

– Мы имеем дело с разными объектами, в том числе с банкротами, но общие принципы будут одни – рыночная стоимость для всех конкурсов. Для пакетов акций, которые идут на продажу через биржу – по «стандартизированной оценке», но по новой методологии, которая максимально использует методы независимой оценки. Так что новые цены будут однозначно.

Нововведение – стартовая цена всех контрольных пакетов акций предприятий группы Г (стратегические предприятия) и топливно-энергетического комплекса – будет рассматриваться рабочей группой, которая уже утверждена Кабмином. В нее вошли представители ФГИ, Минэкономики, ряда других министерств, а также специалисты из МВФ, ЕБРР, USAID, МФК и т.д. Если группа скажет, что объект стоит дороже, ее мнение и будет стартовой ценой.

– А если все же будут ситуации, когда национальные стандарты оценки применить нельзя?

– Будет разрешено применение международных стандартов оценки в тех случаях, где национальные стандарты не закрывают возникающие вопросы.

– Кто будет оценивать объекты, выставляемые на конкурс, как гарантировать независимость?

– Фонд разработал новый «Порядок конкурсного отбора субъектов оценочной деятельности». Мы провели масштабное социологическое исследование в среде профессиональных оценщиков и рецензентов, привлекли других специалистов. Прозрачнее документ сложно даже представить.

Сейчас фирма-оценщик получает сертификат субъекта оценочной деятельности каждые три года. В новом законе проще – один раз получил, и работай. Имеет смысл беречь свое доброе имя и поддерживать имидж компании.

Сегодня, например, можно подыграть на тендере даже в электронном режиме, попросив соседа подать свою заявку, но здесь – это будет невозможно. Каждому претенденту будут начисляться баллы на основании опыта работы. Нужно будет показать оригиналы актов выполненных работ, рекомендации заказчика с печатью, что действительно сделал, и не было претензий. Будет возможность рассмотреть претендента через базу Фонда «Рецензент» – есть ли замечания, и сколько их.

– Этот документ уже принят?

– 15 января 2016 года новый порядок зарегистрирован в Министерстве юстиции, ожидаем вступления его в силу со 2 февраля 2016-го. Все объекты пойдут на оценку уже по новому правилу.

– Давайте вернемся к проекту закона «Об оценке имущества», каковы принципиальные отличия от действующего закона?

– Во-первых, прозрачность и объективность проведения оценки. Во-вторых, Фонд и страна в целом получат механизмы контроля над оценщиками в режиме онлайн. Будет создана единая база ценовых параметров объектов. Сначала будет проведен анализ рынка для типовых объектов (похожих, подобных), включая региональные и микрорегиональные масштабы, а потом ежемесячно будет фиксироваться интервал стоимости не по отчетам, а на рынке.

Эта база будет публично отражать только данные отчета, которые вводит оценщик относительно объекта и его стоимости. Данные о собственниках и о заказчике оценки будут недоступны для широкой аудитории, их сможет увидеть только ФГИ.

– То есть, это фактически будет выглядеть как паспорт объекта?

– Да, паспорт объекта со стоимостью. Если вы хотите провести анализ, заходите, смотрите, что известно по конкретной улице в домах такого-то года постройки, и какие были отчеты. Но в базе не будет видно исполнителя, а только номер отчета.

Если оценщик считает, что его работа объективна, он может зарегистрировать свой отчет, прикрепив электронную версию. Только после этого отчет становится действительным и автоматически идет на рецензирование. Это так называемые «черные» рецензии, когда база автоматически выбирает рецензента, и в течение двух дней рецензия прикрепляется к отчету. У Фонда, в случае надобности, появляется право затребовать этот отчет, а у оценщика – обязанность его предоставить.

К тому же всю траекторию может видеть нотариус. Это колоссальный антикоррупционный механизм в оценке, которого в истории нашей страны не было.

– Сколько будет стоить создание такой базы?

– Собственником, распорядителем и администратором базы будет государство в лице Фонда. Из бюджета – ничего. Регистрация оценщика бесплатная, но деньги будут взиматься за регистрацию каждого отчета – от 10 до 50 гривен, в зависимости от типа объекта. Этих денег будет достаточно для функционирования базы, потому что объем рынка оценки – сотни тысяч работ в год. А заход в базу должен быть бесплатным для всех, и общедоступным, чтобы можно было просматривать информацию даже в самом простом смартфоне.

– Нечестный оценщик завел отчет с завышенной (заниженной) стоимостью, это зафиксировано в рецензии, но нотариус все равно подписывает документы. Как с этим бороться?

– Работу нотариусов контролирует Минюст. Не думаю, что будут такие смельчаки. В таком случае нотариус будет нарушителем. Но законом регламентировано, что отчеты, в которых указана необъективная стоимость, считаются грубым нарушением. Два таких случая дают повод лишить компанию и оценщика работы на рынке.

Как это происходит сегодня: мы признали работу оценщика не соответствующей стандартам, лишили его квалификации, отозвали у фирмы сертификат, а она на следующий день подает документы, и через 30 дней получает новый сертификат.

В новом законе после лишения сертификата за грубые нарушения фирма сможет подать документы на его восстановление не раньше, чем через пять лет. Также за грубые нарушения к ответственности будут привлекаться и связанные лица.

– А если честный оценщик просто ошибся или был обманут?

– Мы предусмотрели возможность отзыва отчета. При проведении оценки специалист основывается на определенных технических документах, перечне финансово-экономических показателей, ряде других данных. Законодательством предусмотрено, что ответственность за достоверность документов несет лицо, которое их выдало и подписало. Но за сам отчет отвечает специалист.

И если вы подготовили отчет с несправедливыми данными, а по нему должна пройти сделка, и вы понимаете, что она будет незаконной, есть возможность предупредить заказчика письменно. Опубликовать предупреждение на сайте Фонда и отозвать свой отчет, обосновав этот шаг. Мы пытаемся как можно больше дать инструментов рынку, пользователям, оценщикам, государству.

– Что изменится для рецензентов?

– Сейчас рецензенты, по сути, не несут никакой ответственности. Новое законодательство предусматривает ее, в том числе, путем лишения квалификационного свидетельства не менее чем на пять лет. Если ты назвал плохой отчет хорошим, и по нему прошла сделка – это прямая фальсификация данных.

Бывают и другие случаи, когда на нормальный отчет, пусть и с мелкими замечаниями, пишут негативную рецензию. И в этом бывает большая доля заинтересованности, которая, по некоторым нашим данным, исчисляется в сотнях миллионов долларов. Это достаточно скандальные случаи, они все находятся в судах.

– То есть, предъявляя в суде «нечистую» рецензию, можно остановить сделку?

– Можно. Рецензия является одним из доказательств в суде, как попытка помочь незаконно завладеть чужой собственностью. Фактически можно отмотать ситуацию назад на основании вновь открывшихся обстоятельств, так как это является поводом пересмотреть дело. Эти вопросы касаются в основном имущественных споров. Инструмент оценки – сложный и тонкий механизм, им можно пользоваться как во благо, так и во вред.

– Кто будет отлавливать этих нарушителей?

– Мы надеемся вернуть Совет по вопросам оценочной деятельности. До 2012 года он следил, чтобы через нормативные акты не протягивались разные «схемы», и рассматривал все конфликтные вопросы, связанные с рецензированием, выдачей и лишением сертификатов субъектов оценочной деятельности, с квалификационными программами обучения, жалобами и методологиями оценки. В Совете 50% голосов было за представителями саморегулируемых организаций, и 50% – за органами государственной власти, в том числе правоохранителями, налоговиками, Минфином, Минюстом, Кабмином и т.д.

Потом он стал неудобным и был упразднен, на его месте появился общественный совет. Его никто никогда не созывал и, тем более, не советовался. Фонд получил возможность одним росчерком пера решать любой вопрос. В результате очень легко прошли законодательные инициативы, связанные с печально известной «налоговой оценкой».

– Что предлагаете вы?

– В будущем Совете по оценочной деятельности 70% голосов отдается саморегулируемым организациям, а их руководители в обязательном порядке являются членами Совета. Внутри совета создается Апелляционный экспертный совет, куда входят самые квалифицированные оценщики Украины. Они будут рассматривать конфликтные дела, связанные с жалобами по вопросам оценочной деятельности, рецензированием, принимать окончательные решения об объективности и достоверности оценки и рецензирования.

В Апелляционном экспертном совете обязательная ротация членов каждые два года. Если появляются новые саморегулируемые организации, они автоматически входят в Совет по оценочной деятельности.

Также Экзаменационная комиссия станет рабочим органом Совета. ФГИ вместе с саморегулируемыми организациями и учебными центрами будет выдавать квалификационные документы, но Экзаменационная комиссия, которая принимает экзамен и присваивает квалификацию – это орган Совета. Это и есть настоящая дерегуляция.

– Еще свежо в памяти украинцев появление в 2012 году касты «неприкасаемых оценщиков», без которых невозможно было провести ни одну сделку. Чья это была инициатива?

– При продаже/обмене своей недвижимости в определенных случаях граждане должны уплачивать подоходный налог. И в 2012 году Кабмин своим постановлением ввел схему оценки для определения размера этого налога. Он взимается от суммы сделки, но она должна быть не ниже, чем оценочная стоимость объекта.

Сегодня действуют два закона: «Об оценке имущества и профессиональной оценочной деятельности» и «Об оценке земель». Существование двух законов – негативный момент в законодательстве, поскольку объект недвижимости разорван в регуляторном, техническом и оценочном смысле.

В самом постановлении, по сути, был между строк определен перечень уполномоченных компаний. В оценщики записывали кума, свата, брата, и они за неделю получали квалификацию. Тарифы на проведение такой оценки выросли в 3-12 раз. Это была коррупционная, монопольная схема, фактически пирамида, где деньги оседали в едином центре. А Фонд ее одобрил (в 2012 году главой ФГИ был Александр Рябченко. – Forbes).

– Да, в то время только оценить дом в селе стоило несколько десятков тысяч долларов… Чем это закончилось?

– В 2014 году правительство Арсения Яценюка отменило это постановление, а летом 2015-го по инициативе оценщиков суд признал его незаконным. Для нас как представителей профессиональной среды это некая моральная сатисфакция. Мы почти пять лет боролись с этой «схемой» и за отмену этого документа.

– Куда делись эти «привилегированные» компании, кто-то еще работает?

– Эти компании до сих пор работают на рынке, за исключением тех, что создавались для работы по «налоговой оценке». Их квалификационные сертификаты были аннулированы в силу того, что такой специальности нет. Но те, что остались, создают проблемы на рынке, так как пришли зарабатывать на мелких объектах. И сейчас, в силу сужения рынка, зарабатывают, очень часто предоставляя необъективную оценку и не за объективные деньги.

– Вы можете как-то влиять на эти процессы?

– На сегодняшний день у Фонда механизмов поймать за руку таких «оценщиков» нет. Потому что Фонд не имеет права затребовать отчет. Мы можем написать гневное письмо, чем регулярно занимаемся, потому что видим через базу, которая накапливает информацию, что не может объект столько стоить. Нам отвечают: «Извините, отчет принадлежит заказчику, согласно договору, я вам его предоставить не могу». Поэтому сейчас мы внедряем рыночный механизм – единую базу отчетов об оценке.

– Как решается вопрос с оценкой земли?

– У нас сегодня действуют два закона: «Об оценке имущества и профессиональной оценочной деятельности» и «Об оценке земель», которые появились в 2003 году. В законе «Об оценке земель» регулятором выступает Госгеокадастр, но и там для многих положений базовым является закон «Об оценке имущества».

Без сомнений, существование двух законов является негативным моментом в законодательстве, поскольку объект недвижимости разорван в регуляторном, техническом и оценочном смысле. При продаже дачи с землей нужно делать оценку на землю и на дом отдельно. Это усложняет и удорожает процедуру.

– И как вы работали при этих законах?

– Мы старались всегда взаимодействовать с Госгеокадастром в вопросах методологии, подбора оценщиков. Представители ведомства являются у нас членами комиссии по отбору оценщиков. Но, наверное, рынок должен поставить точку в этом вопросе. Есть много видов оценки земель: экономическая, нормативная, экспертная денежная (это рыночная стоимость). Нужно соединить ту оценку земли, которая касается рыночной стоимости (экспертную денежную) с оценкой остальной недвижимости, и не мучиться. Ведь для этих оценок Кабмином принят один (!) национальный стандарт.

– Есть какие-то решения в новом проекте закона «Об оценке имущества»?

– В нашем проекте мы объединяем землю с объектами недвижимости, это будет огромный тектонический сдвиг на рынке. Никаких лицензий, регистрации в реестре землеустроителей (непонятно, при чем здесь они?) на экспертную денежную оценку земли не понадобится, а будет общая сертификация по объектам недвижимости – один отчет от одного профессионала.

Проектом нашего закона дается годичный период, позволяющий оценщикам земли получить квалификацию оценщика недвижимости, а оценщикам недвижимости – доучиться по оценке земли. На протяжении года каждый из них сможет делать часть своей работы, она не будет останавливаться. К тому же есть масса оценщиков, у которых два квалификационных документа, для них вообще нечего не поменяется.

– Если вернуться к самому началу оценочного бизнеса в Украине, откуда он вообще появился в 1994 году?

– По большому счету, тогда все еще был Советский Союз, продолжавший жить в экономических показателях балансовой стоимости, индексаций и т.д. Законодательство Украины не предусматривало никаких других параметров, тем более, существовал мораторий на приватизацию до разработки и внедрения рыночных методов оценки. Мне как раз в Фонде поручили создать такой механизм оценки.

Мы читали книги, изданные в Европе и США, и переизданные в России. Приглашали специалистов, находили группы людей, которые уже что-то пытались сделать на рынке, ездили в США, в другие страны, посещали там отраслевые семинары и нарабатывали опыт. Накануне 1995 года в Украине появилась первая общественная организация – Украинское общество оценщиков, которая насчитывала 80 человек.

Вскоре Кабмин выпустил первую методику, которая предусматривала проведение экспертной оценки. А через год после ее внедрения стоимость объектов приватизации выросла почти в четыре раза.

– То есть в начале 1990-х оценка базировалась на опыте США?

– На международных стандартах оценки, которые в основном были построены на опыте США. На книгах американских экономистов, исследователей. Выписывать методологию было очень тяжело. Все строилось с нуля. Было очень большое сопротивление. Но в результате оценочный бизнес был признан институтом рыночной экономики.

– Кто стал первым оценщиками, и где они обучались?

– Ученые, инженеры, строители, экономисты… В конце 1990-х появилось большое количество военных, которые увольнялись из Вооруженных сил. Но это были высококлассные инженеры, достаточно молодые люди. Очень многие из них стали хорошими оценщиками: кто-то – оборудования, кто-то – транспорта, а кто-то – самолетов.

– Что такое инфраструктура саморегулирования?

– Мы изначально предусмотрели возможность создания больших саморегулируемых организаций профессиональных оценщиков. Это международный опыт, что отразилось в законе от 2001 года.

В свое время мы начинали с одной такой организации, сейчас их уже восемь, каждая из которых представлена не менее чем в 2/3 регионов Украины, и они очень активны. Я не могу сказать, что они безапелляционно поют одну и ту же песню. Они тоже спорят друг с другом, там есть своя жизнь, но в споре нередко рождается истина.

– Ваше увольнение как-то связано с назначением Валентины Семенюк председателем ФГИ в 2005 году?

– С Валентиной Петровной мне довелось поработать где-то полгода, до августа 2005-го, но я ушла по собственному желанию. За десять лет моей работы в ФГИ поменялось много председателей, и вряд ли кому-то из них было просто со мной работать. За многие годы госслужбы я научилась говорить «нет», если существовали не обоснованные с правовой точки зрения решения.

– И при Семенюк были такие решения?

– Я не могу так сказать. У Валентины Петровны был принцип – ничего не продавать. Это тоже позиция: можно хорошо продавать, а можно хорошо управлять. И потом – я не могла называться «своим человеком». Я профессионал своего дела с жесткой позицией.

– Вы хотите сказать, что сегодня в ФГИ отошли от принципа «своих» людей?

– Могу описать ситуацию по оценщикам. Глава ФГИ открытым текстом заявил региональным отделениям: «Коллеги, извините, но оценщики – это специфическая профессия, специфические знания, людей готовить тяжело, и находить тяжело. Я вас очень прошу при разных перемещениях и увольнениях не руководствоваться личной преданностью». То есть прежде всего – профессиональный подход.

Консалтинговая компания "SV Development"